Expresspool.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор приобретения прав требования это

Риски приобретения права требования на получение квартиры по договору цессии

Автор: Шевяков Роман вкл. 03 марта 2013 вкл. 03 марта 2013 . Опубликовано в Дольщик: статьи и советы юриста. Просмотров: 17836

В период стремительного роста цены на недвижимое имущество приобретение квартир «от застройщика» имело значительный экономический смысл, поскольку участник долевого строительства, приобретя право на получение квартиры по договору участия в долевом строительстве и уступив (продав) его через непродолжительное время, имел возможность без особых хлопот увеличить свой капитал. Вместе с тем, приобретая право требования квартиры по договору цессии, новый кредитор подчас не задумывается о рисках заключения подобной сделки.

В этой статье мы, основываясь на судебной практике рассмотрения споров, проведем анализ некоторых рисков участников долевого строительства, вступающих в отношения с застройщиками в качестве новых кредиторов в связи с приобретением прав требования по договору цессии. Необходимо отметить, что судебная практика не единообразна и во многом основана на субъективных оценках судьями той или иной ситуации, однако, несмотря на это, позволяет сделать определенные обобщения.

Не секрет, что во многих регионах с падением спроса на жилые помещения на первичном рынке компании–застройщики, не успевшие заключить договоры участия в долевом строительстве в отношении большинства квартир в строящихся домах, в отсутствие доступных кредитных ресурсов утратили способность продолжать строительство в «докризисных» темпах. Подобная ситуация привела к приостановке строительства многих жилых домов и просрочкам в исполнении обязательств перед участниками долевого строительства. По наблюдениям специалистов Агентства правовой защиты «Дольщик», именно просрочка в получении квартиры от застройщика является самым массовым поводом для обращений за юридической помощью к специалистам.

В ряде случаев в ситуации, когда разуверившиеся в обещаниях застройщика достроить дом дольщики принимают подчас нелегкое для себя решение расторгнуть договор участия в долевом строительстве, основания приобретения ими права требования квартиры от застройщика имеют существенное значение. Имущественные последствия расторжения договора во многом зависят от финансовых условий заключенного договора цессии. Как правило, участник долевого строительства, расторгающий договор с застройщиком, ожидает получения полного возмещения внесенных им средств при расторжении договора. Вернуть все заплаченное за получение права требования квартиры, взыскать неустойку за просрочку строительства, моральный вред и судебные расходы – всё это разумные требования. Но возникают проблемы в случаях, когда участник долевого строительства — первоначальный кредитор продает право требования квартиры новому кредитору за цену большую, чем та, которую он сам до этого уплатил застройщику по договору долевого участия в строительстве. При расторжении договора суды не всегда взыскивают с застройщика в пользу нового кредитора разницу между указанными ценами.

Одним из наиболее распространенных рисков является следующий: часто в договоре цессии стороны указывают цену ниже фактически уплачиваемой, потому что на этом настаивает первоначальный кредитор, чтобы не платить НДФЛ с суммы разницы между ценой, оплаченной им ранее застройщику и ценой, получаемой от нового кредитора. Но тогда в случае расторжения договора долевого участия новый кредитор рискует не получить от застройщика разницу между суммой, указанной в договоре и фактически уплаченной им первоначальному кредитору суммой. Конечно, в случае расторжения договора по инициативе участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком своих обязательств новый кредитор вправе требовать от застройщика не только компенсации морального вреда и уплаты неустойки, но и возмещения причиненных ему убытков. Однако убытки подлежат доказыванию, а доказывать устными показаниями нового кредитора факт передачи за приобретенное право на квартиру большей суммы, чем указано в договоре цессии, — это практически бесперспективно.

Таким образом, новый кредитор, «идя на поводу» у первоначального кредитора и указывая цену приобретаемого права требования в сумме, меньше фактически оплачиваемой, должен осознавать риск невозврата разницы в случае расторжения договора с застройщиком.

Но даже если в договоре цессии указана истинная цена, фактически уплаченная новым кредитором первоначальному за право требования квартиры, новый кредитор и тогда рискует в случае расторжения договора получить от застройщика лишь цену договора участия в долевом строительстве.

Правовым основанием для требования разности между суммой, полученной застройщиком и суммой, оплаченной новым кредитором первоначальному кредитору, являются ст.ст. 15, 393 Гражданского кодекса РФ. Согласно указанным нормам лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если новый кредитор, расторгая договор с застройщиком, истребует разницу между тем, что он уплатил первоначальному кредитору и тем, что последний ранее уплатил застройщику, ссылаясь на то, что это убытки в форме реального ущерба, то зачастую суды отказывают во взыскании этой разницы. Правовым основанием для этого является ч. 2 ст. 9 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которой застройщик в случае расторжения договора по требованию участника долевого строительства по истечении определенного срока обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

Таким образом, законодатель четко ограничил размер денежных средств, возвращаемых застройщиком участнику, ценой договора участия в долевом строительстве и процентами, не учитывая при этом размер денежных средств, фактически уплаченный новым кредитором.

Логика такой позиции в том, что застройщик, получивший долевой взнос от первоначального кредитора, не может нести ответственность в объеме, превышающем этот взнос. Его обязательства не должны быть производными от последующего «удорожания» права требования в результате заключения участниками долевого строительства одного или нескольких договоров цессии. Кроме того, застройщик должен быть защищен от злоупотреблений со стороны участников долевого строительства, ведь в результате ряда сделок по уступке права требования недобросовестные участники долевого строительства без труда могут повысить цену, оплаченную последним кредитором до невероятного размера.

Но, с другой стороны, можно понять и нового кредитора: ведь, расторгая договор в связи с ненадлежащим исполнением застройщиком обязательств, он должен иметь возможность полного возмещения убытков если не в качестве реального ущерба, то в качестве упущенной выгоды. В конце концов, можно привести во многом аналогичную ситуацию: если поставщик не поставляет покупателю товар, который покупатель уже заранее обязался продать третьему лицу по более высокой цене, то разница в ценах войдёт в состав упущенной выгоды, которую суд будет вправе взыскать с такого поставщика, несмотря на то, что поставщик может и понятия не иметь о том, что его товар должен быть перепродан, и о том, под какую именно угрозу он ставит покупателя. И это тоже логично, ведь обязательства должны исполняться надлежащим образом (ст. 310 ГК РФ), а риски неисполнения несёт нарушитель.

По смыслу Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права. Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п. При этом размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено. В частности, по требованию о возмещении убытков в виде неполученного дохода, причиненных недопоставкой сырья или комплектующих изделий, размер такого дохода должен определяться исходя из цены реализации готовых товаров, предусмотренной договорами с покупателями этих товаров, за вычетом стоимости недопоставленного сырья или комплектующих изделий, транспортно-заготовительских расходов и других затрат, связанных с производством готовых товаров.

Читать еще:  Постановление правительства рф 1186

В рассматриваемых случаях для доказывания размера убытков в форме упущенной выгоды важное значение будут иметь заключения экспертных организаций или иная объективная информация относительно динамики цены права требования квартиры. При этом существенное значение будет иметь объективная оценка и цены договора долевого участия, и цены приобретения права требования новым кредитором, и цены права требования в момент расторжения договора. В случае, если цена права требования с момента его приобретения новым кредитором до момента расторжения договора не изменилась, судебная практика позволяет участнику долевого строительства рассчитывать на получение всей суммы, уплаченной им за право требования.

Это только некоторые сложности практической защиты прав участников долевого строительства. Есть и другие. Так, в ряде случаев недобросовестные застройщики, заключая договоры участия в долевом строительстве в отношении нескольких объектов с участником долевого строительства – первоначальным кредитором, на практике не всегда указывают цену каждого из объектов, а «смешивают» цену приобретения участником долевого строительства нескольких строящихся жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Подобная ситуация создает сложность в определении исходной цены права требования квартиры и влечёт необходимость подчас непростых расчетов.

В завершение хотелось бы предостеречь лиц, приобретающих право требования, от поспешного заключения договоров цессии без консультации специалистов. Консультация требует гораздо меньше затрат времени, сил и денег, чем участие в судебном процессе с труднодостижимым результатом.

Агентство правовой защиты «Дольщик» имеет обширную практику как оформления документов, связанных с переходом права требования в долевом строительстве от первоначальных кредиторов к новым, так и защиты прав последних в их спорах с застройщиками и первоначальными кредиторами.

Бухгалтерский учет операций по приобретению права требования

Вопросам, связанным с операциями по приобретению права требования организаций, посвящен параграф 1 «Переход прав кредитора к другому лицу» главы 24 «Перемена лиц в обязательстве» ГК РФ. В соответствии с пунктом 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано другому лицу по сделке (уступка требования).

Специальным правилом в пункте 2 данной статьи устанавливается, что «для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором». Это означает, что для совершения сделки по приобретению права требования не требуется никаких документов от должника о его согласии на эту сделку.

Вместе с тем, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, то новый кредитор — организация, которая приобрела право требования — несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий (п. 3 ст. 382 ГК РФ). В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается законом как исполнение надлежащему кредитору, то есть тому лицу, которому по первоначальному соглашению должен был быть уплачен долг.

В соответствии со статьей 384 ГК РФ право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, если иное не предусмотрено законом или договором. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие, связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

ГК РФ устанавливает специальные правила относительно формы операций по уступке права требования. Согласно пункту 1 статьи 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Гражданское законодательство о приобретении права требования

Вопросам, связанным с операциями по приобретению права требования организаций, посвящен параграф 1 «Переход прав кредитора к другому лицу» главы 24 «Перемена лиц в обязательстве» ГК РФ. В соответствии с пунктом 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано другому лицу по сделке (уступка требования).

Специальным правилом в пункте 2 данной статьи устанавливается, что «для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором». Это означает, что для совершения сделки по приобретению права требования не требуется никаких документов от должника о его согласии на эту сделку.

Вместе с тем, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, то новый кредитор — организация, которая приобрела право требования — несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий (п. 3 ст. 382 ГК РФ). В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается законом как исполнение надлежащему кредитору, то есть тому лицу, которому по первоначальному соглашению должен был быть уплачен долг.

В соответствии со статьей 384 ГК РФ право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, если иное не предусмотрено законом или договором. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие, связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

ГК РФ устанавливает специальные правила относительно формы операций по уступке права требования. Согласно пункту 1 статьи 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Приобретение права требования в бухгалтерском учете

С точки зрения бухгалтерского учета дебиторская задолженность, приобретенная на основании уступки права требования, относится к финансовым вложениям организации (п. 3 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений»). В соответствии с Инструкцией по применению плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций (утв. приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н) для обобщения информации о финансовых вложениях организации предназначен счет 58 «Финансовые вложения». К данному счету может быть открыт специальный субсчет 5 «Приобретенные права требования». Согласно плану счетов, финансовые вложения, осуществленные организацией, отражаются по дебету счета 58 и кредиту счетов, на которых учитываются ценности, подлежащие передаче в счет этих вложений.

В соответствии с пунктом 8 ПБУ 19/02 финансовые вложения принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости. Первоначальной стоимостью финансовых вложений, приобретенных за плату признается сумма фактических затрат организации на их приобретение, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов.

Таким образом, первоначальной оценкой приобретенной дебиторской задолженности должна служить сумма, уплачиваемая за нее правоприобретателем. На эту сумму в бухгалтерском учете организации-правоприобретателя составляется проводка:

Дебет 58 «Финансовые вложения», субсчет 5 «Приобретенные права требования» Кредит 51 «Расчетные счета» или 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

В соответствии с пунктом19 ПБУ 19/02 для целей последующей оценки финансовые вложения подразделяются на две группы:

  1. финансовые вложения, по которым можно определить текущую рыночную стоимость в установленном ПБУ порядке;
  2. финансовые вложения, по которым их текущая рыночная стоимость не определяется.

Приобретенные права требования относятся к финансовым вложениям организации, по которым их текущая рыночная стоимость не определяется. Согласно пункту 21 ПБУ 19/02, они подлежат отражению в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности на отчетную дату по первоначальной стоимости.

Читать еще:  Постановление правительства рф 215

Учет обесценения права требования

Специальными нормами ПБУ 19/02 устанавливаются правила бухгалтерского учета фактов обесценения финансовых вложений, распространяющиеся и на порядок бухгалтерского учета операций по приобретению прав требования.

В соответствии с пунктом 37 ПБУ 19/02 «устойчивое существенное снижение стоимости финансовых вложений, по которым не определяется их текущая рыночная стоимость, ниже величины экономических выгод, которые организация рассчитывает получить от данных финансовых вложений в обычных условиях ее деятельности, признается обесценением финансовых вложений». Так как финансовые вложения, по которым не определяется их текущая рыночная стоимость, показываются в бухгалтерском учете в первоначальной оценке, устойчивое существенное снижение их стоимости означает нереальность их бухгалтерской оценки. Это обстоятельство требует формирования резерва под обесценение финансовых вложений. Этот резерв образуется за счет финансовых результатов организации (в составе операционных расходов). В бухгалтерской отчетности стоимость таких финансовых вложений показывается по учетной стоимости за вычетом суммы образованного резерва под их обесценение.

Таким образом, порядок начисления резерва под обесценение финансовых вложений в части вложений в приобретаемые права требования аналогичен порядку начисления резервов по сомнительным долгам (о порядке создания резервов по сомнительным долгам читайте здесь).

Для отражения резервов под обесценение финансовых вложений предназначен счет 59 «Резервы под обесценение финансовых вложений».

В соответствии с Инструкцией по применению плана счетов на сумму создаваемых резервов делается запись по дебету счета 91 «Прочие доходы и расходы» и кредиту счета 59. При списании с баланса финансовых вложений, по которым ранее были созданы соответствующие резервы, составляется проводка по дебету счета 59 и кредиту счета 91.

Таким образом, финансовый результат по операциям приобретения дебиторской задолженности (права требования) может выявляться в бухгалтерском учете либо в момент прекращения обязательства, либо в момент переуступки права требования.

Учет погашения обязательства и переуступки права требования

Погашение обязательства должником отражается записями по дебету счета 51 «Расчетные счета» и кредиту счета 58 «Финансовые вложения».

В случае если получаемая сумма превосходит цену приобретения права требования, указанная запись делается на сумму первоначальной оценки погашаемого долга. При этом на разницу между суммой погашаемого обязательства и его первоначальной стоимостью составляется проводка по дебету счета 51 и кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы». В этом случае также может быть сделана сложная проводка:

Дебет 51 — на фактически полученную сумму, Кредит 58 — на первоначальную стоимость права требования, Кредит 91 — на возникшую разницу.

В том случае, если сумма, получаемая от дебитора, меньше первоначальной стоимости долга, запись по дебету счета 51 и кредиту счета 58 делается на фактически полученную сумму денежных средств. При этом разница между полученной суммой и первоначальной стоимостью права требования списывается со счета 58 в дебет счета 91.

При переуступке права требования сумма, причитающаяся к получению от нового приобретателя долга, отражается записью по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» и кредиту счета 91. Сумма первоначальной стоимости переуступленного права требования списывается в дебет счета 91 записью в корреспонденции со счетом 58.

В том случае, если по переуступаемому праву требования был начислен резерв под обесценение финансовых вложений, на его сумму одновременно с указанными проводками составляется запись по дебету счета 59 «Резервы под обесценение финансовых вложений» и кредиту счета 91.

Что такое «право требования» на квартиру в строящемся доме (в новостройке)?

Вопрос:

Я покупаю квартиру в новостройке, которая уже построена. Застройщик предлагает мне Договор долевого участия, по которому я получаю «право требования» на квартиру. Почему в построенном доме я не могу получить право собственности? И что из себя представляет это «право требования» на квартиру?

Ответ:

В отличие от Откроется в новой вкладке.»>вторичного рынка, где при продаже квартиры происходит смена ее собственника, на Откроется в новой вкладке.»>первичном рынке права собственности на объект недвижимости (в т.ч. на квартиру) не существует, т.к. на момент покупки не существует еще и сам объект.

Формально, объект начинает «существовать» не с момента, когда «дом уже построен», а гораздо позже – когда к дому подключены все коммуникации, когда в доме установлено и налажено инженерное оборудование, когда проведены обмеры БТИ и ряд других технических процедур.

Затем дом сдается госкомиссии и принимается в эксплуатацию, после чего проводится еще ряд «бумажных» процедур, в т.ч. постановка здания и всех квартир в нем на кадастровый учет. И только после этого начинается процедура оформления объекта в собственность.

До этого момента права инвесторов строительства (в т.ч. физлиц-дольщиков) на строящиеся квартиры фиксируются в виде прав требования.

Заключая, например, Откроется в новой вкладке.»>Договор долевого участия в строительстве, дольщик вносит по нему деньги за строящуюся квартиру, и получает взамен право требования на эту квартиру, согласно договору.

Другими словами, дольщик получает право требовать с Застройщика эту квартиру в свою собственность по окончании строительства и завершения всех необходимых документарных процедур.

Право требования на квартиру в новостройке по Договору долевого участия (ДДУ) подлежит государственной регистрации, точнее – регистрации подлежит сам ДДУ, а значит, в реестре фиксируется и право дольщика требовать получения в будущем конкретной квартиры в собственность.

Право собственности на квартиру дольщик будет оформлять позже, после завершения строительства и всех «бумажных процедур». Основанием для оформления собственности будет то самое право требования квартиры, зафиксированное в ДДУ.

Дольщику, при этом, нужно помнить, что это право требования он обретает только тогда, когда сам выполнит свои обязательства по договору перед Застройщиком, то есть когда полностью оплатит всю сумму по нему.

Свое право требования по договору с Застройщиком, дольщик может реализовать двумя путями:

  1. дождаться завершения строительства, получить квартиру и оформить ее в свою собственность, либо
  2. в процессе строительства дома, продать новому дольщику свои права на будущую квартиру, заключив с ним Откроется в новой вкладке.»>Договор уступки права требования (подробнее об уступке прав смотри по ссылке).

Свои права требования на квартиру дольщик может передать и бесплатно. Например, Откроется в новой вкладке.»>безвозмездную уступку прав требования (фактически, дарение) заключают между собой близкие родственники.

Покупателям жилья на «первичке» следует также знать, что если используются другие Откроется в новой вкладке.»>документы для покупки новостройки (не ДДУ), то законное право требования квартиры у Покупателя может и не возникнуть. Например, это касается так называемой «вексельной схемы» приобретения новостройки, или покупки квартиры по предварительному договору (подробнее об этом – см. по приведенной ссылке)..

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

ЕЩЕ КОЕ-ЧТО
ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

Скажите пожалуйста, а если я покупаю квартиру по договору переуступки прав требования, то нужна ли регистрация этого договора?

Денис, это зависит от типа договора, по которому уступаются права. Если этот первоначальный договор подлежал государственной регистрации, то и переуступка прав по нему тоже должна быть зарегистрирована. Если нет, то – нет.
Конечно, для Покупателя всегда безопаснее покупать квартиру по переуступке прав, если эти права уступаются по Договору долевого участия (ДДУ). Тогда и сам ДДУ, и переуступка прав по нему должны пройти регистрацию в Росреестре.
Подробнее об этом см. в Глоссарии – «Договор уступки прав требования на квартиру».

В помощь покупателю квартиры

Услуги, консультации и бесплатные базы данных

Правила купли-продажи квартир

Официальный информационный партнер
Правовая система «ГАРАНТ»

Переуступка квартиры — что это

Переуступка квартиры — что это

Представьте: вы хотите сэкономить на покупке жилья и решили приобрести его в недостроенном доме — дешевле, чем на первичном и вторичном рынке. Но вся недвижимость уже раскуплена по договору ДДУ. Вы можете приобрести ее по договору переуступки прав. В статье расскажем, что такое переуступка квартиры в новостройке , как ее оформить и сколько придется заплатить.

Читать еще:  Новые правовые формы организаций

Что такое переуступка

Переуступка — это сделка, при которой право требования недвижимости переходит от продавца к покупателю. Сделка называется цессией, продавец — цедент, а покупатель — цессионарий. Все, что касается переуступки, регламентируется ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также отдельными пунктами Гражданского Кодекса Российской Федерации — например, статьей 382.

Важный момент: по договору происходит не передача недвижимости, а передача прав ее требования, потому что квартир еще не существует по документам. Покупатель может требовать право собственности на недвижимость после того, как застройщик введет дом в эксплуатацию, оформив все необходимые для этого документы.

При каких условиях возможна сделка? Продажа квартиры по переуступке проходит только в домах на стадии строительства. По закону, участник долевого строительства может уступить права требования по договору только после оплаты цены сделки или одновременно с переводом долга на нового участника ДС.

К каким объектам можно применять продажу по переуступке? Чаще всего встречается переуступка прав собственности при ДДУ с переуступкой обязанностей, но есть и переуступка пая в ЖСК. Цессия при договоре долевого участия в строительстве больше регламентирована законодательством, поэтому безопаснее для продавца и покупателя.

Что такое договор переуступки права на квартиру? Договор переуступки права называют цессией. Его заключают в дополнение к основному ДДУ или документу, заключенному при вступлении в жилищно-строительный кооператив. По договору, в основной сделке меняется участник ДС — застройщик обязан передать недвижимость не тому, с кем впервые заключил договор, а тому, кто приобрел право требования на недвижимость.

Какие требования есть к сделке? Цессия, как и заключение договора ДДУ, должна обязательно пройти регистрацию в Росреестре. Без регистрации у вас не будет никаких юридических прав на недвижимость. Кроме того, застройщик обязательно должен разрешить переуступку прав, иначе сделка не состоится.

Чем цессия отличается от купли-продажи? По договору купли-продажи покупатель получает готовую недвижимость и сразу оформляет право собственности на нее, а продавец — денежные средства за жилье. По договору переуступки покупатель получает лишь права требования на недвижимость, которой еще нет, а иногда — и обязательство оплатить остаток взноса застройщику. То есть цессия — это гарантия того, что оформление права собственности состоится в будущем.

Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

У любого способа покупки есть плюсы и минусы, цессия — не исключение. Рассмотрим преимущества переуступки для продавца и покупателя.

Возможность быстро заработать на переуступке квартиры — можно заключить договор ДДУ сразу после публикации проектной декларации, а переуступить права под конец строительства, когда недвижимость возрастет в цене.

Переуступка прав требования на недвижимость занимает больше времени на оформление, чем договор купли-продажи, дарения и другие формы документов. Нужно общаться с застройщиком, покупателем, посещать Росреестр.

Налогообложение. Цессия, как и другие сделки с недвижимостью, совершенные с целью получения дохода, облагаются налогом и требуют подачи декларации согласно 208 статье НК РФ .

Возможность купить жилье дешевле, чем на первичном и вторичном рынке. Если цеденту срочно нужны деньги, можно купить недвижимость даже дешевле, чем покупал он. Разница в цене иногда достигает 5–20%.

Можно заработать на перепродаже — если купить жилье на этапе строительства , вы потратите меньше, чем если покупали бы его на первичном рынке. После сдачи дома в эксплуатацию можете продать квартиру с наценкой 5–50% в зависимости от инвестиций, ситуации на рынке.

Получение не недвижимости, а права требования на нее. Застройщик может обанкротиться, затягивать срок строительства или срок оформления документов. А при стандартном договоре переуступки вы сможете воздействовать только на компанию-застройщика, а не на цедента.

Можно купить право требования с неисполненными до конца обязательствами или просрочкой выплат застройщику.

Можно стать жертвой «двойных продаж», если не регистрировать договор в Росреестре, или потерять инвестиции, если оформить его неправильно.

Застройщик может обанкротиться, и объект окажется недостроем — иногда стройки затягиваются на годы.

Как правильно выбрать жилье для покупки по переуступке

Чтобы минимизировать риски при покупке недостроенного жилья, попросите у продавца оригинал ДДУ. Проверьте, есть ли на нем печати и подписи застройщика, отметка о регистрации в Росреестре. Если всего этого нет — перед вами мошенник.

Также проверьте репутацию застройщика. Для этого:

🔎 Проверьте, не находится ли застройщик в стадии банкротства. Для этого зайдите на сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве и введите название компании. Если она — банкрот, откажитесь от покупки. Иначе придется потратить много сил, денег, нервов на то, чтобы получить хоть какую-то компенсацию.

🔎 Посмотрите, не заведено ли на компанию-застройщика уголовных дел. Сделать это можно в электронной картотеке сайта Федеральных арбитражных судов . Учтите, что чем крупнее компания — тем больше судебных дел с ней будет. Посмотрите на суть — из-за чего люди подают в суд, что требуют, какие решения вынесены по ранее закрытым делам.

🔎 Посмотрите проектную декларацию. Застройщики размещают ее в открытом доступе на официальном сайте либо высылают по первому запросу. Просмотрите сроки сдачи, характеристики жилья. Если информация соответствует реальному положению дел, застройщику можно доверять.

🔎 Почитайте отзывы о компании. Зарегистрируйтесь на форумах, пообщайтесь с теми, кто уже покупал жилье по ДДУ или договору переуступки. Если негативных откликов больше — от покупки лучше отказаться. Если их мало или нет — компании можно доверять: скорее всего, она работает качественно.

Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме — инструкция по оформлению договора

Покупка квартиры по переуступке прав требует сбора пакета документов, составления договора и его регистрации в Росреестре. Мы объясним, что нужно делать, по шагам.

Шаг 1: соберите пакет документов

Для регистрации цессии обеим сторонам понадобятся:

📂 письменное согласие на сделку либо личное присутствие супругов;

📂 сам договор долевого участия;

📂 разрешение на переуступку прав от застройщика;

📂 справка о погашении задолженности перед застройщиком;

📂 разрешение от банка на переуступку прав.

Письменное согласие супруга продавца нужно, если в браке был оформлен ДДУ и проведена оплата за объект долевого строительства. В этом случае имущество является совместно нажитым, и супруг должен предоставить письменное нотариально заверенное согласие на продажу. Если покупатель тоже находится в браке, ему также нужно получить письменное согласие от супруга на сделку.

Цессия вносит изменения в договор: на место старого дольщика — продавца — становится новый — покупатель.

Разрешение на переуступку прав от застройщика нужно, чтобы он не смог признать сделку незаконной. Если требование получать согласие застройщика на переуступку прав в ДДУ, обязательно уведомите компанию о намерении провести сделку и получите письменное согласие. Если такого требования нет в основном договоре, достаточно направить застройщику письменное уведомление о проведении сделки. Некоторыми ДДУ предусмотрено, что застройщик взимает плату за выдачу разрешения на переуступку прав.

Справка о погашении задолженности перед застройщиком выдается компанией-застройщиком после полной оплаты цены договора. Если задолженность не погашена, в сделке принимает участие представитель застройщика, а обязанность по выплате денег переходит к цессионеру — покупателю недвижимости.

Разрешение от банка на проведение сделки нужно, если продавец — первичный покупатель недвижимости — приобретал ее на кредитные средства. В этом случае право требования находится под залогом. Если не получить согласие банка, сделку признают неправомерной. Важно: некоторые банки выдают разрешение, только если покупатель уже выплатил всю сумму долга.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector