Передача жилого дома в муниципальную собственность

Суды и муниципальная собственность

Анализ складывающейся судебной практики, связанной с вопросами формирования муниципальной собственности, позволяет выделить некоторые проблемы и пробелы действующего законодательства, на котором суды основывают свои решения.

Арбитражные суды понуждают ОМСУ

Как правило, арбитражные суды выносят решения о понуждении органов местного самоуправления к принятию объектов социально-бытового назначения в муниципальную собственность, указывая на неправомерность выдвижения дополнительных требований для принятия объектов ведомственного жилья в муниципальную собственность. Большей частью это не только не доходные, но и финансово емкие объекты.

Однако далеко не всегда органы местного самоуправления бывают покладистыми. Достаточно часто они отказываются принимать на свой баланс ветхое жилье, требующее значительных финансовых вложений на его восстановление и содержание.

Так, ОАО «Базис» обратилось в Арбитражный суд Кировской области с исковым требованием обязать администрацию Слободского района осуществить фактический прием в муниципальную собственность жилого дома путем оформления необходимой технической документации и акта приема-передачи. Иск был мотивирован тем, что в нарушение положений Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1 (далее — Постановление № 3020-1), Постановления Правительства РФ от 07.03.95 № 235 (далее — Постановление № 235), Постановления Слободской районной Думы от 30.09.2004 № 31/343 и Распоряжения Правительства Кировской области от 24.11.2004 № 399 ответчик не предпринимает действий по приему в муниципальную собственность упомянутого объекта. Причиной отказа в принятии жилого дома послужило его ненадлежащее состояние, необходимость проведения капитального ремонта.

В Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 06.03.2006 по делу № А28-5064/2005-181/17 указано, что из содержания Постановления № 235 следует, что обязанность по передаче и принятию объектов определена императивно и не обусловлена возложением на передающую сторону дополнительных обязанностей в виде производства капитального ремонта жилого фонда. Поэтому кассационная инстанция считает решение суда об удовлетворении заявленных требований общества о понуждении администрации исполнить обязательства по приему в муниципальную собственность жилого дома путем оформления необходимой технической документации и акта приема-передачи законным и обоснованным.

ОАО «Дальсвязь» обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к администрации муниципального образования «Холмский район» о понуждении к принятию в муниципальную собственность жилых домов, отказывая в принятии которых администрация ссылалась на их ненадлежащее техническое состояние, отсутствие у нее денежных средств на его восстановление и содержание, а также на необходимость представления ряда документов, в том числе выписки из реестра государственной собственности, актов приема-передачи жилого фонда, кадастровых номеров земельных участков под передаваемыми объектами недвижимости.

Несмотря на это, требования ОАО «Дальсвязь» об обязании комитета по управлению имуществом муниципального образования «Холмский район» принять в муниципальную собственность объекты недвижимости, не подлежащие приватизации, были удовлетворены (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.02.2006 по делу №Ф03-А59/05-1/5088).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 01.11.2005 по делу № А41-К2-12173/05 удовлетворено заявление ОАО «Российские железные дороги» о признании незаконным бездействия администрации Домодедовского района Московской области, выразившегося в непринятии в муниципальную собственность объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, перечисленных в приложении № 1 к совместному Распоряжению Минимущества России, Минфина России и Министерства путей сообщения РФ от 09.04.2004 № 1499-р/110а/Т-92р. На администрацию Домодедовского района Московской области возложена обязанность принять в муниципальную собственность жилые дома.

Обращает на себя внимание тот факт, что, удовлетворяя исковые требования организации, арбитражные суды анализировали постановления № 3020-1 и № 235, а также отдельные ведомственные документы. При этом однозначно указывают на неправомерность выдвижения дополнительных требований для принятия объектов в муниципальную собственность, поскольку это не предусмотрено действующим законодательством.

Верховный Суд РФ отстаивает нормы Гражданского кодекса

По мнению Верховного Суда РФ, выдвижение дополнительных требований для принятия объектов в муниципальную собственность противоречит нормам Гражданского кодекса РФ. Такая позиция выражена в его Определении от 13.06.2006 №КАС06-193.

Кассационная коллегия Верховного Суда РФ рассмотрела дело по заявлению администрации Канского района Красноярского края о признании недействующими п. 6.1 и 6.10 Ветеринарно-санитарных правил сбора, утилизации и уничтожения биологических отходов (утверждены Министерством сельского хозяйства и продовольствия РФ 04.12.95 № 13-7-2/469). Согласно указанным Правилам скотомогильники и биотермические ямы, не принадлежащие организациям, являются объектами муниципальной собственности (п. 6.1 Правил) и ответственность за устройство, санитарное состояние и оборудование такого скотомогильника (биотермической ямы) в соответствии с Правилами возлагается на местную администрацию (п. 6.10 Правил).

При рассмотрении данного дела в суде было отмечено, что, с одной стороны, ответственность за устройство, санитарное состояние и оборудование скотомогильников (биотермических ям) с учетом их назначения является важной составляющей мер по предупреждению чрезвычайных ситуаций, в частности биолого-социальных чрезвычайных ситуаций. Обязанность по осуществлению таких мер возложена на местную администрацию.

А с другой стороны, п. 6.1 предусмотрена одномоментная, без каких-либо условий и предварительных процедур, передача в муниципальную собственность всех скотомогильников и биотермических ям, не принадлежащих организациям, что прямо противоречит ст. 225 ГК РФ. Данная статья не предусматривает передачу бесхозяйных объектов недвижимости в муниципальную собственность помимо воли муниципальных образований и без решения суда, как это предписано п. 6.1 Правил.

Кассационная коллегия Верховного Суда РФ признала п. 6.1 Правил недействующим.

Передача собственности не является передачей полномочий

В арбитражных судах считают, что передача имущества, находящегося в федеральной собственности, в собственность муниципальных образований в порядке, предусмотренном ч. 11 ст. 154 Федерального закона от 22.08.2004 № 122-ФЗ (далее — Закон № 122-ФЗ), не является передачей государственных полномочий по содержанию указанного имущества.

Администрация Прионежского муниципального района обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением к территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Карелия о признании незаконным Распоряжения от 30.01.2007 № 56-р «О безвозмездной передаче имущества, находящегося в федеральной собственности, в собственность МО «Прионежский муниципальный район». Заявитель посчитал, что в силу ст. 4 Федерального закона «О финансовых основах местного самоуправления в РФ» от 25.09.97 № 126-ФЗ орган, принявший решение о передаче имущества, должен был решить вопрос о компенсации расходов местного бюджета.

В Решении от 27.04.2007 по делу № А26-699/2007 Арбитражный суд Республики Карелия обратил внимание администрации на то обстоятельство, что указанным Законом устанавливается принцип и порядок компенсации органам местного самоуправления расходов местных бюджетов, связанных с осуществлением переданных отдельных государственных полномочий.

Передача имущества, находящегося в федеральной собственности, в собственность муниципальных образований в порядке, предусмотренном ч. 11 ст. 154 Закона № 122-ФЗ, не является передачей государственных полномочий по содержанию этого имущества. Более того, в соответствии с абз. 28 ч. 11 ст. 154 Закона № 122-ФЗ муниципальное образование, в собственность которого передано имущество, несет бремя его содержания с даты возникновения права собственности.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 30.06.2006 № 8-П о проверке конституционности ряда положений ч. 11 ст. 154 Закона № 122-ФЗ они признаны не противоречащими Конституции РФ. Также суд посчитал ошибочной ссылку заявителя на Определение Конституционного Суда РФ от 07.12.2006 № 542-О, поскольку в соответствии с ним предполагается необходимость волеизъявления органа местного самоуправления при принятии решения об изъятии и передаче имущества из муниципальной собственности в собственность субъекта РФ или в собственность РФ.

Поэтому суд не усмотрел оснований для признания не соответствующим закону оспоренного администрацией ненормативного правового акта государственного органа. Законность решения первой инстанции была подтверждена Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2007 по делу № А26-699/2007.

Приведенные примеры судебной практики свидетельствуют о том, что очень важно своевременно вносить изменения в действующее законодательство, связанные, например, с отменой устаревших актов, уточнением действующих механизмов передачи имущества в муниципальную собственность, особенно в части компенсирования затрат по ее восстановлению.

Читать еще: Типовой рекомендуемый перечень муниципальных услуг

Дом без хозяина и статуса

В настоящее время на балансе крупных градообразующих предприятий и предприятий естественных монополий (таких как ОАО «Российские железные дороги», ОАО «Ростелеком») находятся тысячи жилых домов. Правовой статус домов бывшего ведомственного жилого фонда, не перешедшего в собственность приватизированных предприятий или муниципальных образований, зачастую не определен. Существует несколько вариантов решений данной проблемы.

Передача жилых домов в муниципальную собственность

Раньше при приватизации госпредприятий объекты жилого фонда не подлежали включению в состав приватизируемого имущества (п. 1 Указа Президента РФ от 10.01.93 № 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий») и подлежали передаче в собственность муниципальных образований, на территории которых они находятся (п. 2 Постановления ВС РФ от 27.12.91 №3020-1, п. 11 ст. 154 Закона от 22.08.04 № 122-ФЗ).

Органы местного самоуправления должны были утвердить перечень объектов имущества, составляющих муниципальную собственность (в том числе жилые дома) в соответствии с Постановлением ВС РФ от 27.12.91 №3020-1 (п. 1 Указа Президента РФ от 22.12.93 № 2265 «О гарантиях местного самоуправления в РФ», п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Из-за ветхости домов и затруднительности их коммерческого использования муниципальные образования уклоняются от принятия их в собственность. Такие дома с неопределенным правовым статусом находятся на балансе юрлиц и, как правило, не ремонтируются, становятся объектами проверок различных контролирующих органов.

Бесхозяйные жилые дома должны приниматься на учет органом, осуществляющим госрегистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки этих домов на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности. Однако в большинстве случаев передача жилых домов в муниципальную собственность возможна только в судебном порядке.

В большинстве судебных актов требования юрлиц о принудительной передаче жилых домов в муниципальную собственность удовлетворяются (постановления ФАС СЗО от 16.02.2007 № А66-1110/2006, ФАС ВВО от 03.05.2007 № А29-5754/2006-2Э, ФАС ЗСО от 22.01.2007 № Ф04-8892/2006(30043-А27-38) и другие). Однако по вопросу о необходимости капитального ремонта до передачи жилых домов в муниципальную собственность единообразная судебная практика отсутствует. Существуют три правовые позиции по данной проблеме:

обязанность по передаче и принятию объектов определена императивно и не обусловлена возложением на передающую сторону дополнительных обязанностей в виде производства ремонта жилого фонда (Постановление ФАС ВВО от 29.05.2006 №А39-7680/2005-275/8);

наличие недостатков передаваемого имущества, которые требуют устранения, связанных с неисполнением предыдущим собственником обязанностей по содержанию имущества, либо неисполнение предыдущим собственником квартир обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт квартиры управляющей организации являются основанием для взыскания с предыдущего собственника убытков, связанных с неисполнением им обязанностей по содержанию имущества, возложенных на него ст.210 ГК РФ, но не прекращают обязанности по принятию имущества в муниципальную собственность (Постановление ФАС ПО от 20.03.2007 № А12-6319/06-С16);

из норм закона не следует, что на принимающую сторону в лице муниципального образования возлагаются расходы по восстановлению имущества, приведению его в состояние, пригодное для использования по назначению, притом что ухудшение состояния имущества произошло до принятия объектов в муниципальную собственность и в период, когда они не находились во владении и пользовании муниципального образования; в понуждении к принятию ветхих жилых домов до ремонта отказано (Постановление ФАС СЗО от 22.02.2007 № А13-2006/2006-09).

Порядок и основания выселения проживающих

В некоторых субъектах РФ жилые дома в нарушение законодательства включались в планы приватизации и переходили в собственность юрлиц. Срок оспаривания сделок приватизации в большинстве случаев истек, правовые основания для обязания муниципальных образований принять жилые дома из частной собственности в муниципальную отсутствуют, поэтому юрлица — собственники жилых домов вынуждены оптимизировать управление ими. Зачастую многие жильцы в таких домах зарегистрированы и/или проживают без правовых оснований. Снятие гражданина с регистрационного учета производится в 3-дневный срок:

в добровольном порядке;

в принудительном порядке — на основании вступившего в законную силу судебного акта (п. 31, 33 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ (утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.95 №713).

Основанием для принятия судебного акта о выселении может являться ст. 301 ГК РФ, согласно которой собственник вправе истребовать из чужого незаконного владения свое имущество.

В соответствии со ст. 13 Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ», ст. 108 ЖК РСФСР, если в период действия ЖК РСФСР жилые помещения предприятий включались в число служебных решением исполнительного комитета районного Совета народных депутатов (ст. 101 ЖК РСФСР) и работники заселялись в них с согласия предприятия, то без предоставления другого жилого помещения запрещено выселять:

лиц, проработавших на предприятии не менее десяти лет;
лиц, уволенных в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации либо по сокращению численности или штата работников;
пенсионеров;
членов семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение;
инвалидов труда I и II групп, инвалидов I и II групп из числа военнослужащих и приравненных к ним лиц;
одиноких лиц с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми;
инвалидов из числа военнослужащих, ставших инвалидами при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте;
участников Великой Отечественной войны, пребывавших в составе действующей армии;
семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР и РФ или при исполнении иных обязанностей военной службы;
инвалидов из числа лиц рядового и начальствующего состава органов Министерства внутренних дел СССР, Государственной противопожарной службы, ставших инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении служебных обязанностей.

На необходимость соблюдения данных гарантий указывает и ВС РФ (ответ на вопрос № 14 в Обзоре судебной практики ВС РФ за II квартал 2005 года (утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 10.08.2005). Суды нередко применяют «гарантии невыселения» для подобных категорий жильцов независимо от отнесения жилья ранее к служебному, поскольку подобные архивные документы зачастую утрачены. Если иск о выселении и снятии с регистрационного учета судом удовлетворен, а судебный акт о выселении вступил в законную силу, судом выдается исполнительный лист (п. 1 ст. 428 ГПКРФ).

Пристав обязан принять к исполнению исполнительный документ от суда или взыскателя. В постановлении о возбуждении исполнительного производства судебный пристав устанавливает срок для добровольного исполнения содержащихся в исполнительном документе требований, который не может превышать 5 дней со дня возбуждения исполнительного производства, и уведомляет должника о принудительном исполнении указанных требований по истечении установленного срока.

В случае неисполнения в установленный срок исполнительного документа выселение осуществляется принудительно. Выселение состоит из освобождения помещения, указанного в исполнительном документе, от выселяемого, его имущества и запрещения выселяемому пользоваться освобожденным помещением (п. 3 ст. 75 Закона об исполнительном производстве).

Раздел жилых домов, находящихся в долевой собственности

Во многих 1- и 3-этажных домах 50-х гг. с общими входом и/или помещениями, которые было сложно выделить в отдельные квартиры, избежав конфликта интересов проживающих, оборот прав ранее производился путем отчуждения долей в праве на жилой дом (на основании актов органов местного самоуправления о приватизации или договоров с организациями — собственниками жилых домов). К примеру, подобная практика распространена в жилых домах поселков, которые создавались для обслуживания отдельных подразделений организаций железных дорог.

Читать еще: Государственная и муниципальная форма собственности

Большинство таких сделок производилось с нарушениями законодательства, однако срок по их оспариванию истек. Для более четкого разграничения прав и обязанностей бывает целесообразно поделить данные доли на конкретные квартиры, принадлежащие жильцам и юрлицу.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности и может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения долей (совместная собственность) (ст. 244 ГК РФ). Долевая собственность может быть установлена по соглашению сособственников или на основании решения суда (п. 5 ст. 244 ГК РФ). При наличии зарегистрированной долевой собственности участник долевой собственности вправе требовать выдела доли из общего имущества (ст.252 ГК РФ).

Раздел дома может быть произведен судом, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру) либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную посредством переоборудования (п. 11 Постановления Пленума ВС СССР от 31.07.81 № 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом»).

При этом выдел, связанный с возведением жилых пристроек к дому либо переоборудованием нежилых помещений в жилые, возможен лишь при наличии разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом местного самоуправления (п. 10 Постановления ВС РФ от 10.06.80 №4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (ред. от 06.02.2007 № 6).

Порядок и основание списания жилых домов с баланса организации

Нередко жилые дома уже прекратили существование как объекты недвижимости, права на них не были оформлены, а существуют они только в данных бухгалтерского учета. Жилой дом является объектом основных средств, стоимость которого погашается посредством начисления амортизации (п. 1 ст.257 НК РФ). Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы (утв. Постановлением Правительства РФ от 01.01.02 № 1), жилые здания отнесены к десятой амортизационной группе со сроком полезного использования свыше 30 лет (код 13 0000000).

Стоимость объекта основных средств, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды, подлежит списанию с бухгалтерского учета (п. 29 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01 (утв. Приказом Министерства финансов РФ от 30.03.01 №26и). Основания для списания — прекращение использования вследствие износа или отчуждение объекта основных средств.

Для определения целесообразности дальнейшего использования имущества (при износе) приказом руководителя организации создается комиссия, в состав которой входят главный бухгалтер и лица, на которые возложена ответственность за сохранность объектов основных средств. Комиссия проводит осмотр объекта и составляет акт списания основных средств (форма ОС-4), утверждаемый руководителем организации (п. 77 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (утв. Минфином России от 13.10.2003 № 91н).

Кроме того, после прекращения существования жилой дом снимается и с технического учета (п. 15 Правил ведения Единого госреестра объектов градостроительной деятельности (утв. Приказом Госстроя РФ от 31.05.2001 № 120).

Автор — юрист инвестиционно-строительной компании

Передача дома в муниципальную собственность

1.1. Основанием такой передачи могут служить только акты администрации области (субъект федерации) и акт администрации города (муниципалитет) о передаче и приеме объекта для муниципальных нужд.
Каких-либо заранее установленных условий нет.

2.1. Анна здравствуйте!
По всей видимости здесь речь идет о приватизации жилья.

Согласно закону о приватизации (Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1) передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором, заключаемым с органами местного самоуправления.

Согласно ст. 6 указанного закона [quote][/quote]право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Этот договор необходимо сохранять, так как он является правоустанавливающим документом. В случае, если право собственности не зарегистрировано на дом, этот документ необходимо представлять в Управление Росреестра (для регистрации права собственности на дом).

Если нет свидетельства о праве собственности на дом, рекомендую обратиться в Управление Росреестра – запросить выписку из единого государственного реестра недвижимости (из которой будет видно, кто является собственником дома или собственник отсутствует).

В случае, если никто из вас не зарегистрирован в качестве собственника — необходимо зарегистрировать право собственности.

3.1. Если у вас в договоре нет указания на передачу вам в собственность в долевом то считается что у вас собственность общая нужна еще оплата пошлины 2000 рублей ваши с сыном копии паспортов и заявление о регистрации права.

3.2. Чтобы вам продать имущество вам нужно сначала оформить право собственности на себя. Если у вас все документы в порядке, подавайте заявление, оплачивайте госпошлину 2000 руб и регистрируйте.
Только потом вы уже сможете продать.

4.1. Какие же документы необходимы для приватизации?

Документ, подтверждающий право пользования жилым помещением (договор социального найма, ордер, архивная копия решения о предоставлении жилого помещения, иной документ).
Выписка из домовой книги. Действительна в течение 1 месяца.
Копия финансового лицевого счета. Действительна в течение 1 месяца. Если имеется задолженность по коммунальным платежам, то ее необходимо погасить, а затем получать документ.
Документы, удостоверяющие личность (паспорт, свидетельство о рождении и их копии по количеству лиц, участвующих в приватизации жилого помещения).
Технический паспорт на жилое помещение. Если в помещении делалась перепланировка, то с получением этого документа могут возникнуть сложности.
Кадастровый паспорт на жилое помещение. Если окажется, что сведения о помещении в Государственном кадастре недвижимости отсутствуют, и оно не стоит на кадастровом учете, с получением этого документа также могут возникнуть сложности.
Квитанция об оплате государственной пошлины за приватизацию.
Это минимальный перечень документов, необходимый для приватизации, но в зависимости от ситуации помимо этого могут потребоваться и иные документы, справки и сведения.

5.1. Вам нужно сначала обратиться в администрацию, перечень документов не нужен — они сами будут обращаться в суд с иском о признании имущества вымороченным
далее — могут распорядиться имуществом в вашу пользу — продать и т.д.

5.2. А оформить на себя эту долю не хотите? Если вы наследник — то в порядке наследования, если нет, то признать через суд имущество выморочным и выкупить его у администрации.

6.1. Для начала, администрация должна привести все правоустанавливающие документы в порядок. В администрации должен быть разработан и утвержден регламент по предоставлению муниципальной услуги «Оформление договора о безвозмездной передаче жилого помещения в собственность граждан», в соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Федеральным законом от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг», постановлением Правительства Российской Федерации от 16.05.2011 № 373 «О разработке и утверждении административных регламентов исполнения государственных функций и административных регламентов предоставления государственных услуг», а так же Уставом администрации.

6.2. Обратитесь к любому кадастровому инженеру. Он составит технический план здания (помещения), после чего объект можно ставить на кадастровый учет.

7.1. Потребовать не имеете право т.к. земля относится администрации и КУМИ решает кому продать а кому нет. Но вот жалобу написать прокуратуру вы можете и написать все подробнее.

8.1. если это муниципальная собственность, должен быть заключен договор аренды.

9.1. Пока не определился собственник вашего дома, то он является государственной собственностью, т. е. РФ. После того как муниципалы ее примут в мун. собственность, по каждой квартире будут подниматься документы по правомерности ее получения лицами проживающими в данных квартирах. в т. ч. и служебном жилье. Т. е. в вашем случае необходимо подготовиться к данному событию и иметь на руках документы свидетельствующие о правомерности получения Вашего жилья, а в случае рассмотрения данного вопроса в суде (как наихудший вариант развития событий), нужны 2 свидетеля подтверждающие факт вашего вселения в служебное помещение.

Читать еще: Фз продажа муниципального имущества

10.1. Нет, это неправомерно

11.1. Имеете право прописаться.

11.2. Да, поскольку вы там проживаете более 20 лет и квартира станет муниципальной собственностью, вы сможете зарегистрироваться по месту проживания.

12.1. Александр, на кадастровый учет данный земельный участок должно поставить муниципальное образование, а затем передать его собственникам квартир.

13.1. Если Вы собираетесь присоединить себе участок муниципальной Земли, то и оформлять все надо по Закону. Никакая расписка не поможет, пока не перешло право собственности.

ОП РФ: необходимо разработать алгоритм возврата общего имущества в многоквартирных домах законным собственникам во внесудебном порядке

По закону общее имущество в многоквартирном доме (МКД) принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме (ст. 36 Жилищного кодекса). По решению общего собрания собственников помещений в МКД объекты общей собственности могут быть переданы в пользование иным лицам, но только в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, осуществляется при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; далее – закон о регистрации недвижимости).

Однако практика показывает, что общее имущество во многих МКД либо находится в собственности органов власти, причем право собственности зарегистрировано, а объект недвижимости внесен в реестр собственности города, например, либо передано ими третьим лицам (подвалы, к примеру, сдаются в аренду или продаются предпринимателям и т. д.). По данным Национального центра общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства «ЖКХ Контроль» (далее – НП «ЖКХ Контроль»), помещения, относящиеся к общему имуществу, отчуждены в среднем в 15-20% многоквартирного жилого фонда административных центров субъектов РФ.

Причем такое неправомерное отчуждение имущества имеет место как в домах, изначально находившихся в государственной или муниципальной собственности, квартиры в которых впоследствии были приватизированы, так и в новостройках, для строительства которых привлекаются средства граждан, отметили эксперты в ходе состоявшегося вчера в Общественной палате РФ круглого стола. Хотя законом прямо установлено, что у участника долевой собственности одновременно с правом собственности на объект долевого строительства возникает доля в праве собственности на общее имущество в МКД, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства (ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Необходимость исправления сложившейся ситуации подтверждена Правительством РФ – разработка мер по восстановлению законных прав собственников на общее имущество в МКД, в том числе по ранее совершенным сделкам, особенно в случае незаконного отчуждения такого имущества органами власти, включена в качестве одной из задач в Стратегию развития жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации на период до 2020 года.

Вправе ли любой собственник помещения в МКД подать заявление о проведении кадастрового учета земельного участка под домом, узнайте из материала «Земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома» Энциклопедии решений интернет-версии системы ГАРАНТ.
Получите полный
доступ на 3 дня бесплатно!

Кроме того, о невозможности принадлежности общего имущества в МКД третьим лицам, не являющимся собственниками помещений в этом доме, говорится в ряде судебных решений. Так, суд отмечал, что нежилые помещения, имеющие признаки общего имущества, которые на момент приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме не были определены как самостоятельный объект недвижимости для использования в целях, не связанных с обслуживанием более чем одной квартиры, даже в случае оформления органами власти права собственности на них и передачи в пользование третьим лицам, подлежат возврату в общедомовое имущество (постановление Арбитражного суда Московского округа от 3 октября 2016 г. № А40-142132/2015).

Высшие суды указывали, что даже если право собственности на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с 1 января 2017 года реестр включен в Единый государственный реестр недвижимости), это не означает прекращения права собственности жильцов дома на общее имущество, которое возникает у них в силу закона вне зависимости от регистрации в ЕГРП (Постановление Президиума ВАС РФ от 26 марта 2013 г. № 14828/12, определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 10 февраля 2015 № 91-КГ14-5).

Тем не менее, как отметили в ходе мероприятия представители ТСЖ, далеко не все поданные жильцами МКД к органам власти или третьим лицам иски о прекращении права собственности на общее имущество удовлетворяются судами. К тому же рассмотрение соответствующих дел занимает довольно продолжительное время. Поэтому эксперты считают, что необходимо разработать алгоритм возвращения общедомового имущества законным владельцам во внесудебном порядке.

В некоторых регионах такая практика уже реализуется – благодаря деятельности комиссий или рабочих групп по защите прав собственников помещений в МКД в отношении общего имущества (в настоящее время созданы в 40 регионах страны), рассказал руководитель созданной НП «ЖКХ Контроль» межрегиональной комиссии по контролю обеспечения имущественных прав собственников помещений МКД в муниципальных образованиях и субъектах РФ Андрей Пинчуков. Так, комиссия или рабочая группа выявляет (в том числе по обращениям граждан) в составе государственной или муниципальной собственности помещения, обладающие признаками общего имущества МКД, и направляет в администрацию муниципалитета решение о признании отсутствующим права собственности муниципального образования на соответствующий объект. Администрация, в свою очередь, выносит распоряжение об исключении из реестра ошибочной записи о регистрации права (к примеру, распоряжение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 11 февраля 2016 г. № 164-рз) и передает его в соответствующее территориальное подразделение Росреестра. Таким образом в Санкт-Петербурге, например, за текущий год собственникам было возвращено около 300 помещений.

Однако не все управления Росреестра считают возможным изменение записи о госрегистрации права по такому основанию. Как отметила участвовавшая во вчерашнем обсуждении заместитель руководителя Управления методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Росреестра Анна Волынцева, позиция ведомства базируется на норме закона, согласно которой зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 5 ст. 1 закона о регистрации недвижимости). Более того, она подчеркнула, что право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, возникает только с момента постановки участка на кадастровый учет. На вопрос о том, почему общее имущество, которое по своему определению предназначено для обслуживания иных помещений в доме, рассматривается Росреестром как самостоятельный объект недвижимости, представитель ведомства не ответила.

В связи с этим эксперты пришли к выводу о том, что нужно не только уточнить статус общего имущества МКД, чтобы он однозначно воспринимался всеми органами власти, в том числе регистратором, но и обязать муниципалитеты провести инвентаризацию данного имущества (технических помещений в самом доме, элементов благоустройства возле дома, а также участков, на которых расположены МКД).

В заключение первый заместитель председателя Комиссии ОП РФ по ЖКХ, строительству и дорогам Светлана Разворотнева предложила создать совместную рабочую группу с Минстроем России и Росреестром для разработки мер по решению обсуждаемой проблемы.