Передача прав на объект незавершенного строительства

Незавершенное строительство. Проблемы и их решение

На сегодня в России незавершённое строительство – не нонсенс, у народа банально не хватает денег достроить объект. А может быть, стройку замораживают по другим причинам, например, за ненадобностью. Однако скоро недострои будут облагаться налогами, поэтому заморозка строительства будет приносить лишь убытки. Если недострой вам уже не нужен, его можно продать по обычному договору купли-продажи, зарегистрировав сделку официально в Росреестре.

Что такое незавершёнка

Чёткого определения незавершённого строительства нет ни в одном правовом акте, поэтому в судах разрешается множество дел по спорам о статусе объекта недвижимости. Чтобы судьям было легче принимать решения, Верховный Суд 25-м Постановлением от 23.06.2015г. разъяснил некоторые положения Гражданского кодекса в части определения статуса объекта.

Так в 38-м пункте Постановления (5-й абзац) говорится о том, что объектом незавершённого строительства (ОНС) можно назвать частично построенное капитальное строение. При этом к моменту признания недостроя ОНС на участке должен быть возведён фундамент. Если имеет место просто замощение участка (покрытие его части асфальтом, бетоном, камнем и т.п.), считать это незавершёнкой нельзя, так как нет признаков строительства капитального сооружения.

Право собственности на незавершённое строительство

В России недвижимость учтена в двух базах:

В кадастре учитываются земельные участки и недостроенные объекты, а в реестре здания. При этом реестр содержит сведения о собственниках, а кадастр нет.

Чтобы заявить о правах на недвижимость, сначала нужно поставить её на учёт в госкадастр по правилам 221-го закона о ГКН. Учёт ведётся бесплатно, но постановка на учёт незавершёнки потребует денежных вложений: нужно будет изготовить техплан на объект незавершённого строительства.

Регистрация незавершённого строительства

По статье 22 названного закона для того, чтобы учесть ОНС в ГКН, нужно в МФЦ или местную кадастровую палату принести техплан недостроя (выполненный кадастровым инженером, с диском), предъявить свой паспорт и написать заявление. Регистратор скопирует диск, заберёт заявление, снимет с паспорта копию и выдаст вам расписку. По ней в назначенный день можно будет получить кадастровый паспорт ОНС.

Процедуру регистрации можно провести прямо на сайте Росреестра он-лайн: выбрать услугу «постановка на учёт в ГКН», заполнить поля, приложить электронный техплан (с диска) и отправить заявление.

Теперь с техпланом, техпаспортом и своим гражданским паспортом нужно прийти в местное отделение Росреестра или в МФЦ, где на основании 25-й статьи 122-го закона (о регистрации прав) незавершёнку зарегистрируют на ваше имя.

Заявление также можно подать он-лайн на сайте Росреестра, но услугу нужно выбрать другую «регистрация прав на недвижимое имущество».

Продажа незавершённого строительства

Чтобы продать недвижимость, к которой причисляется и недострой, нужно, чтобы право собственности на ОНС было зарегистрировано в Росреестре. На сегодня отпала надобность в оформлении свидетельств о праве, поэтому их больше не выдают. Полноценная замена свидетельству – выписка из ЕГРП.

Продажа произойдёт на основании договора купли-продажи недвижимости, составленного по общим правилам. Если недострой продаётся вместе с участком, то можно составить один договор: купли-продажи участка и ОНС. Образец договора (с актом) смотрите здесь .

Регистрация сделки проходит либо в местном отделении Росреестра, либо в МФЦ. Госпошлина за переход прав – 2000 рублей. Регистратору нужно представить только паспорта и договор купли-продажи. Он распечатает заявление, вы с покупателем его подпишете и получите расписку. По расписке покупатель получит выписку из ЕГРП на его имя.

Передача незавершённого строительства

Передача ОНС покупателю происходит путём подписания передаточного акта, который прикладывается к договору купли-продажи. В акте нужно указать, что покупатель согласен с техническим состоянием недостроя и претензий к продавцу не имеет.

В акте пишется и о том, что деньги по сделке переданы. Этот документ в последствии может играть роль расписки. А продавец уже не будет иметь права предъявлять претензии к состоянию недостроя, так как согласился в акте с его характеристиками.

Почему незавершёнку не торопятся регистрировать

Пока российская налоговая политика такова, что возложить бремя платы за имущество можно только на собственника. Если собственника у дома нет, нет и обязанности платить по счетам. Обычно недострои совсем не регистрируют и не ставят на учёт в госкадастр, тогда получается, что никакого недостроя не существует.

Однако в некоторых случаях ставить на учёт ОНС нужно. Например, на выделенном многодетной семье участке нужно построить дом за 3 года с момента выделения участка. А кадастровый паспорт недостроя как раз доказательство того, что на участке ведётся строительство, а поэтому его уже не изымут.

На сегодня сельчане, да и некоторые горожане не торопятся регистрировать даже давно построенные дома, чтобы избежать лишних трат, ведь налоги постоянно повышают, а недавно тариф стал рассчитываться не от инвентаризационной стоимости объектов, а от кадастровой, которая очень близка к рыночной.

Право собственности на незавершенное строительство

Вопрос, как получить право собственности на незавершенное строительство интересует многих людей, которые на практике столкнулись с подобной проблемой. В современной России ситуация с «недостроями» имеет глобальные масштабы. У людей банально нет денег, чтобы закончить строительство. В зоне риска оказываются и застройщики, которые иногда не справляются с обязательствами перед дольщиками и «замораживают» недостроенный объект.

В случае с ИЖС «незавершенка» приносит убытки, ведь за нее приходится платить налог. Если в недостроенном здании нет необходимости, его лучше продать по договору купли-продажи с регистрацией сделки в Россреестре. Ниже рассмотрим, кому принадлежат права на незаконченный объект, как зарегистрировать сооружение, какие бумаги придется собрать, и что учесть при продаже недостроя. Знание этих нюансов позволяет избежать многих проблем и быстрее решить вопрос с недостроенной недвижимостью.

Кому принадлежит незавершенный строительный проект?

Главная проблема в том, что четкого определения термина «незавершенное строительства» нет в юридических правовых актах. По этой причине судебные процессы, связанные со статусом недвижимости и ее регистрацией, являются постоянным явлением в современной практике. Некоторые разъяснения внесены Постановлением ВС РФ под номером 25, выпущенном в 2015 году. В нем разъяснено ряд позиций ГК РФ в отношении статуса незавершенного строительства.

В пункте 38, абзаце 5 указывается, что объект незавершенного строительства — капитальное сооружение, которое построено только частично, а главным требованием считается наличие фундамента. Покрытие участка бетонным слоем, камнем или асфальтом без работ по обустройству фундамента не считается — такой объект не считается незавершенным.

Если сооружение относится к категории «незавершенки», его необходимо регистрировать и платить налоги. При этом формально владельца у такого объекта нет — имеется хозяин или арендатор земельного участка (при условии, что он оформлен по правилам законодательства РФ). Чтобы получить права на сооружение, требуется пройти ряд процедур, о которых написано ниже.

Что касается учета, в РФ такая недвижимость находит отражение в двух базах — Государственных кадастре и реестре. В первом отражаются земельные наделы и объекты незавершенного строительства, а во втором — здания. Информацию о владельцах можно найти в реестре, а вот в кадастре эти сведения отсутствуют.

Стоит отметить, что участок, на котором возводится объект, должен быть учтен в ГКН, иметь кадастровый номер и конкретные пределы. Чтобы получить права на недостроенное сооружение, его требуется поставить на учет в Гокадастр с учетом правил закона ГКН под номером 221. Ведение учета бесплатно, а вот за регистрацию «незавершенки» придется платить. В частности, главная статья затрат — изготовление технического плана на такой объект. Потребуются и временные затраты на сбор документов и регистрацию в уполномоченных органах.

Читать еще: Постановление правительства рф 779

Как оформить право собственности на незавершенное строительство?

Чтобы зарегистрировать права на «недострой», заявитель должен быть владельцем надела земли, на котором он расположен, или иметь права на распоряжение землей. Из этого определения ясно, что основанием для оформления являются бумаги, подтверждающие право собственности, или соглашение об аренде надела на определенный период.

Выделяется два варианта оформления незаконченного объекта в собственность:

Легкий. Он подразумевает регистрацию через единый Росреестр или МФЦ. Для получения результата на руках должен быть полный пакет бумаг.
Сложный. Если первый вариант по каким-либо причинам не удалось реализовать, приходится обращаться в суд и добиться прав на недвижимость через этот орган.

Оформление и передача искового заявления с просьбой признать права на недостроенный объект — процесс, к которому требуется приступать сразу после получения отказа от Росреестра в проведении регистрации. Он имеет письменную форму, а способ передачи документа может различаться — он передается в руки заявителю или отправляется по почте.

Стоит помнить, что оформление права собственности — процедура, которая доступна по отношению к сооружению, которое разрешено возводить на определенном наделе земли. К примеру, объект индивидуального жилого строительства разрешено строить на территории, которая предназначена для организации подсобного хозяйства или ИЖС. Если надел применяется не по назначению, в регистрации прав собственности с большой вероятностью будет отказано.

Куда нужно обращаться?

В законодательстве прописано, что для учета «незавершенки» в ГКН требуется в МФЦ или кадастровую палату по месту регистрации прийти с техническим планом объекта (должен быть сделан специалистом и записан на диск), передать паспорт и заполнить бланк заявления на регистрацию права собственности. Уполномоченный орган копирует диск, забирает заявление, берет требуемую информацию из паспорта и передает расписку. В ней указывается дата, когда требуется прийти за кадастровым паспортом для объекта ОНС.

Следующий этап — процесс регистрации прав, который проводится в онлайн-режиме на официальной площадке Росреестра. Для выполнения работы требуется выбрать интересующую услугу (в нашем случае это «постановка на учет в ГКН»), внести запрашиваемую информацию в графы, прикрепить технический план в электронном виде (имеется на диске) и направить заявление.

Далее с техническим паспортом и планом, а также личным паспортом требуется прийти в МФЦ или Росреестр. Там на основании Закона регистрации прав (статьи 122) объект незавершенного строительства регистрируется на имя заявителя.

Чтобы ускорить процедуру регистрации, допускается подача заявления в режиме онлайн — на официальной площадке Росреестра в Интернете. В этом случае придется указать иную услугу — «регистрация прав на недвижимое имущество». Помните о назначении земельного надела. Если он не выделен под возведение объекта ИЖС, придется оформлять разрешение на возведение сооружения.

Договор купли-продажи

Если вариант с завершением строительства не подходит из-за нехватки финансовых ресурсов или по иным причинам, существует вариант с продажей объекта другому лицу. Для реализации «недостроя» требуется получить права собственности по принципу, который рассмотрен выше. Без регистрации в Росреестре провести сделку не получится. Ранее после оформления выдавали свидетельство, подтверждающее этот факт. Сегодня в этом нет необходимости, а сам документ не передается заявителю — его заменила выписка из ЕГРП.

Продажа объекта происходит на базе договора купли-продажи объекта недвижимости. Он должен соответствовать действующему законодательству и содержать основные пункты об объекте и участниках соглашения. Если «незавершенка» реализуется в комплексе с земельным наделом, может потребоваться оформление двух документов — на продажу недостроя и земельного надела.

Для регистрации операции купли-продажи стоит обратиться в МФЦ или Росреестр — те же организации, в которых происходит регистрация прав собственности на ОНС. За получение услуги придется заплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Регистратор должен передать паспорт, а также договор купли-продажи. Далее уполномоченный орган печатает заявление, которое подписывает продавец и покупатель. После этого бывший владелец получает расписку, а новый хозяин — выписку из ЕГРП уже на собственное имя.

Список необходимых документов

Как отмечалось, сложности с достройкой различных объектов — распространенное явление, что вынуждает владельцев «замораживать» работы и дожидаться лучших времен. При этом регистрировать права собственности все равно придется. Здесь не имеет значения, на каком этапе находится строительство — возведен только фундамент или дом почти закончен.

Работы по регистрации берет на себя МФЦ или Росреестр, в который требуется передать полный пакет бумаг на объект незавершенного строительства (дом или дачу). Полный пакет бумаг имеет следующий вид:

Разрешение на строительство ОНС (не во всех случаях).
Бумаги, которые подтверждают права на землю, где находится сооружение или арендный договор.
Личный документ хозяина (паспорт).
Подтверждение внесения информации о сооружение в базу ЕГРН (получить необходимый бланк требуется у работника этого органа).
Доверенность (если регистрацией занимается представитель). Бумага должна быть заверена нотариусом.
Документация на объект (техническая, проектная).
Квитанция о выплате госпошлины в определенном размере.

Если это требуется, работник госоргана запрашивает требуемый пакет бумаг, а после на руки заявителю передается расписка. В ней указывается дата завершения регистрационных процедур.

Некоторые нюансы по документации

Рассмотрим ряд моментов в отношении требуемых бумаг:

Разрешение на строительство — бумага, выдачей которой занимается местный орган власти. Документ требуется получить до возведения объекта. Для некоторых сооружений в получении разрешения нет необходимости.
Правоустанавливающие бумаги — те документы, которые подтверждают право пользоваться наделом (договор купли-продажи, аренды, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство). Выбор происходит с учетом текущей ситуации. Как отмечалось, заявителю не требуется быть хозяином участка, где находится ОНС — чаще всего хватает договора аренды.
Документация (проектная, техническая). К этой категории бумаг относится пояснительная записка проекта, схемы, изображения и прочая информация, касающаяся недостроя.
Квитанция об оплате. Зарегистрировать право собственности не получится, пока заявитель не заплатит требуемую сумму за прохождение государственной процедуры. Величина пошлины может меняться и зависит от двух факторов — статуса человека, который оформляет ОНС, а также типа сооружения. В случае с частным домом требуется заплатить 2000 рублей. Если хозяевами незавершенки является группа людей, размер госпошлины разделяется между ними в равных частях. Передавать чек в Росреестр или МФЦ для получения услуги по регистрации права владения не обязательно. Но это желательно сделать для ускорения процедуры, ведь работники уполномоченного органа будут проверять факт оплаты, а это занимает время.

Что касается сроков оформления ОНС, сегодня этот процесс занимает не более пяти рабочих дней. Если бумаги подаются в МФЦ, к этому периоду придется прибавить 1-2 дня из-за задержки передачи заявки в Росреестр. При этом сам центр выполняет функции без проволочек по времени.

Незавершенное строительство в рамках дела о банкротстве застройщика

В последнее время вопрос о банкротстве застройщиков довольно актуален в связи с новизной законодательства и присущими данной процедуре особенностями.

Читать еще: Постановление правительства москвы 937 пп

Во многих случаях строительство многоквартирных домов осуществляется на долевых началах (“долевое участие в строительстве”), имея в виду распределение расходов по строительству между будущими собственниками расположенных в таком доме помещений (“объектов долевого строительства”) при отсутствии у лиц, вкладывающих денежные средства либо иное имущество в строительство, права на соответствующий земельный участок. Граждане участвуют в долевом строительстве многоквартирных домов с различными целями: от удовлетворения жилищной потребности до последующего получения прибыли от перепродажи жилого помещения, полученного в собственность.

Законодательство о банкротстве относительно недавно пополнилось новым механизмом регулирования банкротства застройщиков (параграф 7 главы 9 Федерального закона N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”, регулирующий данные положения, введен ФЗ от 12.07.2011 N 210-ФЗ), так как данная сфера имеет особенности и требует самостоятельного регулирования, а именно определенных процессуальных действий для обеспечения реализации и равной защиты прав граждан – участников строительства. Но, несмотря на, то что Закон в отношении данной категории должника довольно “молод”, в нем уже отмечаются изменения.

Федеральный закон от 29.12.2015 N 391-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ” вносит ряд изменений в регулирование процедуры банкротства.

В целом данные изменения направлены на урегулирование проблем незавершенного строительства, одной из которых является погашение требований участников долевого строительства при наличии у застройщика многоквартирного дома, строительство которого не завершено. Существующие способы погашения требований участников строительства преследуют цель – завершение строительства многоквартирного дома и последующая передача жилых помещений участникам строительства. В основе способов лежит правовой механизм замены застройщика.

Стоит отметить договор передачи объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика (п. 8 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве). А именно обязанность перечисления со стороны приобретателя в счет застройщика разницы между стоимостью прав на объект незавершенного строительства, земельный участок и совокупным размером требований участников строительства (в случае если стоимость прав превышает совокупный размер требований) (п. 3 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве), так же как и альтернативную возможностью получения права требования к застройщику в размере разницы между стоимостью получаемых объектов и совокупным размером указанных требований (в случае если стоимость прав меньше совокупного размера требований) (п. 4 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве). Членами данных организаций вправе быть все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства). В создании ЖСК наряду с их членами могут участвовать и иные лица в случае, если жилых помещений в объекте незавершенного строительства после его завершения будет больше, чем необходимо для удовлетворения требований всех участников строительства (п. 9 ст. 201.10 Закона о банкротстве). При этом права на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются ЖСК в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений. Однако данные меры, хотя и носят прогрессивный характер и способствуют удовлетворению жилищных потребностей и защите имущественных прав граждан-участников строительства, не в состоянии полностью обеспечить приоритетную защиту “граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов”.

Согласно новому порядку имущество и обязательства передаются новому застройщику-приобретателю. В абз. 5 ч. 1 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве специально для целей параграфа установлено понятие приобретателя, таким образом, приобретателем может быть только юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику по Закону N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Тут же стоит отметить, что данное положение о приобретателе начнет действовать с 1 января 2017 года. В настоящее же время приобретателем согласно ч. 14 ст. 23 ФЗ от 29.12.2015 N 391-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ” может быть только юридическое лицо, отвечающее следующим требованиям:

отсутствие процедуры ликвидации юридического лица;
отсутствие решения арбитражного суда о введении в отношении юридического лица одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве, в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”;
отсутствие решения о приостановлении деятельности юридического лица в порядке, установленном Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях;
отсутствие в реестре недобросовестных поставщиков, ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 223-ФЗ “О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц”, в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей), ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 44-ФЗ “О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд”, сведений о юридическом лице – застройщике (в том числе об учредителях, о членах коллегиального исполнительного органа, лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица) в части исполнения им обязательств, предусмотренных контрактами или договорами, предметом которых являются выполнение работ, оказание услуг в сфере строительства, реконструкции объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и капитального ремонта либо приобретение у юридического лица жилых помещений;
отсутствие в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, ведение которого осуществляется в соответствии с пунктом 29 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, сведений о юридическом лице – застройщике (в том числе об учредителях, о членах коллегиального исполнительного органа, лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица);
отсутствие у юридического лица недоимки по налогам, сборам, задолженности по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации (за исключением сумм, на которые предоставлены отсрочка, рассрочка, инвестиционный налоговый кредит в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, которые реструктурированы в соответствии с законодательством Российской Федерации, по которым имеется вступившее в законную силу решение суда о признании обязанности заявителя по уплате этих сумм исполненной или которые признаны безнадежными ко взысканию в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах) за прошедший календарный год, размер которых превышает двадцать пять процентов балансовой стоимости активов застройщика, по данным бухгалтерской финансовой отчетности за последний отчетный период;
отсутствие у лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, и главного бухгалтера застройщика или иного должностного лица, на которое возложено ведение бухгалтерского учета, либо лица, с которым заключен договор об оказании услуг по ведению бухгалтерского учета, у застройщика судимости за преступления в сфере экономики (за исключением лиц, у которых такая судимость погашена или снята), а также неприменение в отношении указанных лиц наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства, реконструкции объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и административного наказания в виде дисквалификации.

Встречным исполнением со стороны приобретателя является исполнение за застройщика полученных от него в порядке перевода долга обязательств. Заявление о намерении стать приобретателем подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика. К заявлению о намерении прилагаются документы, подтверждающие статус застройщика по Закону N 214-ФЗ, и возможность финансировать завершение строительства. По результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит определение об удовлетворении либо отказе в удовлетворении заявления. Отдельно арбитражным судом по ходатайству арбитражного управляющего выносится определение о передаче прав и обязанностей застройщика приобретателю, которые переходят по договору передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика. Данный договор регистрируется на основании определения арбитражного суда о переходе прав, о чем делается публикация (имеется в виду переход права). К приобретателю могут быть предъявлены требования только о передаче жилых помещений. Остальные кредиторы остаются в реестре требований кредиторов предыдущего застройщика.

Читать еще: Как правильно заполнять справку 2 ндфл

Нельзя не отметить договор передачи объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика (п. 8 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве). В частности, обязанность перечисления со стороны приобретателя в счет застройщика разницы между стоимостью прав на объект незавершенного строительства, земельный участок и совокупным размером требований участников строительства (при положительном значении разницы) (п. 3 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве), так и альтернативную возможность получения права требования к застройщику в размере разницы между стоимостью получаемых объектов и совокупным размером указанных требований (при отрицательном значении разницы) (п. 4 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве).

Данное нововведение можно сопоставить с механизмом замены застройщика, строящимся по модели договора купли-продажи, т.е. в деле о банкротстве застройщика, которому принадлежит объект незавершенного строительства (многоквартирный дом), должна быть обеспечена альтернативность вариантов реализации идеи замены застройщика и основанных на ней способов погашения требований участников строительства. Таким вариантом, помимо передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, может быть продажа объекта незавершенного строительства и земельного участка с условием о принятии покупателем на себя обязанности завершить строительство многоквартирного дома и передать расположенные в нем жилищные помещения участникам строительства. Право выбора одного из способов должно принадлежать собранию участников строительства.

Таким образом, можно предположить, что механизм замены по модели договора купли-продажи может стать одним из альтернативных вариантов решения проблемы незавершенного строительства в рамках дела о банкротстве застройщика, учитывая, что предпосылки в виде обязанности “доплатить” разницу между стоимостью прав на объекта незавершенного строительства, земельный участок и совокупным размером требований участников строительства уже закреплены законодательно.

Незавершенное строительство. Проблемы и их решение

Что такое незавершёнка

Право собственности на незавершённое строительство

В России недвижимость учтена в двух базах: