Договор аренды с правом выкупа

Аренда с выкупом: как обойтись без пересчетов

Аренда с правом выкупа как раз тот случай, когда условия договора нужно согласовать с бухгалтером. Ваша задача — предупредить об этом руководство. А мы вам подскажем, какую формулировку договора об уплате выкупной стоимости нельзя допускать, чтобы потом не пришлось задумываться над учетом платежей по такому договору и, не исключено, ломать копья в споре с налоговиками либо с контрагентом.

Беспроблемные варианты оплаты аренды и выкупа имущества

Это те, при которых плата за аренду и выкупная стоимость объекта аренды в договоре четко разделены. Тогда проблем с налогами нет.

ВАРИАНТ 1. Арендатор в течение срока аренды вносит арендную плату, а по его истечении — всю выкупную стоимость имущества

Арендная плата у арендодателя учитывается ежемесячно как внереализационные доходы либо выручк а п. 4 ст. 250, ст. 249 НК РФ , на нее он начисляет НДС и выставляет арендатору «отгрузочный» счет-фактуру. У арендатора это — прочие расход ы подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ , по которым он, получив счет-фактуру, ставит НДС к вычету.

На дату, когда по условиям договора объект переходит в собственность арендатора, арендодатель:

• отражает доход от реализации ОС п. 3 ст. 271 НК РФ , равный его выкупной стоимости. Обратите внимание: если объект — недвижимость, госрегистрации с 2013 г. дожидаться не нужн о п. 3 ст. 271 НК РФ . Этот доход можно уменьшить на остаточную стоимость ОС подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ ;
• на всю выкупную стоимость объекта выставляет «отгрузочный» счет-фактуру и начисляет НДС. Если объект аренды — недвижимость, начислить НДС нужно в момент госрегистрации перехода права собственност и пп. 1, 3 ст. 167 НК РФ .

Арендатор на эту же дату принимает имущество к налоговому учету по уплаченной выкупной стоимости. А получив от арендодателя счет-фактуру и приняв имущество к бухучету, ставит к вычету входной НДС по имуществу.

ВАРИАНТ 2. Арендатор в течение срока аренды регулярно вносит и арендную плату, и авансом часть выкупной стоимости

На деле эти платежи могут быть объединены в общий ежемесячный (ежеквартальный и т. п.) платеж, но в договоре при этом четко указано, какая часть платежа причитается в счет аренды, а какая — в счет предстоящего выкупа.

Арендную часть этих платежей стороны учитывают так же, как в варианте 1, а выкупную — как авансы в счет предстоящей реализации арендуемого имуществ а Письмо ФНС от 26.05.2010 № ШС-37-3/2514@ . Ведь переход права собственности на имущество к арендатору не может состояться раньше, чем он заплатит всю выкупную стоимост ь ч. 1 ст. 624 ГК РФ и выполнит прочие условия, установленные в договоре как обязательные для выкупа (а для перехода права собственности на недвижимость есть еще и дополнительное условие — госрегистрация).

Арендодатель в доходы авансы не включает, при получении начисляет с них авансовый НДС и выставляет авансовые счета-фактуры, по которым арендатор вправе принять налог к вычету.

Когда право собственности на имущество переходит к арендатору, арендодатель:

• отражает налоговый доход от реализации ОС в сумме всей выкупной стоимости (если объект — недвижимость, дожидаться госрегистрации не нужно);
• выставляет на выкупную стоимость «отгрузочный» счет-фактуру;
• начисляет НДС с реализации имуществ а пп. 1, 3 ст. 167 НК РФ (если объект — недвижимость, это нужно сделать только при госрегистрации перехода права собственности) и принимает к вычету авансовый НДС.

Арендатор так же, как и в предыдущем варианте, формирует первоначальную стоимость имущества и ставит НДС по отгрузочному счету-фактуре арендодателя к вычету. Одновременно он восстанавливает НДС, ранее принятый к вычету с авансов.

Вариант, который может стать опасным

Арендатор в течение срока аренды вносит только арендную плату. В договоре указана выкупная стоимость. Если по истечении срока аренды или раньше арендатор имущество выкупит, то внесенная к тому моменту арендная плата частично или даже целиком подлежит зачету в счет уплаты выкупной стоимост и ч. 2 ст. 624 ГК РФ .

Подобное условие в договоре может быть сформулировано так:

6. Ежемесячная арендная плата составляет 118 000 руб., в том числе НДС 18 000 руб.

7. Арендатор вправе выкупить Имущество. Имущество переходит в собственность Арендатора при условии уплаты Арендатором Арендодателю до истечения указанного в настоящем договоре срока аренды выкупной стоимости Имущества.

8. Выкупная стоимость Имущества составляет 1 180 000 руб., в том числе НДС 180 000 руб.

9. 30% от совокупной суммы арендной платы, уплаченной Арендатором по настоящему договору до момента внесения средств в оплату выкупной стоимости Имущества, зачитывается в счет уплаты выкупной стоимости Имущества.

И хотя подлежащую зачету часть ежемесячной арендной платы обычно легко вычислить (в нашем примере это 35 400 руб., в том числе НДС 5400 руб. (118 000 руб. х 30%)), в договоре она никак из арендной платы не выделена. И вот тут у сторон договора возникает проблема. Как учитывать ту часть арендной платы, которая при выкупе подлежит зачету: как собственно арендную плату или как авансы в счет предстоящей реализации имущества? Порой возникают разногласия между бухгалтериями. Например, арендодатель составляет первичку и счета-фактуры на арендную плату. А арендатор требует переделать документы с учетом того, что подлежащая в будущем зачету арендная плата — это аванс.

Решение вопроса зависит от того, есть ли в договоре обязанность арендодателя вернуть зачитываемую часть арендной платы в случае, если выкуп к моменту истечения срока аренды (в другой указанный в договоре срок) не состоится, например при отказе арендатора от выкупа.

СИТУАЦИЯ 1. Если выкуп не состоится, арендодатель обязан вернуть ту часть полученной арендной платы, которая подлежала бы зачету в случае выкупа

Тогда часть ежемесячной арендной платы, подлежащую возврату в случае отказа от выкупа, нужно квалифицировать как авансы в счет выкупа. Поэтому оформлять и учитывать ее нужно так же, как в варианте 2.

Если в такой ситуации арендатор перечисляет ежемесячные платежи не вовремя или не полностью, у арендодателя возникают технические сложности из-за того, что зачитываемая в выкуп часть рассчитывается от уплаченной арендатором суммы. И пока очередной ежемесячный платеж не получен, неясно, сколько учитывать как арендную плату, а сколько — как аванс. А выставлять на арендную плату счета-фактуры, начислять НДС и признавать налоговый доход нужно уже на конец месяца.

СИТУАЦИЯ 2. Если выкуп не состоится, арендодатель ничего возвращать не обязан, либо в договоре вообще ничего на этот счет не сказано

Сразу учитывать как авансы подлежащую зачету арендную плату неправильно. Ведь нельзя предсказать, выкупит ли арендатор имущество. А если тот передумает и не выкупит, то арендная плата ни целиком, ни частично в оплату выкупной стоимости не пойдет, а ее возврат арендатору условиями договора не предусматривается. Так что в течение всего времени аренды отношения между сторонами — только арендные. А значит, счета-фактуры и первичные документы нужно оформлять именно по аренде.

Если сразу оформлять подлежащую при выкупе зачету арендную плату как авансы, то налоговики могут доначислить арендодателю налог на прибыль, пени и штраф. Или же ему самостоятельно в случае, если выкуп не состоится, придется задним числом превращать уже учтенные как авансы платежи в арендную плату и доплачивать налог и пени.

Кроме того, если зачету подлежит арендная плата целиком и вы будете ее всю показывать как авансы, налоговики могут решить, что до выкупа арендатор пользуется иму-ществом бесплатно. Тогда от арендатора они потребуют признать доход в размере рыночной цены аренд ы п. 8 ст. 250 НК РФ; п. 2 Информационного письма ВАС от 22.12.2005 № 98 , а у арендодателя попытаются исключить из налоговых расходов амортизацию объект а п. 3 ст. 256 НК РФ и затраты по его содержанию как необоснованны е п. 1 ст. 252 НК РФ; Письмо УФНС по г. Москве от 20.08.2007 № 20-05/078880.2 . С этим, конечно, можно спорить, но лучше вовсе не создавать такую ситуацию.

Но вот дело дошло до выкупа. Становится ли зачтенная в выкуп арендная плата авансом в этот момент? Тут существуют два подхода.

ПОДХОД 1. Безопасный, но невыгодный. Зачтенная арендная плата превращается в авансы.

К такому подходу осторожных налогоплательщиков подводят разъяснения Минфина и ФНС. Арендодателю Минфин предлагает в налоговом учете в момент выкуп а Письмо Минфина от 08.11.2011 № 03-03-06/1/725 :

• признать доход от реализации ОС в полной сумме выкупной стоимости, несмотря на то что ее часть уже учтена в доходах прошлых периодов в качестве арендной платы. В обоснование Минфин ссылается на п. 1 ст. 249 НК, по которому выручку нужно определять исходя из всех поступлений, связанных с реализацией;
• убрать из доходов прошлых периодов сумму зачтенной в выкуп арендной платы. Минфин напоминает, что для того, чтобы не сдавать уточненки, допустимо уменьшить на эту сумму доходы текущего периода от реализации ОС п. 1 ст. 54 НК РФ . Но сделать так можно только при условии, что за прошлые периоды был начислен не нулевой налог на прибыль.

Инвестиционные сделки чаще заключают по торговой и офисной недвижимости, реже — по складам и др.

При этом Минфин в своем Письме не говорит о том, что зачтенная арендная плата при выкупе превращается задним числом в аванс, да еще и для обеих сторон договора. Но именно такой вывод бухгалтеры иногда делают из этого Письма и из предназначенных для арендаторов разъяснений ФНС Письмо ФНС от 26.05.2010 № ШС-37-3/2514@ (в них о переквалификации арендной платы тоже ничего не сказано). И тогда:

• арендатор у себя в налоговом учете делает симметричные пересчеты. То есть убирает из расходов прошлых периодов зачтенную в выкуп арендную плату и включает ее в первоначальную стоимость приобретенного имущества. Для него это означает недоимку и пени по налогу на прибыль за все время аренды. ФНС аргументирует необходимость включения в первоначальную стоимость зачтенных в выкуп ежемесячных платежей тем, что затраты на приобретение амортизируемого имущества запрещено учитывать в расхода х п. 5 ст. 270 НК РФ . А арендную плату после зачета ее в выкуп налоговики рассматривают именно как расходы арендатора на приобретение амортизируемого имуществ а Письмо ФНС от 26.05.2010 № ШС-37-3/2514@ .

Если в авансы была превращена вся арендная плата, то инспекторы могут решить, что до выкупа арендатор пользовался имуществом безвозмездно. О возможных послед-ствиях этого мы уже подробно сказали выше;

• арендодатель выставляет исправленные счета-фактуры: вместо «отгрузочных» на арендную плату — авансовые на ту ее часть, что превратилась в аванс, и «отгрузочные» — на ту часть, которая так и осталась арендной платой. Ведь нельзя рассматривать одни и те же суммы как авансы для налога на прибыль и как арендную плату для НДС. В результате у арендатора возникает недоимка за весь период аренды и большой вычет в периоде перехода права собственности к арендатору.

ПОДХОД 2. Рискованный, но без налоговых потерь. Ничего пересчитывать не нужно.

Арендодатель признает налоговый доход от реализации ОС только в той сумме, которая останется от выкупной стоимости после зачета арендной платы. Для арендатора она в налоговом учете будет первоначальной стоимостью. А пересчитывать ничего не нужно. Вот аргументы.

АРГУМЕНТ 1. Общий для сторон. Никаких искажений в прошлом периоде не было, все доходы, расходы и НДС у сторон договора отражены в полном соответствии с существовавшими на тот момент арендными отношениями. А выкуп имущества не отменяет факта аренды. Поэтому нет оснований превращать правомерно признанную арендную плату в авансы.

Аренда нежилого помещения с правом выкупа: что это и как правильно заключить договор?

В России предусмотрена возможность заключать соглашение об аренде нежилых помещений с последующим правом выкупа. Такая юридическая формулировка страхует как арендодателя, желающего в итоге продать недвижимость, так и арендатора, если он планирует получить право собственности в будущем.

В материале мы расскажем о сути такого договора, поговорим о различиях аренды с правом выкупа от лизинга, рассрочки и других форм взаимоотношений между владельцев и арендатором. Вы также узнаете, как правильно составлять договор, вписывать цену выкупа и проводить налоговые подсчеты после завершения сделки.

Что это означает?

Аренда с правом выкупа – вид взаимоотношений между владельцем недвижимости и арендатором, предусматривающий договоренность о перепродаже нежилого помещения после окончания срока. Выкуп арендованного имущества у владельца оговорен в пункте 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По закону, передача арендованной недвижимости в собственность арендатора может быть произведена в случае получения текущим владельцем всей обусловленной в письменном договоре выкупной суммы.

Статья 624 ГК РФ. Выкуп арендованного имущества

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества

Если стороны условились о последующем выкупе недвижимости уже после заключения соглашения об аренде, намерение фиксируется в дополнительном договоре.

Отличие от других соглашений

От купли-продажи

Договор с правом выкупа является смешанным, он включает в себя как положения аренды, так и соглашения купли-продажи недвижимости. При этом, выкуп не является основной целью таких взаимоотношений и представлен в виде намерения. Стороны согласовывают возможность выкупа, указывают сумму и сроки выполнения такой сделки.

Юридически «аренда с правом выкупа» считается вариантом рассрочки при покупки недвижимости. Она подойдет лицам и предприятиям, которые не могут приобрести нежилое помещение сразу, однако заинтересованы в том, чтобы получить право собственности.

От лизинга

Аренда с правом выкупа отличается от финансовой аренды, так называемого лизинга, хотя, сам лизинг, по ГК РФ, считается разновидностью аренды и регулируется общими правилами о договорах такого типа. Главное отличие аренды и лизинга заключается в количестве сторон, участвующих в сделке. Лизинг предусматривает подписание договоров между лизингодателем, лизингополучателем и продавцом недвижимости.

Для проведения сделки (сдачи в аренду) лизинговая компания специально приобретает в аренду товар. Аренда оформляется без посредников, арендатор обращается напрямую к владельцу недвижимости.

Лизинг от аренды отличает и возможность подобрать нежилое помещение. Если арендатор обращается в лизинговую компанию, он получает право указать на конкретную недвижимость, которую хочет арендовать. После этого лизинговая фирма выкупает объект, дабы заключить сделку с арендатором.

По факту в процессе оформления лизинга заключается сразу два договора, один (договор купли-продажи) – между продавцом и арендодателем (юридическим лицом), второй (договор финансовой аренды) – между арендодателем и арендатором имущества. Сроки лизинга, как правило, велики, также возможен и выкуп недвижимости арендатором, он прописан в пункте 1 статьи 28 Федерального закона от 29.10.98 № 164.

От рассрочки

Аренда с правом выкупа и рассрочка – два разных способа приобрести квартиру с отложенным погашением ее выкупной стоимости. Рассрочку оформляют юридические лица, владельцы недвижимости, например, застройщики. Также подобную услугу предоставляют банки.

Рассрочка отличается от ипотеки меньшими сроками и более крупными платежами, соответственно. После уплаты первоначального взноса и заключения договора по рассрочке покупатель сразу получает право собственности. Аренда с правом выкупа – получения прав собственника сразу же не предусматривает, только после окончания договора.

Как определить стоимость такой недвижимости?

Выкупная стоимость нежилой недвижимости определяется с учетом ее главной особенности – цели использования. Так называемые коммерческие помещения покупаются для получения доходов в ближайшем будущем. Именно поэтому чаще всего при оценке стоимости недвижимости такого типа используется доходный метод.

Как рассчитать возможную прибыль?

1. Определить длительность владения (так называемый инвестиционный горизонт).
2. Рассчитать расходы, которые придется понести владельцу для поддержания нормального функционирования всех систем и составляющих помещения.
3. Подсчитать чистый операционный доход арендатора, будущего собственника (от годового дохода отнять расходы на содержание недвижимости).
4. Включить в доход рост стоимости недвижимости, если есть предпосылки.

Оценка проводится как самостоятельно, так и при помощи сертифицированных оценщиков. Иногда помимо доходного способа используется и сравнительный. Однако эксперты не советуют отдавать ему предпочтение – в сфере коммерческой недвижимости часто сложно найти объект с похожими характеристиками, так что результат может быть не точным.

Общее содержание документа

Пункт 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации сообщает, что договоренности, в которых идет речь и переходе права собственности, заключаются по форме, предусмотренной для купли-продажи такого имущества.

В ГК сказано, что арендодатель имеет возможность выбрать вариант выкупа недвижимости, прописать переход права собственности по истечении срока, при условии проплаты выкупной цены или в случае наступления хотя бы одного из вышеуказанных условий. Особенное внимание сторонам следует уделить пункту об оплате, аренда с правом выкупа предусматривает наличие платежей двух типов:

1. Арендной платы.
2. Стоимости выкупа.

Помимо пункта о выкупе, договор включает в себя часть об обязанностях, правах и сроках арендных взаимоотношений (она ничем не отличается от положений стандартного договора). В некоторых случаях договор аренды с правом выкупа отличается от классического варианта с арендой только наличие одного дополнительного пункта о выкупе.

Важные нюансы

Выкуп нежилого помещения следует вписать в договор отдельным пунктом, включив в него порядок сделки, выкупную стоимость и нюансы перехода права собственности. Намерения сторон очерчиваются при помощи формулировки «арендатор имеет право на выкуп недвижимости», также в договоре необходимо обязательно прописать следующие пункты:

• Сроки и условия наступления перехода права собственности.
• Особенности погашения выкупной стоимости (засчитываются ли арендные платежи в выкупную стоимость и по какому принципу – в полном объеме или частично).
• Выкупная цена и случаи, в которых она может быть изменена.
• Надобность государственной регистрации нового права собственности.

Если не написать выкупную цену

Выкупная стоимость квартиры считается существенным условием договора, в статье 624 ГК РФ сообщается, что договор без указания выкупной цены будет считаться незаключенным, то есть, не несущим обязательства для сторон и не представляющим юридической силы.

Налоговые последствия

Обратите внимание, что права собственности на объект переходит к арендатору только после выполнения им ряда условий. До этого момента обязанность по начислению амортизации остается на арендодателе. Первоначальная стоимость недвижимости напрямую зависит от выбранного способа погашения выкупной стоимости – через арендные платежи или отдельно.

Если арендные платежи входят в выкупную стоимость, то арендатор может получить недвижимость с первоначальной нулевой стоимостью. Согласно положениям статьи 257 Налогового кодекса и статьи 264 НК РФ, арендные платежи не признаются расходами, формирующими первоначальную стоимость. Если выкупная стоимость выделена отдельно, то первоначальная стоимость объекта будет равна прописанной в договоре сумме.

Бухгалтерский учет

Мы рассмотрим два основным варианта бухгалтерского учета во время реализации договора аренды с выкупом.

У арендатора

Если арендатор уплачивает сначала арендные платежи, а затем – после завершения аренды – выкупную стоимость, то во время реализации сделки определяет переданные владельцу суммы в качестве «прочих расходов», по которым он, получив счет-фактуру, ставит НДС к вычету. После перехода права собственности к арендатору, он принимает имущество к налоговому учету по уплаченной выкупной стоимости, ставит к вычету входной НДС.

В договоре прописаны платежи аренды и авансовые платежи выкупной стоимости – тогда арендатор арендную часть учитывает, как и в предыдущем случае, а выкупную – в качестве аванса в счет предстоящей реализации. После завершения сделки, арендатор восстанавливает НДС, принятый ранее к вычету из авансов за арендуемую недвижимость.

У арендодателя

Вариант с арендными платежами на протяжении соглашения и отдельной проплатой выкупной цены характеризуется следующими действиями: арендную плату арендодатель учитывает, как внереализационные доходы либо выручку, начисляя на нее НДС. После выкупа недвижимости отражает доход, равный выкупной цене. НДС начисляется в момент регистрации.

Если же имели место и авансовые платежи вместе с арендными, арендодатель не включает авансы в доходы и начисляет на них авансовый НДС.

Как видите, аренда с правом выкупа является неплохой альтернативой лизингу, доступному только юридическим лицам, и банковской рассрочке. Для заключения такого договора не понадобятся посредники или проверка платежеспособности арендатора. При этом, возможность выкупа фиксируется только в качестве права арендатора на получение недвижимости после выплаты, он может как воспользоваться им, так и передумать.

Аренда нежилого помещения с правом последующего выкупа. Образец договора

Один из способов получения права собственности на недвижимое имущество — аренда с последующим правом выкупа. При этом арендатор и арендодатель должны дать согласие на проведение такой сделки, задокументированное в письменном виде. Порядок заключения договора аренды с правом выкупа имущества в будущем имеет свои особенности.

Что это за сделка, как регулируется законодательством?

Аренда с последующим правом выкупа представляет собой сделку, при которой собственник имущества передает его во временное пользование за определенную плату арендатору с последующим переходом к нему прав собственности на это имущество.

В роли арендодателя в такой сделке выступает собственник недвижимости, он же является и продавцом. Арендатором является третье лицо, с которым собственник заключил соглашение. В дальнейшем арендатор становится покупателем имущества.

Возможность проведения такой сделки указана в ст. 624 ГК РФ. Арендатор может стать собственником помещения, если условие о последующем выкупе имущества прописано в соглашении между сторонами. Если стороны договорились о выкупе недвижимости уже после заключения договора аренды, они могут составить дополнительное письменное соглашение и указать в нем условия сделки.

Статья 624 ГК РФ. Выкуп арендованного имущества

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Аренда с выкупом включает в себя одновременно две разные гражданско-правовые сделки, поэтому относительно купли-продажи имущества будут применяться нормы главы 30 ГК РФ, а аренды — главы 34 ГК РФ.

Если нежилое помещение, являющееся предметом сделки аренды с выкупом, находится в собственности государственных или муниципальных органов власти, то выкуп недвижимости будет регулироваться Законом от 22.07.2008 №159-ФЗ. Подробно о нюансах и особенностях аренды муниципальных нежилых помещений мы рассказывали в этой статье.

Условия и требования для заключения договора

Сделка аренды нежилого помещения с его последующим выкупом заключается на основании письменного договора. Форма документа применяется такая же, как и в случае с оформлением купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ). Узнать о том, как оформить и заключить договора аренды нежилого помещения, а также посмотреть образец типового документа, можно здесь.

При заключении договора должен быть выполнен ряд обязательных условий и требований:

1. Собственник недвижимости обязан предоставить арендатору информацию о наличии долгов и обременений по объекту.
2. Помещение не должно входить в жилой фонд города.
3. Согласие собственника на передачу права собственности на объект при определенных условиях должно быть отмечено в соглашении.
4. Арендодатель должен обладать правом собственности на недвижимость, наличия права распоряжаться имуществом недостаточно для передачи объекта в собственность третьему лицу.
5. В соглашении необходимо указать не только размер арендных платежей, но и общую стоимость арендуемого помещения.
6. Возможность досрочного расторжения соглашения должна быть прописана в документе с указанием обстоятельств, при которых стороны приобретают такое право.
7. Договор аренды с выкупом, подразумевающий регулярную оплату арендатором платежей, может быть заключен только на условиях срочности.
8. В соглашении необходимо указать, для каких целей арендуется помещение и будет произведен его выкуп.
9. Кроме размера платежей и стоимости недвижимости, в соглашении указывается порядок внесения платежей.

При оформлении сделки потребуется заключение независимого эксперта. После проведения процедуры оценки в отчете указывается стоимость объекта, на основании которой можно установить арендную плату и общую стоимость недвижимости.

Как заключить соглашение?

Оформление аренды нежилого помещения с последующим правом выкупа этого объекта проводится в несколько этапов.

Согласование условий

Подписанию договора предшествует этап согласования условий сделки между арендодателем и арендатором. Договоренность происходит в устной форме. Стороны оговаривают будущие условия соглашения. На этом этапе происходит ознакомление с правоустанавливающей документацией по объекту, а также проводится оценка недвижимости с привлечением оценщика.

Составление договора

Особенность этого договора заключается в том, что документ одновременно должен включать условия двух сделок:

Необходимые документы

Для оформления сделки потребуется следующий перечень документов:

• гражданские паспорта для физических лиц (подробно о том, можно ли заключать договор аренды нежилого помещения между физическими лицами, как это делается и что для этого нужно, читайте тут);
• свидетельство о регистрации юридического лица, если один из участников — организация;
• свидетельство о регистрации ИП, если одной из сторон является индивидуальный предприниматель;
• выписка из ЕГРН для подтверждения права собственности на объект;
• правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли-продажи, дарения, мены);
• нотариальная доверенность, если третье лицо представляет интересы одной из сторон;
• выписка из БТИ;
• техническая документация объекта недвижимости (технический паспорт, план дома, экспликация дома);
• учредительные документы на организацию, если одна из сторон — юридическое лицо;
• нотариальное удостоверенное согласие супруга, если объект является совместно нажитым в браке имуществом.

Содержание и форма

Договор содержит следующие пункты:

1. Реквизиты сторон и место заключения соглашения (ФИО участников сделки, контактная информация, дата и город): «(ФИО полностью) именуемый в дальнейшем «Арендодатель» и (ФИО полностью), именуемый в дальнейшем «Арендатор» заключили настоящий договор…».
2. Предмет сделки (детальная характеристика объекта с указанием адреса, площади, кадастрового номера): «Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение (далее описывается объект)».
3. Арендная плата (размер платежей, порядок оплаты, периодичность): «В течение действия соглашения Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в сумме (размер платежа цифрами и прописью) в срок (до какого числа)».
4. Выкуп недвижимости (размер выкупной стоимости и срок ее оплаты): «Арендатор имеет право выкупить в собственность арендованное нежилое помещение…выкупная цена составляет (сумма цифрами и прописью)».
5. Права и обязанности сторон. В соглашении могут быть указаны любые права и обязанности, не противоречащие действующему законодательству (ГК РФ). Например: «Арендодатель обязан предоставить Арендатору в течение (количество дней/месяцев) с момента подписания настоящего договора нежилое помещение…».
6. Ответственность сторон. Кроме ответственности, предусмотренной главами 30 и 34 ГК РФ, стороны могут установить дополнительные пункты. Например: «При нарушении срока оплаты арендатор уплачивает пени в размере (% от суммы платежа)».
7. Порядок изменения и расторжения договора (условия для одностороннего прекращения соглашения, по желанию сторон или против их воли): «Договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон».

В заключительных положениях соглашения указывается, когда документ вступает в силу, срок его действия и перечень сопровождающих документов.

Больше о нюансах составления договора аренды нежилого помещения читайте тут.

Нужно ли регистрировать?

Если стороны заключают договор аренды на срок более 1 года, то такой документ подлежит обязательной регистрации в Росреестре (п.2 ст. 651 ГК РФ). С момента регистрации соглашение вступает в силу.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Для регистрации договора необходимо обратиться в:

• территориальное подразделение Росреестра;
• МФЦ.

Срок проведения регистрации составляет 10 рабочих дней с момента получения заявления, если документы подаются в Росреестр, а при обращении в МФЦ — 12 рабочих дней (пп. 5, пп.6 п.1 ст. 16 № 218-ФЗ). Госпошлина за регистрацию прав для физических лиц составляет 2000 руб., а для юридических — 22 000 руб. (пп.22 п.1 ст. 333.33 НК РФ).

Подводные камни

При составлении соглашения нужно учитывать следующие важные моменты:

1. В документе должно быть четко прописано право на последующий выкуп помещения, а не возможность подписания в будущем договора купли-продажи.
2. В тексте соглашения необходимо отразить размер арендной платы и полную выкупную стоимость, в противном случае при внесении полной выкупной суммы право собственности не перейдет к арендатору.
3. В соглашении должно присутствовать детальное описание помещения, чтобы исключить возможные конфликты, связанные с несоответствием объекта условиям договора.
4. В тексте соглашения нужно четко прописать обязанность арендодателя передать помещение в собственность арендатору после выполнения условия о внесении выкупной стоимости.
5. Если арендатор не исключает необходимость внесения каких-либо капитальных изменений в помещении до получения на него права собственности, то такую возможность обязательно необходимо указать в соглашении, в противном случае договоренность между сторонами может быть расторгнута.

Сделка аренды нежилого помещения с последующим его выкупом усложняется тем, что при ее документальном оформлении необходимо учитывать нормы законодательства относительно и аренды, и купли-продажи.

Составление договора — это самый важный этап, сторонам нужно быть внимательными при внесении в соглашение тех или иных пунктов. Выкуп помещения — это не обязанность арендатора, поэтому он может пользоваться объектом исключительно на правах аренды.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Договор аренды с правом выкупа (арендатор осуществляет арендные и выкупные платежи)

Договор аренды с правом выкупа

(арендатор осуществляет арендные и выкупные платежи)

г. [место заключения договора] [дата заключения договора]

[Полное наименование арендодателя] в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [наименование документа, подтверждающего полномочия действовать от имени юридического лица], именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и [полное наименование арендатора] в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [наименование документа, подтверждающего полномочия действовать от имени юридического лица], именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. По настоящему Договору Арендодатель передает Арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

1.2. Объектом аренды является — [данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору] (далее — имущество).

1.3. Арендованное имущество переходит в собственность Арендатора по истечении срока аренды при условии внесения Арендатором всей обусловленной настоящим Договором выкупной цены.

1.4. Плоды, продукция и доходы, полученные Арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с настоящим Договором, являются его собственностью.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Арендодатель обязан предоставить Арендатору имущество вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами в состоянии, соответствующем его назначению и условиям настоящего Договора.

2.2. Арендодатель вправе:

2.2.1. Потребовать расторжения настоящего договора и возмещения убытков в случае, если Арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями Договора или назначением имущества.

2.2.2. Требовать от Арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд, в случае существенного нарушения Арендатором сроков внесения арендной платы.

2.3. Арендатор обязан:

2.3.1. Своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

2.3.2. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями настоящего договора и в соответствии с назначением имущества.

2.3.3. Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на его содержание.

2.4. Арендатор имеет право:

2.4.1. С согласия Арендодателя производить улучшения арендованного имущества.

2.4.2. С согласия Арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед Арендодателем остается Арендатор.

2.4.3. Требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные настоящим Договором, или состояние имущества существенно ухудшились.

3.1. Настоящий договор заключен сроком на [вписать нужное] с [число, месяц, год] по [число, месяц, год].

3.2. Срок действия настоящего договора продлению не подлежит.

4. Арендная плата

4.1. За пользование арендованным имуществом Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату.

4.2. Выкупная цена имущества составляет [сумма цифрами и прописью] рублей, в том числе НДС — [сумма цифрами и прописью] рублей.

4.3. Арендатор ежемесячно перечисляет [сумма цифрами и прописью] рублей, в том числе НДС, из которых [сумма цифрами и прописью] рублей — платеж, засчитываемый в погашение выкупной цены, а [сумма цифрами и прописью] рублей, в том числе НДС, — арендная плата за пользование имуществом.

4.4. Платежи, установленные п. 4.3 настоящего Договора, вносятся не позднее [значение] числа каждого месяца.

5. Ответственность сторон

5.1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения Договора он не знал об этих недостатках.

5.2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении настоящего Договора или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

5.3. За просрочку уплаты платежей, установленных настоящим Договором, Арендатор выплачивает Арендодателю неустойку в размере [значение] % от суммы долга за каждый день просрочки.

6. Изменение и прекращение договора

6.1. По соглашению Сторон настоящий Договор может быть изменен или расторгнут.

6.2. По требованию Арендодателя Договор может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

— пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

— существенно ухудшает имущество;

— более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

6.3. Арендодатель вправе требовать расторжения договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

6.4. По требованию Арендатора Договор может быть расторгнут судом в случаях, когда:

— Арендодатель не предоставляет имущество в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

— переданное Арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении Договора;

— имущество в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

7. Заключительные положения

7.1. Передача имущества Арендодателем и принятие его Арендатором осуществляются по передаточному акту, подписываемому Сторонами.

7.2. В случае прекращения настоящего Договора арендованное имущество должно быть возвращено Арендодателю по передаточному акту, подписываемому Сторонами.

7.3. На момент заключения настоящего договора Арендодатель гарантирует, что имущество, сдаваемое в аренду, не заложено, не арестовано, не обременено правами и не является предметом исков третьих лиц.

7.4. Любые споры, возникающие из настоящего договора или в связи с ним, подлежат окончательному урегулированию в судебном порядке.

7.5. Настоящий Договор подписан в двух аутентичных экземплярах — по одному для каждой из Сторон.

7.6. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть оформлены в письменном виде и подписаны обеими Сторонами.

7.7 Настоящий договор вступает в силу с момента передачи имущества Арендатору.

7.8. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

8. Реквизиты и подписи сторон

[вписать нужное] [вписать нужное]

к договору аренды имущества с правом выкупа

Передаточный акт по договору аренды имущества с правом выкупа

(арендные и выкупные платежи)

г. [место подписания акта] [число, месяц, год]

[Полное наименование арендодателя] в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [наименование документа, подтверждающего полномочия действовать от имени юридического лица], именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и [полное наименование арендатора] в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [наименование документа, подтверждающего полномочия действовать от имени юридического лица], именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», составили настоящий акт о нижеследующем:

1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование за плату имущество — [данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору] (далее — имущество).

2. Арендованное имущество переходит в собственность Арендатора по истечении срока аренды при условии внесения арендатором всей обусловленной настоящим Договором выкупной цены.

3. Целевое назначение передаваемого имущества — [вписать нужное].

4. Обязательство Арендодателя передать имущество Арендатору считается исполненным после предоставления его Арендатору во владение и пользование и подписания Сторонами настоящего акта.

5. Настоящий акт составлен в 2-х экземплярах — по одному для каждой из Сторон.