Ипотечное кредитование участники системы ипотечного кредитования

Раздел 3. Инвестирование и финансирование объектов недвижимости

Глава 7. Ипотечное кредитование объектов недвижимости

7.3. Участники ипотечного кредитования

Основными участниками рынка ипотечного кредитования являются законодатели и ипотечные кредиторы.

Залогодатели (заемщики) – физические или юридические лица, предоставившие объект недвижимости в залог для обеспечения своего долга. К ним предъявляется ряд требований: надежность и платежеспособность, добровольное предоставление в залог объекта недвижимости, способность внести авансовые платежи.

Ипотечные кредиторы (залогодержатели) – юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы обслуживают ипотечные кредиты в течение всего срока действия договора.

Основными функциями кредитора являются предоставление ипотечного кредита на основе оценки платеже- и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора и договора об ипотеке; обслуживание ипотечных кредитов.

Ипотечные банки – учреждения, которые специализируются на выдаче долгосрочного кредита под залог объектов недвижимости. Такие банки выдают ссуды не только на жилищное, но и на производственное строительство. Кредитование жилья через ипотечные банки осуществляется по схеме, представленной на рис. 7.1.

Существует несколько технологий ипотечного кредитования, которые различаются порядком начисления платежей по процентам и по возврату кредита. Основными видами ипотечных кредитов являются:

— постоянный ипотечный кредит, предусматривающий ежемесячные равновеликие выплаты, которые включают платежи по погашению долга и по процентам;

— кредит с фиксированным платежом, предусматривающий ежемесячные равновеликие платежи в счет погашения суммы кредита и проценты на оставшуюся сумму долга;

— кредит с переменной ставкой процента, изменяемой в зависимости от ситуации на финансовом рынке;

— кредиты с «шаровым платежом», при которых основная нагрузка выплат по кредиту предусматривается в последние месяцы кредитования;

— кредиты с нарастающими платежами, предусматривающие постепенное возрастание суммы ежемесячных платежей к концу срока кредитования.

Рис. 7.1. Схема кредитования через ипотечный банк

Фонд – специальный орган по финансированию организации строительства жилья и возврату кредитов залогодателям. В регионах России созданы фонды, реализующие различные способы жилищного инвестирования, соответствующие специфике экономических условий в регионе.

Продавцы жилья – ими могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе подрядные строительные организации и риелторские фирмы.

Государственные органы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выполняют[127] государственную регистрацию прав на объект недвижимости и сделок с нею, а также ведение ЕГРП на недвижимость.

Страховые компании осуществляют страхование заложенных объектов недвижимости, а также при необходимости – жизни и трудоспособности залогодателя, права собственности на квартиру. Они бывают как государственные (муниципальные), так и лицензированные негосударственные.

Оценщики производят профессиональную оценку сданного под залог объекта недвижимости. Существуют независимые оценщики и оценочные агентства.

Ипотечные агентства и ипотечно-инвестиционные компании обеспечивают поддержание ликвидности вторичного рынка жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг.

Поручители – физические и юридические лица, поручившиеся за залогодателя и несущие имущественную ответственность по его обязательствам. Если ипотечное кредитование ведется через фонд, поручитель заключает договор поручительства с этим фондом. Участие поручителя в механизме ипотечного кредитования повышает вероятность возврата денежных средств, обеспечивает устойчивость и непрерывность процесса финансирования.

Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие обеспеченные ипотечными кредитами ценные бумаги, эмитируемые кредиторами или ипотечными агентствами. К их числу могут относиться инвестиционные банки, страховые компании, пенсионные фонды, паевые инвестиционные фонды и др.

[127] Главное управление Федеральной регистрационной службы по субъектам РФ (ГУ ФРС), входящее в Федеральную регистрационную службу (Росрегистрация), являющуюся структурой Минюста.

Участники ипотечного кредитования;

Основные этапы ипотечного кредитования

С юридической точки зрения ипотека состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

С экономической точки зрения ипотека – рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости, позволяющий привлекать дополнительные финансовые средства для реализации любых поектов.

Ипотека – это такой вид залога объекта недвижимости при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя) в его владении и пользовании.

Это означает, что залогодатель, отдавший объект недвижимости в залог, уже не может быть полным собственником в прямом смысле слова.

Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в установленном порядке:

— предприятия как единые имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности;

— здания и сооружения;

— жилые дома, квартиры и их части;

— гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики;

— воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

— незавершенное строительством объекты недвижимости, материалы и оборудования;

— участки недр, обособленные водные объекты;

— леса, многолетние насаждения;

— земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений.

Имущество, которое в соотвествии с законодательством российской федерации не может быть предметом залога:

— часть имущества, раздел которого не возможен без изменения его назначения;

— имущество, изъятое из оборота, на которое не может быть обращено взысканеи;

— имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена;

— государственное имущество: государственные и муниципальные земли, сельскохозяйственные угодья, государственные и муниципальные индивидуальные и многоквартирные жилые дома, участки недр и особо охраняемые природные территории;

— часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера для различного целевого назначения;

— доля в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру.3

Оценка и анализ методов финансирования необходимы при анализе потоков дохода от недвижимости. Величину и периодичность получения доходов по закладным на финансовом рынке можно спрогнозировать более точно, чем при инвестировании собственного капитала.

Практическое применение ипотечных кредитов как методов финансирования недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий:

-достижение прибыльности и возвратности средств;

-сохранение денежных средств кредитора от инфляции;

-защита от рисков;

-доступность заемщику условий предоставления кредита.

Основными участниками системы ипотечного кредитования являются

Залогодатель– физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга.

К ним предъявляются следующие требования:

— надежность и платежеспособность;

— добровольное предоставление в залог недвижимого имущества;

— способность внести авансовые платежи.

Залогодержатели– юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества.К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы осуществляют обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия договора.

Ипотечный банк– учреждение, которое специализируется на выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости. Ссуды такими банками выдаются не только на жилищное, но и на производственное строительство.

Кредитование через ипотечные банки является классической

схемой ипотечного кредита, на основе которой работает большинство

ипотечных программ в мировой практике.

Преимущества ипотечного кредитования для банков:

— сравнительно низкий риск при выдаче кредитов, так как они обеспечиваются недвижимостью;

— долгосрочность кредитования освобождает банки от частных переговоров с клиентами;

— ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру;

— закладные могут активно обращаться на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи кредита.

Недостатки ипотечного кредитования для банков:

— необходимость держать в штате узких специалистов-профессионалов – оценщиков недвижимости, которую представляют в залог, что увеличивает издержки банка;

— долгосрочное отвлечение денежных средств;

— большая длительность срока, на который предоставляется кредит,

является большой угрозой предстоящей прибыли банка, так как очень трудно спрогнозировать на десятилетия вперед динамику рыночных процентных ставок.

Фонд– специальный орган по финансированию организации строительства жилья и возврату кредитов залогодателям. В регионах России созданы фонды, реализующие различные способы жилищного инвестирвоания.

Продавцы жилья – могут быть физические и юридические лица, в том числе подрядные строительные организации и риэлтерские фирмы.

Государственные органы регистрации прав на недвижимое имущество – выполняют государственную регистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с нею, ведение ЕГРП на недвижимость.

Страховые компании осуществляют страхование заложенных объектов недвижимости.

Оценщикипроизводят профессиональную оценку сданного под залог объекта недвижимости. Существуют независимые оценщики и оценочные агентства.

Поручители – физические и юридические лица, поручившиеся за залогодателя и несущие имущественную ответственность по его обязательствам. Если ипотечное кредитование ведется через фонд, поручитель заключает договор поручительства с этим фондом. Участие поручителя в механизме ипотечного кредитования повышает вероятность возврата денежных средств и обеспечивает устойчивость и непрерывность процесса финансирования.

Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие обеспеченные ипотечными кредитами ценные бумаги, эмитируемые кредиторами или ипотечными агентствами.

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания в приросте стоимости.

Ипотечное кредитование

Ипотечное кредитование — долгосрочная ссуда, предоставляемая юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений [1] . Самый распространенный вариант использования ипотеки в России — это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру [2] . Отметим, что ипотека – это публичный залог. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог [3] .

Содержание

Классификация ипотечного кредита

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам [4] .

По объекту недвижимости:

• земельные участки;
• предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства*

• приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;
• приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

По виду кредитора:

• банковские и небанковские

• как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
• кредиты могут предоставляться сотрудникам банков, сотрудникам фирм — клиентов банка, клиентам риэлторских фирм и лицам, проживающим в данном регионе, а также всем желающим.

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов

Права и обязанности заёмщика [5]

Приобретая квартиру при помощи ипотеки, гражданин становится собственником этого жилья. Однако его права как владельца ограничены, потому что данное помещение является залогом. Должник имеет право регистрировать членов своей семьи, а также завещать. Но при этом нужно помнить, что наследник получит не только квадратные метры, но и ваши обязательства. Разрешение кредитора/владельца закладной необходимо в том случае, если:

• планируется оформить постоянную регистрацию на членов семьи,
• есть желание сделать перепланировку,
• заёмщики предполагают сдать жилье в аренду, продать или обменять его.

Факторы, от которых зависит сумма кредита [6]

Сумма ипотечного кредита, которую вы можете получить, зависит от:

• размера вашего дохода;
• срока кредитования;
• стоимости приобретаемой недвижимости;
• первоначального взноса.

Платеж по кредиту не может превышать определенной доли ваших доходов, как правило, это 40–50% (соотношение платеж/доход). При этом из ваших доходов предварительно вычитаются налоги и расходы по уже имеющимся финансовым обязательствам (платежи по ранее полученным кредитам, займам, ссудам, алименты и т.д.). Многое зависит от программы самого банка, объекта займа: первичный, вторичный рынок, загородная недвижимость или просто земля. При расчете конкретных характеристик ипотечного кредита также нужно учитывать условия выдачи кредита, предусматривающих различные схемы погашения. Основные формы погашения:

• с постоянной, фиксированной процентной ставкой – «обычная ипотека» или ипотека с равномерными платежами и постоянным размером отчислений (такая форма предоставления кредита выигрышная для заёмщиков при росте процентных ставок и уровня инфляции и для кредиторов при их снижении);
• фиксированная процентная ставка и растущие платежи позволят должникам выкупить часть заложенного имущества быстрее, чем при равномерном погашении;
• переменная ставка (процентная ставка закладных привязывается к другим рыночным процентным ставкам и корректируется в соответствии с их изменением) [7] .

Участники ипотечной системы

Участниками ипотечной системы являются [8] :

• банки, которые осуществляют проверку платёжеспособности заёмщика;
• оценочные компании, оценивающие рыночную стоимость квартиры;
• страховые компании, которые обязаны страховать риски, возникшие в ходе ипотечного кредитования;
• ипотечные брокеры, помогающие выбрать заёмщику наиболее подходящую программу кредитования.

История ипотеки в России – основные вехи [9]

• 1860-е гг — возникли новые ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах функционирования
• конец 1880-х гг. — сложилась система ипотечного кредита, просуществовавшая до 1917 г.
• 1992 год — принят закон «О залоге» [10]
• 1994 год — вышел Указ Президента РФ Б.Н.Ельцина «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищного строительства», согласно которому в регионах начали формироваться местные внебюджетные фонды. [11]
• 1997 год — по инициативе российских депутатов и конгрессменов США в Госдуме была создана комиссия по развитию ипотечного кредитования в России. Было создано открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 года № 1010 для выполнения задач по формированию и развитию системы ипотечного жилищного кредитования в России в рамках федеральной целевой программы «Свой дом». [12]
• 1998 год — принят закон «Об ипотеке» [13]
• 2000 год — по инициативе депутатов Государственной думы и операторов ипотечного рынка была учреждена Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ). Главная задача МАИФ – обеспечивать взаимодействие с властями всех уровней в целях участия своих членов в формировании и проведении государственной политики в области развития рынка доступного жилья. [14]
• 2002-2003 гг.- формирование двухуровневой модели ипотечного рынка. На первом уровне – коммерческие банки, выдающие ипотечные кредиты гражданам. На втором – АИЖК, выкупающее у банков закладные на эти кредиты и таким образом выполняющее функции рефинансирования системы.
• 2010 год — утверждена «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года» [15]

Текущая ситуация

По данным агентства «Эксперт РА» объем рынка ипотечного кредитования по итогам 2012 года составит рекордные 1,1 триллиона рублей. Как отмечают эксперты, в первом полугодии объем рынка ипотеки составил 430 миллиардов рублей, что на 57 процентов превосходит результаты аналогичного периода прошлого года. По мнению аналитиков, устойчивый рост рынка был обеспечен невысокими ставками, выходом на рынок новых игроков и увеличением темпов жилищного строительства. [16]

Основные тенденции [17]

• Повышение процентных ставок
• Ужесточение требований к заемщикам
• Снижение конкуренции.
• Развитие социальной ипотеки.
• Увеличение выдачи ипотеки на первичном рынке

Основные игроки

Таблица «Рейтинг банков по размеру портфеля ипотечных кредитов»

Система ипотечного кредитования

Кредит – неотъемлемая часть цивилизованной и развитой экономической отрасли любой страны. Любая процедура предоставления кредита обязательно подразумевает соблюдение выгоды кредитора. Как показала всемирная экономическая практика, залог недвижимости – один из лучших способов защиты интересов кредитора. Это обусловлено тем, что:

1. Риск исчезновения или разрушения недвижимости сведен к минимуму.
2. Большая цена недвижимости и возможность её лишения – мощное средство, которое стимулирует должника оплачивать задолженность в установленные сроки.
3. Её стоимость постоянно возрастает.

Ипотечное кредитование – предоставление кредитной ссуды, где в роли гарантии возврата средств выступает ипотека. Если ссуду не возвращают в установленный срок, имущество переходит в собственность кредитора.

Ипотека – главное средство кредиторской защиты в случае, если недвижимость предоставляется под залог.

Слово «ипотека» можно встретить в нескольких ситуациях:

а) закладывание недвижимости, чтобы получить ссуду;

б) документ, который свидетельствует о владении недвижимым имуществом.

Отличительные черты ипотечного кредита

• В роли ипотеки выступает недвижимость;
• Срок кредитования может составлять несколько десятков лет;
• Залог на весь срок такой формы кредитования остаётся у должника;
• В качестве залога может использоваться только такое имущество, которое является собственностью залогодателя;
• Оформление ипотечного договора и реализация имущества, которое перешло во владения кредитора, проводится согласно залоговому праву;
• Система ипотечного кредита неразрывно связана с рынком недвижимости и оценкой имущества.
• Оформление осуществляется лишь специализированными банковскими учреждениями.

Участники данной системы являются залогодателями и залогодержателями. Залогодатель или заемщик – физическое лицо, которое предоставляет недвижимость в качестве гарантии об уплате своего долга. Залогодержателем или кредитором называется юридическое лицо, которое выдает кредит в залог недвижимости. Система ипотечного кредитования в РФ регулируется законами «Об ипотеке» и «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Банки в системе ипотечного кредитования

Ипотечные банки – учреждения, которые осуществляют оформление кредитов под залог недвижимого имущества на длительный срок. Данная система отличается следующим рядом преимуществ:

• Относительно низкий риск при выдаче кредитов;
• Благодаря долгосрочному кредитованию отсутствует необходимость вести частые переговоры с залогодателями.
• Ипотечное кредитирование всегда пользуется спросом.
• Заложенное имущество может реализовываться на рынке недвижимости.

• Банковские учреждения обязаны содержать в своём штате узкопрофильных специалистов – оценщиков имущества;
• Отвлечение финансов на долгий период;
• Сложность в прогнозировании динамики рынка недвижимости на десятки лет вперёд.

Механизм ипотечного кредита

Документами, регулирующими взаимоотношения залогодателя и залогодержателя являются кредитный договор и договор о залоге. В кредитном договоре указывается цель получения кредита, его объём и срок, порядок погашения, уплаты штрафов и другие сведения и условия. Договор о залоге – документ, определяющий характеристики залогового обеспечения, а так же получение и погашение кредита.

Условия погашения ипотечного кредита зависят от сроков и процента по закладным. Погашение задолженности осуществляется с рассрочкой. Интервал платежей может быть ежемесячным, ежегодным, и т.д., в зависимости от условий кредитного договора.