Понятие инвестиционно строительной деятельности

Экономическое развитие страны, решение социальных проблем, в том числе жилищной, зависит от объемов капитальных вложений (инвестиций в основной капитал).

Инвестиции — средства (денежные средства, ценные бумаги, имущество, имущественные и неимущественные права, имеющие денежную оценку), вкладываемые в предпринимательскую или иную деятельность с целью получения в перспективе прибыли или достижения иного полезного результата. Инвестиции в основной капитал или капитальные вложения представляют собой совокупность затрат на воспроизводство основных фондов, т. е. на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, зданий и сооружений.

Капитальные вложения включают затраты на выполнение строительно-монтажных работ (46—48%), на приобретение оборудования, мебели, инструмента и инвентаря (35—36%), прочие капитальные работы и затраты (17-18%) — на оформление земельного участка, проектно-изыскательские работы, подготовку эксплуатационных кадров, содержание дирекции строящихся предприятий и технического надзора и др.

Соотношения между перечисленными элементами затрат образуют технологическую структуру капитальных вложений.

При планировании и анализе использования капитальных вложений рассматривают также их воспроизводственную структуру, определяемую соотношением в объемах вложений в действующие предприятия, здания и сооружения (на реконструкцию, техническое перевооружение, поддержание действующих мощностей) и на новое строительство.

Эффективность и пропорциональность развития экономики во многом зависят от отраслевой структуры капитальных вложений, т. е. распределения по отраслям народного хозяйства. При этом отрасли объединяются в два направления: производственные и непроизводственные отрасли.

Региональная структура капитальных вложений характеризует активность инвестиционно-строительной деятельности в отдельных регионах страны.

Под инвестиционно-строительной деятельностью (ИСД) понимается вложение инвестиций и практические действия по осуществлению строительства (реконструкции объектов. В можно выделить два этапа: подготовительный и основной.

На первом этапе прорабатываются вопросы технической возможности и экономической целесообразности будущего строительства, выбирается площадка для размещения объекта, проводятся необходимые согласования и оформление разрешительной документации. Финансирование этих затрат инвестор-заказчик осуществляет за счет средств основной деятельности.

Второй этап начинается с разработки проектно-сметной документации, подготовки территории строительства, проведения конкурсов на поставки и подряды. В соответствии с утвержденной проектной документацией выполняются строительно-монтажные работы, по согласованным графикам поставляются на объекты оборудование и строительные материалы. Заканчивается инвестиционно-строительная деятельность вводом объектов в эксплуатацию и передачей в собственность пользователю или эксплуатирующей организации.

Основными участниками (субъектами) инвестиционно-строительной деятельности являются: инвестор, вкладывающий средства в строительство; застройщик, имеющий права на его осуществление; заказчик, исполняющий от лица инвестора все функции по организации подготовки и реализации инвестиционного проекта; подрядчики, выполняющие по договору с заказчиками строительно-монтажные работы на объектах; пользователи объекта.

К участникам инвестиционной деятельности относят также проектно-изыскательские организации, поставщиков оборудования для строящихся предприятий, зданий и сооружений, строительных материалов и конструкций, строительной и дорожной техники, а также учреждения рыночной инфраструктуры, обслуживающие основных участников инвестиционно-строительной деятельности: страховые компании, риэлтерские, инжиниринговые, консалтинговые фирмы и др.

Все отношения между участниками инвестиционно-строительной деятельности строятся на основе хозяйственных договоров, основными из которых являются инвестиционный договор, договор подряда, поставки и др. Инвестиционно-строительная деятельность регулируется законодательными и нормативными документами, прежде всего Гражданским кодексом Российской Федерации, законом от 25.02.99 г. № 39—ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», а также соответствующими региональными законами.

При строительстве объектов для государственных нужд (за счет бюджетных средств) осуществляется прямое управление инвестициями. Адресные программы строительства и планы их финансирования разрабатываются государственными органами, назначаются государственные заказчики. Действует конкурсная система выбора проектировщиков, подрядчиков и поставщиков на условиях, определяемых государственными заказчиками.

В сфере внебюджетных инвестиций выбор партнеров, определение обязательств и условий договоров является компетенцией субъектов инвестиционной деятельности. Государственное регулирование осуществляется косвенными методами: условиями предоставления земельных участков (на конкурсной основе); лицензированием строительной деятельности (рассматривается вопрос о возможной отмене); экспертизой проектов и архитектурно-строительным надзором за их исполнением; созданием благоприятных условий для инвестирования (налоговые льготы, государственные гарантии, кредиты, дотации, субсидии, субвенции).

Понятие инвестиционно-строительной деятельности

В условиях рынка под влиянием спроса на основные фонды, возникает поток инвестиционных намерений.

К основным фондам относится совокупность материально-вещественных ценностей, действующих в течение длительного времени.

К ним относятся здания и сооружения.

Здание – вид строительного объекта, в котором размещаются помещения, объемы, огражденные от внешней среды. В зависимости от назначения помещений здания относятся к жилым, общественным (административным, зрительным, медицинским, культурным и др.) или промышленным.

Сооружение – строительные объекты, не относящиеся к категории здания: мосты, тоннели, плотины, шахты, дороги и т.д.

Деятельность, связанная с реализацией инвестиционных намерений по воспроизводству основных фондов, носит название инвестиционно-строительной деятельностью (ИСД).Составляющие ИСД показаны на рис.2.1

Под инвестициями в строительстве понимают вложение капитала в воспроизводство основных фондов. Капитальные вложения – форма осуществления инвестиций.

Инвестиционный цикл – реализуемый во времени процесс осуществления инвестиций. Этапы инвестиционного цикла:

— предпроектный (формирование инвестиционного замысла и намерений, анализ их вариантов и выбор приемлемого, определение источников финансирования и заключение договоров);

— проектирование (разработка комплекта технической документации, полностью характеризующей намеченное к строительству здание, сооружение, их комплекс);

— строительство зданий, сооружений, их комплексов (строительно-монтажные работы, монтаж оборудования, пуско-наладочные работы);

— ввод в эксплуатацию (приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов, освоение, обеспечение нормального функционирования объектов, введенные в эксплуатацию в течение установленного договором гарантийного срока).

Читать еще: Тэо инвестиционного проекта

Система предприятий организаций по реализации капитальных вложений, выполняющих функции создания основных недвижимых фондов, называются инвестиционно-строительным комплексом. Субъектами в инвестиционно-строительном комплексе являются юридические и физические лица, т.е. любые государственные, общественные, частные организации и индивидуумы.

Инвестор – юридическое или частное лицо, вкладывающее в строительство собственный, привлеченный или заемный капитал, как правило, в целях получения прибыли на вложенный капитал. В качестве инвестора могут выступать государственные и муниципальные структуры и независимые инвесторы, т.е. предприятия или фирмы любых форм собственности.

Застройщик – лицо получившее разрешение, на строительство осуществляющее строительство на принадлежащем ему земельном участке.

Разрешение на строительство – документ, удовлетворяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществлять застройку земельного участка, строительство, реконструкцию зданий и сооружений, благоустройство территории.

Базовые функции застройщика:

1. Получение разрешения на строительство;

2. Получение права ограниченного пользования соседними земельными участками (сервитутов) на время строительства;

3. Привлечение для осуществления работ по возведению объекта недвижимости исполнителя работ (подрядчика, при подрядном способе строительства);

4. Обеспечение строительства проектной документацией, прошедшей экспертизу и утвержденной в установленном порядке;

5. Привлечение в предусмотренных законодательством случаях авторского надзора проектировщика за строительством объекта;

6. Извещение о начале любых работ на строительной площадке органов государственного контроля (надзора), которым подконтролен данный объект;

7. Обеспечение безопасности работ на строительной площадке для окружающей природной среды и населения;

8. Обеспечение безопасности законченного строительством объекта недвижимости для пользователей, окружающей природной среды и населения;

9. Принятие решений о начале, приостановке, консервации, прекращении строительства, о вводе законченного строительством объекта недвижимости в эксплуатацию;

10. Подготовка для строительства территории строительной площадки (передать в пользование исполнителя работ необходимые для осуществления работ здания и сооружения); обеспечение переселения лиц и организаций, размещенных в подлежащих сносу зданиях; обеспечение подводки инженерных сетей; обеспечение возможности транспортирования грузов;

11. Обеспечение выноса на площадку геодезической разбивочной основы силами местного органа архитектуры и градостроительства или, по его поручению, специализированной организации, принять ее по акту.

Застройщик может проводить строительство собственными силами или с привлечением подрядчика, выступая при этом в роли заказчика. Функции заказчика он может выполнять сам или привлекать специализированную организацию (управленческую фирму и т.п.) или специалиста, выступающие на профессиональной основе как технический заказчика.

Заказчик – юридическое или физическое лицо, заключающее договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, подготавливает здания на выполнение указанных видов работ, предоставляет лицам, выполняющим эти работы необходимые материалы и документы, утверждающие проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции, предусмотренные Градостроительным кодексом РФ. Заказчик, застройщик и инвестор могут быть в одном лице. При наличие внешнего инвестора заказчик вступает как его уполномоченный. Заказчик, не являющийся инвестором наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, установленных договором между инвестором и заказчиком.

В основном заказчиками являются предприятия, специализирующиеся на организации строительства объектов, контроля за ходом его выполнения и ведении бухгалтерского учета производимых при этом капитальных затрат (предприятия по капитальному строительству в городах, дирекции строящихся предприятий и т.п.)

Пользователь объекта капитального строительства – юридическое или физическое лицо, для которого строится объект. Он использует объект на правах собственности или получения права пользования от собственника.

Проектировщик — юридическое или физическое лицо, разрабатывающее по заказу или договору с заказчиком проектную документацию на строительство объекта. К ним относятся: проектные, проектно-изыскательные, проектно-исследовательские организации.

Подрядчик – организация, выполняющая комплекс работ по строительству объектов различного назначения по договору подряда (контракту на строительство). Подрядчиками могут быть строительно-монтажные, проектно-строительные и другие организации и предприятия независимо от форм собственности, а также отдельных физических лиц.

Подрядчик может привлекать другие организации для выполнения определенных видов работ (специальных, монтажных, сантехнических, электромонтажных, монтажу оборудования, строительства дорог, сетей, организации механизации др.). В этом случае он становится генподрядчиком, а привлекаемые организации – субподрядчиками, выполняющими работы по договору субподряда.

Генеральный подрядчик заключает договор с заказчиком, возглавляет строительство, отвечая перед заказчиком за своевременное и качественное осуществление проекта и сдачу объектов в эксплуатацию. Он несет ответственность за выполнение проекта и сдачу объектов в эксплуатацию. Он несет ответственность за выполнение не только работ, осуществляемых собственными силами (как правило, общестроительных), но и за работу субподрядчиков.

К субъектам инвестиционно-строительного комплекса относятся также: поставщики необходимой для строительства продукции (материалы, детали, строительные конструкции); транспортные организации, осуществляющие по договорам с подрядчиками внешние и внутрипостроечные перевозки материально-технических ресурсов; банки, осуществляющие кредитно-расчетное и другое банковское обслуживание; научно исследовательские организации, выполняющие по договорам с заказчиками, проектировщиками и подрядчиками научно-исследовательские работы.

Субъекты инвестиционно-строительного комплекса вступают в рыночные отношения.

Рыночные (товарные) отношения в инвестиционно-строительном комплексе – это отношения субъектов инвестиционно-строительной деятельности по поводу производства и продажи товара инвестиционно-строительного комплекса.

Товар инвестиционно-строительного комплекса – это полностью завершенное строительством и подготовленное к производственному функционированию, оказанию услуг предприятия, здание или сооружение, а также объекты соцкультбыта.

Особенности рыночных отношений в инвестиционно-строительном комплексе заключается в том, что они возникают заранее, раньше появлении товара, т.е. задолго до изготовления товара инвестиционно-строительного комплекса.

Читать еще: Инвестиционные коммерческие банки это

В рыночной экономике строительства центральной фигурой является застройщик. Ему принадлежат инвестиционные инициативы, он формирует экономические условия для работы подрядчиков, является потребителем строительной продукции, регулируя потребность в ней в рамках общества. Застройщик может выступать в роли заказчика, инвестора, он является пользователем строительной продукции – объекта. Строительная организация выступает в инвестиционном комплексе как подрядчик, однако она может быть инвестором, причем не только при строительстве объектов собственной материально-технической базы, но и при работе на рынке.

Дело в том, что всю строительную продукцию можно разделить на две группы объектов. Первая группа тесно связана с технологическими процессами, которые строго индивидуальны и поэтому жестко соотносятся с заказчиками-инвесторами. Такие объекты нельзя производить впрок, а затем продавать на рынке как обыкновенную промышленную продукцию. Здесь речь должна идти о рынке намерений, где продается право на реализацию проекта, заключается контракт на его осуществление. Сам же объект после заключения контракта имеет владельца, строится для конкретного заказчика. Купля-продажа его уже совершилась на торгах.

Вместе с тем есть ограниченная группа объектов со стандартной технологией, связанная с обеспечением жизнедеятельности человека, которая пригодна для широкого круга потребителей. Это жилье любого вида. В этом случае строительная организация может выступать как инвестор, осуществлять строительство на ею же приобретенной земле, доводить до любой степени готовности и реализовать среди населения с торгов или аукционов, как обыкновенный товар.

Как реализуется инвестиционно-строительная деятельность?

Инвестиционно-строительная деятельность – это вид капиталовложения, основной целью которого является реконструкция старых сооружение или строительство новых объектов. Такой способ инвестирования положительно влияет на экономическое развитие государства.

Какие виды существуют?

Можно выделить следующие виды инвестиционно-строительной деятельности:

Строительство производственных объектов.

Этот вид деятельности подразумевает возведение зданий, предприятий и сооружений.

Строительство непроизводственных объектов.

Под этим видом деятельности имеется в виду строительство объектов аналогичной или большей мощности. По окончании строительного процесса такие объекты переходят на самостоятельный баланс.

Расширение объектов строительства.

Здесь речь идет о строительстве производственных филиалов, которые не находятся на самостоятельном балансе. Строительство дополнительных объектов осуществляется на территории работающих предприятий или площадках, которые граничат с такими предприятиями.

Поддержание мощностей.

Инвестиционная деятельность строительного предприятия в таком случае подразумевает строительные работы, которые связаны с возобновлением выбывающих производственных фондов и без которых не удастся удержать требуемый уровень производства.

Реконструкция объектов.

Такой вид инвестиционной деятельности предусматривает строительные мероприятия и работы, которые повлекут за собой изменения главных показателей технико-экономического характера – строительной площади, пропускной способности, качества обслуживания и проживания.

Модернизация строительных объектов.

Улучшаются технико-экономические характеристики строительного объекта.

Перевооружение объектов строительства.

Этот вид деятельности подразумевает проведение некоторых мероприятий, которые направлены на повышение технических показателей производства благодаря внедрению новейших технологий, а также модернизации оборудования и автоматизации производственного процесса.

Лизинговая деятельность.

Организация инвестиционно-строительной деятельности в этом случае направлена на покупку имущества с целью в будущем сдать в аренду юридическому или физическому лицу. Срок пользования, оплата за предоставление имущества, а также другие условия оговариваются в договоре лизинга.

Внимание! После того как настоящий договор прекратит свое действие, лизингополучатель получает возможность выкупить такое имущество.

Девелоперская деятельность.

Так называют действия профессиональных предпринимателей, которые направлены на строительство или реконструкцию объектов для получения прибыли.

Концессионная деятельность.

В этом случае речь идет о передаче на некоторое время соинвестору государственных объектов, например, дороги для строительства, управления или владения.

Внимание! Прибыль, которую получает соинвестор в результате такой деятельности, не разделяется с государством.

Субъекты деятельности

Инвестирование в строительные объекты – это процесс, требующий привлечения огромного количества субъектов. Каждый из таких субъектов выполняет свою собственную незаменимую роль в возведении или реконструкции здания. Но кого можно отнести в перечень субъектов?

Субъекты инвестиционно-строительной деятельности играют важную роль в реализации строительного проекта.

Субъектами этой деятельности являются:

Инвестор – это лицо, которое финансирует строительство или реконструкцию объектов, используя личные или заемные денежные средства. Настоящее лицо наделено определенными правами, что дают возможность решать вопросы, связанные с организацией строительства, заниматься разработкой договоров, определять диапазон капитальных вложений.

Внимание! Инвестор может исполнять роль кредитора, застройщика, заказчика или покупателя строительного объекта.

Застройщик – это лицо, которое располагает правами на участок, предназначенный под застройку. Другими словами, застройщиком является землевладелец. Он предоставляет свой участок заказчику на основании договора аренды.
Заказчик – это лицо, которое может организовывать, а также управлять реализацией строительного проекта.
Подрядчик – это компания, которая занимается строительством объекта согласно договору или контракта подряда. Инвестиционно-строительная деятельность отводит подрядчику роль ответственного лица за соблюдение условий договора, строительных требований и правил. Подрядчик также может выполнять лишь часть работ на строительном объекте. Он должен достичь наивысшего уровня рентабельности строительных работ, уменьшая расходы на внедрение научных достижений технического прогресса.

Принимая во внимание всю полученную выше информацию, становится понятно, что к процессу строительства нового здания привлекаются несколько организаций. Эти независимые компании должны выполнять разнообразные задачи.

Ключевые особенности деятельности

Одним из самых важных вопросов является следующий: «Как осуществляется регулирование инвестиционно-строительной деятельности?» Попробуем с ним разобраться поподробнее.

Читать еще: Инвестиции в нефтеперерабатывающую отрасль

Факторы успешного управления

Инвестиционно-строительная отрасль – это открытая система, которая должна взаимодействовать с внешней средой.

Успешное управление инвестиционно-строительной деятельностью зависит от следующих факторов:

экономических внешних отношений;
взаимоотношений в социуме.

Для объединения интересов государства и частных организаций с целью формирования оптимальных соотношений в распределении бюджета, налогообложении и способах воздействия на рынок недвижимости применяется государственное регулирование инвестиционно-строительной деятельности.

Этот вид деятельности определяет:

градостроительную документацию в качестве основы всех инвестиционных городских программ;
порядок формирования каждой программы по строительному инвестированию;
порядок управления процессом воплощением программ по инвестированию;
порядок размещения заказов по инвестированию;
механизм привлечения инвестиций немуниципального типа с целью воплощения городских программ по инвестированию.

Программы по инвестированию на год разрабатываются в форме сводных показателей ввода в эксплуатацию объектов и мощностей, титульных списков капитальных вложений по источникам финансирования.

Направления государственного регулирования

Основными направлениями реформирования инвестиционной деятельности являются:

повышение конкуренции между строительными компаниями;
предоставление лицензий строительным организациям;
регулирование финансирования строительной деятельности;
налогообложение строительных фирм;
применение санкций к продолжительности строительной деятельности;
контроль за надлежащим использованием денежных средств и других ресурсов;
образование цены;
кредитование на условиях ипотеки;
диверсификация.

Регулирование инвестиций можно осуществлять путем проведения одной технической политики в области образования цены, а также усиления кредитного, бюджетного и правого воздействия.