Учет квартир в бухгалтерском учете

Как проводится учет объектов недвижимости

И коммерческая, и бюджетная структура время от времени оперирует с недвижимыми объектами. Поступление, выбытие, строительство объектов подлежат учету.

Бухучет объектов недвижимости

Бухучет недвижимости осуществляется в соответствии с этими актами:

Положение по бухучету, установленное Приказом Минфина №26 н от 30.03.2001.
Методические указания по учету ОС №91.

Учет не должен противоречить общим правилам. Существуют условия вхождения недвижимости в перечень основных средств (далее — ОС):

Недвижимость необходима для ведения основной деятельности фирмы (продажа продукции, оказание услуг).
Объект будет эксплуатироваться дольше года.
Фирма не планирует перепродажу.
Предполагается, что объект будет приносить финансовую выгоду. В этом случае его приобретение будет считаться обоснованным.

Перечень этих условий приведен в пункте 4 ПБУ 6/01. Эти правила касаются всех объектов ОС, к которым относится недвижимость. Учет проводится по стоимости объекта. Стоимость эта формируется исходя их фактических расходов фирмы на покупку, сборку, изготовление. Из этой суммы вычитаются все налоги, а также государственные пошлины. Однако в состав расходов можно включать регистрационные сборы, так как они связаны с покупкой. То есть траты на государственную регистрацию недвижимости будут списываться на текущие расходы. Списание выполняется в соответствии с общими правилами бухучета.

Покупка объектов с учетом новых правил не считается капитальным вложением.

Объектами ОС они признаются на дату появления документов, подтверждающих готовность их к эксплуатации.

Это могут быть такие документы, как акт приема-передачи, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Амортизация будет начисляться по общим основаниям с первого дня месяца, который следует за месяцем принятия недвижимости к бухучету. В 2011 году порядок учета объектов был изменен. В частности, новые нормативные акты упразднили эти условия:

Необязательны документы о регистрации объекта.
Необязательна фактическая эксплуатация.
Амортизация не начисляется в том случае, если имущество остается на счету 08.

С 2011 года имущество принимается к бухучету как ОС в том случае, если он отвечает этим требованиям:

Соответствие положениям пункта 4,5 ПБУ 6/01.
Капитальные вложения окончены.
Есть документы, подтверждающие готовность к эксплуатации.

Регистрация для вхождения имущества в ОС необязательна. Амортизация собственности будет зависеть от того, когда она принята к учету. Месяц принятия к учету – это тот месяц, в котором окончены вложения и объект стал соответствовать характеристикам, оговоренным в пункте 4 ПБУ 6/01. Для амортизации необязательна передача бумаг на регистрацию. Объект можно принимать в состав ОС в дату подписания акта приема-передачи.

Принятие недвижимости к учету

Первоначальная стоимость объекта будет включать в себя эти составляющие:

Если объект куплен: стоимость имущества, выставленная поставщиком, а также издержки на приведение объектов в вид, пригодный для эксплуатации.
Если компания строит недвижимость: средства, заплаченные подрядчику.

Прочие издержки допустимо включать в расходы, сопутствующие деятельности фирмы. Учитывать эти траты нужно в том периоде, в котором они возникли. Рассмотрим проводки, актуальные при принятии объекта недвижимости:

ДТ08 КТ60. Учет трат на приобретение или возведение объектов. Предполагается, что эти расходы входят в первоначальную стоимость.
ДТ01 КТ08. Принятие объектов к учету.

Проводки выполняются на основании документов. К примеру, это акт приема-передачи недвижимости.

Бухучет реконструкции имущества при УСН

Реконструкция недвижимости – это улучшение объекта. Траты на реконструкцию учитываются в составе расходов. Признаются они тратами с даты эксплуатации объекта. Расходы должны равномерно списываться до окончания отчетного периода. К учету принимаются только те траты, которые были фактически оплачены.

Формирование первоначальной стоимости при ОСНО

Если фирма использует ОСНО, первоначальная стоимость включает в себя эти расходы:

Стоимость возведенного или приобретенного имущества.
Процент по кредиту, взятому для приобретения или строительства.
Траты на улучшение объекта для того, чтобы он стал пригоден к эксплуатации.
Прочие траты, сопутствующие приобретению (к примеру, комиссионные).

Если фирма использует ОСНО, для учета и амортизации также необязательно посылать документы на государственную регистрацию.

Особенности учета объектов у продавца

Если недвижимость была продана, ее стоимость списывается с учета. Выручка от реализации признается в этих случаях:

У фирмы есть право собственности на объект, подтвержденное документами.
Сумма выручки от продажи известна.
Есть признаки того, что фирма получит экономическую выгоду от реализации.
Покупатель получил право собственности на объект.
Траты на операцию можно установить однозначно.

Доходы и траты от списания будут зачислены на прибыль и убыток.

Бухгалтерские проводки

Фирма-продавец выполняет следующие проводки:

ДТ02 КТ01. Списание амортизации, начисленной по объекту.
ДТ45 КТ01. Списание остаточной стоимости.
ДТ62 КТ91.1. Выручка от продажи.
ДТ91.2 КТ68. Начисление НДС.
ДТ91.2 КТ45. Списание остаточной стоимости.
ДТ91.9. КТ99. Фиксация прибыли.

В налоговой документации необходимо отразить доход от реализации, расходы, прибыль от продажи.

Учет покупки объектов

Фирма, которая приобрела объект недвижимости, учитывает ее вне зависимости от наличия регистрации этого объекта. Недвижимость входит в ОС, а потому она включается в специальную группу амортизации. С первого дня месяца, который следует после месяца приобретения, начинает начисляться амортизация. Для налогового учета объектов должны соблюдаться эти условия:

Направлены бумаги на регистрацию.
Недвижимость введена в эксплуатацию.

Как правило, предприятия используют линейный способ начисления амортизации. Норма основывается на периоде полезной эксплуатации. Из этого периода вычитается время, на протяжении которого недвижимость использовалась прошлым владельцем. Период полезной эксплуатации может определяться этими методами:

На основании общего срока полезной эксплуатации.
Остаток срока.

Если используется второй способ, у компании должен быть документ, подтверждающий период эксплуатации объекта прошлым собственником. В первом варианте фирма устанавливает срок самостоятельно. При приобретении недвижимости покупатель должен внести эти проводки:

ДТ08 КТ60. Поступление объекта.
ДТ01 КТ08. Принятие недвижимости к учету в качестве ОС.
ДТ19 КТ60. Выделение суммы НДС.
ДТ68 КТ19. Принятие к вычету НДС.

Напротив каждой проводки должна стоять дата, в которую исполнен учет.

Налоговый учет

С 1 июля 2014 года при продаже объектов НДС начисляется в день передачи недвижимости покупателю. Подтверждением факта передачи является передаточный акт. Налоговая база устанавливается в порядке, утвержденном пунктом 1 статьи 154 НК РФ. НДС рассчитывается по ставке 18%. Исчисление производится на основании полной стоимости при продаже без учета НДС. На протяжении 5 дней должна быть выставлена счет-фактура.

Как компании продать недвижимость и отразить операцию в учете

Продажа недвижимости: разные правила начисления дохода в бухгалтерском и налоговом учете

При продаже здания или помещения продавцу необходимо отразить доход и исчислить с него налоги. Какие конкретно налоги, зависит от применяемой системы налогообложения. Если фирма применяет общую систему налогообложения, то при реализации возникает обязанность по исчислению двух налогов: НДС и налога на прибыль. Если объектом недвижимости выступает жилое здание или помещение, то здесь применяется льгота по НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Поскольку права собственности на любую недвижимость подлежат государственной регистрации, то при продаже почти всегда возникает временной промежуток между передачей объекта по акту и регистрацией права собственности на него. Данное обстоятельство приводит к возникновению временных разниц, которые, в свою очередь, ведут к появлению отложенного налогового актива (ОНА). Это связано с тем, что момент отражения выручки от реализации объекта недвижимости в бухгалтерском и в налоговом учете отличается.

В налоговом учете датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (п. 3 ст. 271 НК РФ). В бухгалтерском учете для отражения выручки имеет значение переход права собственности от продавца к покупателю (пп. «г» п. 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Поэтому в бухучете доход от реализации показывается только в тот момент, когда право собственности зарегистрировано на нового собственника. Такое отличие и ведет к образованию временных разниц, а значит и к образованию отложенного налогового актива.

Что касается НДС, то здесь, так же как и в целях исчисления налога на прибыль, факт регистрации перехода права собственности значения не имеет. Важен только факт перехода объекта к покупателю по акту (п. 16 ст. 167 НК РФ). Именно в этот момент и необходимо включать в налоговую базу по НДС стоимость проданной недвижимости и, соответственно, оформлять на нее счет-фактуру.

Особый порядок по налогу на имущество

Недвижимость является объектом обложения налогом на имущество организаций (за редким исключением, когда объект относится к льготируемому имуществу). До какого момента проданная недвижимость будет формировать налоговую базу у продавца? До момента ее передачи по акту покупателю.

В бухучете именно в этот момент объект недвижимости и должен списываться с баланса, поскольку он уже не отвечает всем признакам основного средства, приведенным в п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств». Несмотря на то, что продавец фактически еще продолжает считаться собственником здания, платить по нему налог на имущество он уже не обязан. При этом в бухгалтерском учете для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные»/отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости» (письма Минфина РФ от 27.01.2012 № 07-02-18/01, от 22.03.2011 № 07-02-10/20).

Читать еще: Журнал учета справок и копий документов

Есть еще одна особенность, которая возникает только у тех компаний, у которых объект недвижимости располагался вне места нахождения организации и которые в связи с этим одновременно состояли на учете и в другой налоговой инспекции. Такие компании должны отчитываться по налогу на имущество в ИФНС по месту нахождения здания (такой порядок действует с 1 января 2019 года).

Учитывая, что налоговым периодом по налогу на имущество является календарный год, сдавать декларацию нужно по завершении года. Однако на тот момент организация уже будет снята с учета в налоговой инспекции по месту нахождения объекта, поскольку наверняка к тому времени новый собственник зарегистрирует свое право собственности и его автоматически поставят на учет в ИФНС по месту нахождения недвижимости, а прежнего собственника снимут с учета. Соответственно, налоговая инспекция, скорее всего, не примет декларацию от плательщика, который уже не числится у нее в качестве действующего налогоплательщика.

Как быть в этом случае? Решение есть. Пункт 1 статьи 45 НК РФ разрешает налогоплательщикам уплачивать налоги досрочно. Как это связано с представлением декларации? Очень просто: сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, определяется по данным декларации. Соответственно, если налог разрешено уплачивать досрочно, то и декларацию также можно подавать досрочно. Прямо об этом, конечно, не сказано в Налоговом кодексе, однако есть письма, в которых содержится такой вывод (письмо ФНС России от 08.11.2016 № БС-4-21/21110). В нем говорится, что организация вправе представить в налоговую инспекцию декларацию по налогу на имущество в отношении проданного объекта недвижимого имущества в течение календарного года до общего срока ее представления.

Поэтому сразу после того, как компания передала покупателю по акту объект недвижимости, она может оформить декларацию и представить ее в ту налоговую инспекцию, в которой она еще состоит на учете по месту нахождения объекта.

А если момент уже упущен, то есть право собственности переоформлено и, соответственно, продавца недвижимости уже сняли с учета в налоговой инспекции? Ничего страшного. Чиновники поясняют, что в таком случае декларацию следует направить в налоговую инспекцию по месту нахождения организации (письма ФНС от 16.05.2019 № БС-4-21/9108, от 08.11.2016 № БС-4-21/21110). Хотя такой порядок не прописан в НК РФ, но по-другому здесь поступить не получится. При этом обратите внимание: авторы писем предупреждают, что при заполнении декларации необходимо указать в ней ОКТМО по месту нахождения выбывшего объекта недвижимого имущества. Таким образом, сам налог независимо ни от чего следует платить по месту выбывшего объекта недвижимости.

Коммунальные договоры не переоформлены

Часто бывает, что недвижимость уже передана покупателю и даже право собственности переоформлено, а договоры с ресурсоснабжающими организациями новый собственник так и не оформил на себя (т.е. по документам пользователем коммунальных услуг по-прежнему считается продавец здания). Чтобы продавцу не приходилось нести бремя затрат на коммунальные услуги, которыми он фактически не пользуется, обычно в договор на продажу недвижимости включается условие о компенсации покупателем этих затрат, пока тот не оформит коммунальные договоры на себя.

При этом очевидно, что стоимость коммунальных услуг, возмещаемых новым собственником, прежний собственник (продавец недвижимости) не сможет включить в расходы, учитываемые при налогообложении. Ведь он эти услуги не потребляет, их потребляет уже новый собственник, который и возмещает ему коммунальные расходы.

Здесь возникает вопрос: образует ли облагаемый доход эта сумма возмещения для продавца недвижимости?

Мы считаем, что нет. Однако у налоговиков на местах может быть и противоположное мнение. К сожалению, свежих разъяснений ведомств на эту тему нет. Есть только старое письмо УФНС по г. Москве от 21.05.2008 № 19-11/048675, в котором чиновники рассматривают ситуацию с взаимоотношениями абонента с субабонентом коммунальных услуг. Это, конечно, не совсем наш случай, но вывод, сделанный в данном письме, на наш взгляд, можно распространить и на рассматриваемую ситуацию. А вывод такой: плата, полученная в счет возмещения расходов, у ее получателя (абонента) не включается в облагаемый налогом на прибыль доход.

Ведь что является доходом в целях налогообложения? Доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы. В нашей ситуации прежний собственник не реализует коммунальные услуги новому собственнику. Он всего лишь вынужден какое-то время оплачивать счета ресурсоснабжающих организаций. Перевыставление этих счетов новому собственнику не свидетельствует о реализации коммунальных услуг. Данный факт говорит лишь о перевыставлении затрат в целях их возмещения в условиях сложившихся обстоятельств.

А что с НДС? Ведь в счетах за коммунальные услуги наверняка учтена и сумма этого налога.

Здесь также есть риск, что налоговики на местах посчитают, что НДС, сидящий в возмещенной сумме, является налогом, который должен быть уплачен продавцом недвижимости. Мы считаем, что такой подход неверен. Аргументация такая же, как и по налогу на прибыль. Объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг), а также передаче имущественных прав на территории РФ.

В данном случае, как мы уже отмечали ранее, факт оказания коммунальных услуг отсутствует. Это во-первых. А во-вторых, сумму возмещения нельзя приравнять к сумме, иначе связанной с оплатой реализованных товаров, которая в силу пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ увеличивает налоговую базу по НДС. Ведь возмещаемая сумма не связана с оплатой реализованной недвижимости. За недвижимость была установлена своя плата, которую покупатель оплачивает отдельно.

Поэтому если во время проверки налоговая инспекция попытается доначислить налоги, то в защиту своей позиции следует сослаться на приведенные нами аргументы.

Является ли сделка по продаже здания контролируемой

По контролируемым сделкам организация должна ежегодно представлять в ИФНС соответствующее уведомление. Факт того, что предметом сделки является объект недвижимости, еще не дает основания признавать ее контролируемой. Для того, чтобы такая сделка (как, впрочем, и любая другая) стала признаваться контролируемой, необходимы определенные условия.

Так, например, если сделка совершена между российскими взаимозависимыми лицами, то она признается контролируемой (если иное не предусмотрено п. 3, 4, 6 ст. 105.14 НК РФ) при одновременном выполнении двух условий:

выполняется хотя бы одно из обстоятельств, предусмотренных в п. 2 ст. 105.14 НК РФ (в частности, когда одна из сторон сделки применяет спецрежим ЕСХН, а другая – ОСНО);
сумма дохода по сделкам с данным контрагентом за соответствующий календарный год превысила 1 млрд руб.

Например, если продавец, применяющий ОСНО, продает объект фирме, применяющей ЕСХН, и при этом сумма дохода по сделкам с данным контрагентом за календарный год превысила 1 млрд руб., то в таком случае сделка будет считаться контролируемой.

Если же объект продается иностранному лицу, то здесь действуют уже иные критерии. Суммовой порог по доходам в данном случае ниже – 60 млн руб. И при этом иностранный покупатель не обязательно должен считаться взаимозависимым лицом (в целях признания сделки контролируемой). Например, если он зарегистрирован в государстве, включенном в Перечень офшорных зон, утв. Приказом Минфина России от 13.11.2007 № 108н, то сделка с ним будет приравнена к сделке с взаимозависимым лицом. Соответственно, при превышении порога в 60 млн руб. сделка будет считаться контролируемой.

Таким образом, в большинстве своем сделки по продаже недвижимости не считаются контролируемыми.

Как учесть в бухгалтерском учете организации (общая система налогообложения) квартиру, приобретенную по договору уступки прав требований долевого участия в строительстве до момента регистрации права собственности (квартира приобретается не для реализации, в дальнейшем планируется сдавать в наём)?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Приобретенное право требования по договору уступки прав требований долевого участия в строительстве следует учесть на счете 58 «Финансовые вложения». В дальнейшем, после регистрации права собственности на указанную квартиру, ее возможно учесть на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

Обоснование позиции:

Гражданско-правовое регулирование

Уступка прав по договору участия в долевом строительстве расценивается как передача имущественных прав. Такая уступка имеет ряд особенностей, предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ).
Такая уступка допускается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче участнику объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ). В этом случае, когда первоначальный кредитор не внес в полном размере денежные средства, подлежащие уплате для строительства (создания) объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ), он может уступить свое право требования к застройщику только путем перевода прав и обязанностей по договору на нового кредитора, что требует согласия застройщика, поскольку такая сделка включает в себя, помимо уступки прав требования, также перевод долга (п. 1 ст. 391 ГК РФ)*(1).
Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации (ст. 17 Закона N 214-ФЗ). При этом на договор участия в долевом строительстве и на соглашение об уступке прав по этому договору распространяется общее правило п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно которому договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации. Незаключенный договор прав и обязанностей для третьих лиц не порождает, следовательно, и соглашение об уступке прав, основанное на незарегистрированном договоре участия в долевом строительстве, не может повлечь за собой возникновение у цессионария прав (требований) по отношению к застройщику (постановление ФАС Уральского округа от 04.12.2012 N Ф09-11083/12, апелляционное определение Пензенского облсуда от 25.10.2016 по делу N 33-3884/2016, смотрите также п. 2 постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 N 54). Заключение договора цессии при таких обстоятельствах может быть основанием для возложения на цедента ответственности по правилам ст. 390 ГК РФ (постановление Двенадцатого ААС от 09.11.2012 N 12АП-7339/12).

Читать еще: Счет 205 41 в бюджетном учете

Бухгалтерский учет

Приобретенные права участника строительства (права требования на законченные строительством помещения), по нашему мнению, организация вправе учесть в составе финансовых вложений на основании п.п. 2 и 3 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений», то есть отразить их на счете 58 «Финансовые вложения», субсчете «Права участника строительства».
Вместе с тем допускается учет таких прав и на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» в качестве дебиторской задолженности (в случае, если от дальнейшей переуступки прав требования не предусматривается экономической выгоды (дохода) в форме прироста стоимости финансовых вложений (в виде разницы между ценой продажи (погашения) финансового вложения и его покупной стоимостью)) (п. 2 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений»). Данный вывод соответствует также пп. «г» п. 3.1.8 «Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций» (письмо Минфина России от 30.12.1993 N 160). Согласно приведенной норме денежные средства, переданные инвестором на строительство объекта недвижимости, отражаются у него на расчетах до окончания строительства и зачисления построенного объекта на баланс организации.
В бухгалтерском учете организации отражается:
Дебет 58 (76), субсчет «Права участника долевого строительства» Кредит 76, субсчет «Расчеты с продавцом прав участника долевого строительства»
— получено имущественное право;
Дебет 76, субсчет «Расчеты с продавцом прав участника долевого строительства» Кредит 51 (62, 60)
— отражен взаиморасчет с продавцом имущественного права.
При отсутствии передаточного акта на квартиру на момент подписания договора уступки прав требований долевого участия в строительстве мы не усматриваем оснований для перевода (списания) данного актива в дебет счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» с последующим переводом на счет 01 «Основные средства», счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности» или в дебет счета 41 «Товары».
В соответствии с п. 4 ПБУ 19/02 активы, имеющие материально-вещественную форму, такие как основные средства, материально-производственные запасы, а также нематериальные активы, не являются финансовыми вложениями.
Таким образом, после того, как квартиры построены, многоквартирный дом, в котором находятся квартиры, сдан в эксплуатацию, а также подписаны акты приема-передачи квартир, в бухгалтерском учете организации должно быть отражено выбытие финансовых вложений, что отражается проводкой Дебет счета 08 Кредит счета 58 субсчет «Права участника долевого строительства».
Объект недвижимости, учитываемый на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», переводится на счет 01 «Основные средства» (или на счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности»), когда данный объект приведен в состояние, пригодное для использования в деятельности организации, вне зависимости от фактического ввода его в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности.
Если в отношении объектов, учитываемых на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (на субсчетах 08-3 «Строительство объектов основных средств», 08-4 «Приобретение отдельных объектов основных средств»), не проводились и не требуются работы по приведению их в состояние, пригодное для использования, то их следует принять к учету в качестве основных средств в момент фактического получения.
Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, для обобщения информации о наличии и движении вложений организации в часть имущества, здания, помещения, оборудование и другие ценности, имеющие материально-вещественную форму, предоставляемые организацией за плату во временное пользование (временное владение и пользование) с целью получения дохода, предназначен счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности». Заметим, что возможен вариант, когда, приобретая недвижимость, часть площадей компания планирует использовать для собственных нужд, а часть сдавать в аренду. При этом правила бухгалтерского учета не допускают отражения одного инвентарного объекта на разных счетах бухгалтерского учета (частично на счете 01, а частично на счете 03). Возникает вопрос, в каком порядке должно быть учтено здание (помещение): как основное средство или как доходные вложения? Отметим, что в составе доходных вложений отражают лишь то имущество, которое полностью подлежит передаче другим лицам во временное пользование. Если та или иная его часть будет эксплуатироваться в нуждах компании, то подобное имущество должно быть учтено на счете 01 «Основные средства».

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве;
— Энциклопедия решений. Определение налоговой базы по НДС при передаче имущественных прав;
— Энциклопедия решений. Доходы от реализации имущественных прав в целях налогообложения прибыли;
— Энциклопедия решений. Расходы при реализации имущественных прав (в целях налогообложения прибыли);
— Энциклопедия решений. Учет приобретения недвижимости;
— Энциклопедия решений. Налогообложение недвижимого имущества организаций, налоговая база по которому рассчитывается из кадастровой стоимости;
— Вопрос: Организацией с застройщиком заключен договор инвестирования в строительство жилых и нежилых помещений. Организация не является ни застройщиком, ни заказчиком, ни подрядчиком. После того как застройщик выполнит все требования, установленные для него Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ, договор инвестирования будет трансформирован в договоры долевого участия в строительстве. После этого организация намеревается реализовать свои права на строящиеся помещения по договорам уступки прав требования. Организация применяет общую систему налогообложения. Каков бухгалтерский и налоговый учет данных операций у инвестора? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2018 г.);
— Вопрос: Когда объект недвижимости, учитываемый на счете 08, переводится на счет 01? В какой момент объекты, учитываемые на субсчетах счета 08, следует принять к учету в качестве основных средств? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2018 г.);
— Вопрос: ООО (общая система налогообложения) заключило с продавцом договор долевого участия для приобретения квартиры. Сдача дома будет произведена в 2018 году. Продавец квартир — должник перед ООО за работы и закроет часть долга за счет договора долевого участия. ООО, не дожидаясь сдачи дома в эксплуатацию, заключает договор уступки прав требования на безвозмездной основе с физическим лицом, не являющимся сотрудником ООО. Физическое лицо не является единоличным исполнительным органом ООО, не имеет доли участия в этом обществе. Возможен ли такой зачет? Как оформить данный зачет? Возможна ли такая безвозмездная передача? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2017 г.);
— Об учете квартир для проживания сотрудников организации (А.И. Серова, журнал «Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 5, май 2017 г.);
— Вопрос: Организация получила по соглашению об отступном нежилое помещение площадью 194 кв. м на первом этаже жилого дома с целью последующей перепродажи (свидетельство о государственной регистрации имеется). Спустя какое-то время, не найдя покупателя, организация решила сдать в аренду одну из комнат (площадью 11 кв. м) ИП под склад. Нужно ли в этом случае все помещение переводить со счета 41 «Товары» на счет 01 «Основные средства» и платить налог на имущество со всей стоимости помещения (балансовая стоимость — 18 000 000 руб.)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2013 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Горностаев Вячеслав

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————
*(1) При этом необходимо учитывать общие правила предоставления согласия на совершение сделки, предусмотренные ст. 157.1 ГК РФ.

Организация купила квартиру.

Квартира – это особенная единица учета. Во-первых, она является объектом недвижимости. Значит, нужно принимать во внимание все тонкости учета и налогообложения, характерные для сделок с такими объектами. Во-вторых, это жилое помещение. В данной статье рассматривается ситуация, связанная с приобретением и дальнейшим использованием квартиры организацией.

Читать еще: Дмс проводки бухгалтерский учет

Предприятие планирует развивать свою деятельность в другом городе. Там была приобретена квартира. Предполагается, что она будет использоваться либо для проживания сотрудников, командированных фирмой в этот город, либо в ней будет постоянно жить сотрудник, который займется организацией бизнеса в этом регионе.

Можно ли принять к учету квартиру в качестве основного средства до государственной регистрации права собственности?

Какие налоги нужно платить в случае, если квартира будет передана во временное пользование (бесплатно) сотруднику организации?

Как учитывать затраты на содержание квартиры, если в ней будут останавливаться командированные сотрудники?

ТОВАР ИЛИ ОСНОВНОЕ СРЕДСТВО?

Квартира является объектом недвижимости (ст. 130 ГК РФ). Поэтому договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Отсутствие регистрации такого договора влечет его недействительность.

Обратите внимание, что квартира относится к жилым помещениям. А ст. 288 ГК РФ устанавливает, что жилое помещение может использоваться собственником только в соответствии с его назначением, то есть для проживания граждан.

Если организация собирается разместить в данной квартире офис или перепрофилировать ее под магазин, то ей придется перевести это помещение в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

B зависимости от рода деятельности организации купленная квартира может быть либо основным средством, либо товаром.

Основным средством квартира является в том случае, если она приобретена для извлечения прибыли (сдачи внаем) или для нужд управления. Если же она изначально приобреталась для продажи, то и учитывать ее нужно в качестве товара. При исчислении налога на имущество у организации могут возникнуть вопросы, если сделка по купле-продаже квартиры носит разовый характер. В таких случаях налогоплательщику можно порекомендовать заранее документально подтвердить цель приобретения квартиры. Например, уже на момент приобретения квартиры можно заключить предварительный договор на ее реализацию с физическим лицом или с риэлтерской организацией. Необходимо отметить, что если приобретенная с целью продажи квартира временно сдана внаем, то ее необходимо перевести в состав основных средств и начислить налог на имущество.

КОГДА СТАВИТЬ КВАРТИРУ НА УЧЕТ?

Нужно отметить, что если квартира приобретается исключительно с целью получения дохода от предоставления ее во временное пользование, то для ее учета следует использовать счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности». Объекты, учтенные на этом счете, подлежат обложению налогом на имущество (Письмо Минфина России от 08.02.2006 № 03-06-01-02/05).

В других случаях (например, при покупке квартиры для проживания своих работников или для управленческих нужд) квартиру учитывают на счете 01. Квартиры принимаются к учету по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»). Первоначальная стоимость определяется как сумма расходов на приобретение, сооружение, изготовление и доведение квартиры до состояния, в котором она пригодна для использования (п. 8 ПБУ 6/01).

Возникает вопрос: в какой момент ставить на учет квартиру в качестве основного средства?

Интересное разъяснение по вопросу постановки на учет объектов недвижимости содержится в Письме Минфина России от 06.09.2006 № 03-06-01-02/35.

По мнению Минфина, момент постановки на учет объекта в качестве основного средства и включении в объект налогообложения по налогу на имущество «не должен зависеть от волеизъявления налогоплательщика, а определяется экономической сущностью объекта».

Поэтому если объект недвижимости фактически эксплуатируется, по нему закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче и документы переданы на государственную регистрацию, то его нужно принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.

Амортизация по такому объекту начисляется в общем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем введения объекта в эксплуатацию (п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. Приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н).

Соответственно в это же время нужно начинать начислять и налог на имущество.

До 01.01.2006 существовал другой порядок списания стоимости квартир. В конце года по ним начислялся износ по установленным нормам амортизационных отчислений. Он учитывался на забалансовом счете 010 «Износ основных средств». В настоящее время для квартир, приобретенных до 01.01.2006, следует применять именно такой порядок. Иными словами, амортизация по квартирам, приобретенным до 01.01.2006, не начисляется. Об этом говорится в Письме Минфина России от 07.06.2006 № 03-06-01-04/129.

ПЕРЕДАЧА В БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ

В некоторых компаниях практикуется предоставление квартиры во временное пользование работникам на безвозмездной основе.

Если квартира передается в безвозмездное пользование, то из состава амортизируемого имущества она исключается (п. 3 ст. 256 НК РФ). Сумма начисленной амортизации в бухгалтерском учете учитывается в составе прочих расходов и отражается по дебету счета 91 субсчет 2 «Прочие расходы» в корреспонденции с кредитом счета 02.

Амортизация не начисляется с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошла передача объекта в безвозмездное пользование (п. 2 ст. 322 НК РФ).

После того как организация прекратит предоставление квартиры в безвозмездное пользование, можно будет возобновить начисление амортизации начиная с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошел возврат квартиры (п. 2 ст. 322 НК РФ).

Предоставление работнику во временное пользование имущества на возмездной или безвозмездной основе является объектом обложения НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ). Однако НК РФ для квартир предусматривает специальные правила: согласно подп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ не облагаются НДС услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности.

Предоставление жилья работнику организации может быть закреплено в трудовом договоре как обязанность работодателя. Если в трудовом или коллективном договоре предусмотрена обязанность организации безвозмездно обеспечить сотрудника жильем и оплатить затраты по содержанию квартиры, то эти расходы организация может учесть при исчислении налога на прибыль на основании п. 25 ст. 255 НК РФ в размере, не превышающем 20% от заработной платы (письма Минфина России от 14.03.2006 № 03-03-04/2/72, от 26.12.2005 № 03-03-04/1/446, от 22.02.2007 № 03-03-06/1/115; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.03.2007 № А19-15320/06-15-Ф02-1153/07-С1).

При этом необходимо помнить, что, получая квартиру в безвозмездное пользование, работник таким образом получает доход в натуральной форме, который включается в налоговую базу по НДФЛ (подп. 10 п. 1 ст. 208, подп. 1 п. 2 ст. 211 НК РФ).

Налоговая база при получении дохода в натуральной форме определяется в порядке, установленном п. 1 ст. 211 НК РФ. Фактически в данном случае в доход работника попадает рыночная стоимость аренды аналогичной квартиры. Организация в качестве налогового агента должна удержать и перечислить в бюджет НДФЛ с этой суммы.

Если в трудовом или коллективном договоре прописана обязанность организации по предоставлению сотруднику бесплатного жилья, то стоимость права пользования таким жильем является объектом обложения ЕСН. Ведь согласно п. 1 ст. 236 НК РФ ЕСН облагаются выплаты и иные вознаграждения, начисляемые налогоплательщиками в пользу физических лиц по трудовым договорам. При определении налоговой базы учитываются любые выплаты и вознаграждения, вне зависимости от формы, в которой они осуществляются (абз. 2 п. 1 ст. 237 НК РФ).

Кроме того, с данной суммы начисляются страховые взносы на обязательное пенсионное страхование (п. 2 ст. 10 Федерального закона от 15.12.2001 № 167-ФЗ «Об обязательном пенсионном страховании в Российской Федерации»). Также следует начислить страховые взносы на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний (п. 3 Правил начисления, учета и расходования средств на осуществление обязательного социального страхования от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний, утв. Постановлением Правительства РФ от 02.03.2000 № 184).

КВАРТИРА ДЛЯ КОМАНДИРОВАННЫХ РАБОТНИКОВ

Если сотрудникам предприятия регулярно приходится ездить в какой-то город по служебным делам, организации иногда выгоднее купить в этом городе квартиру и использовать ее вместо гостиницы для своих работников.

По мнению Минфина, в таком случае затраты на содержание данной квартиры следует включать в расходы в целях налогообложения прибыли в той доле, в которой квартира использовалась для проживания в ней командированных работников. Такая точка зрения содержится в Письме от 20.06.2006 № 03-03-04/1/533.

Для обоснования таких затрат потребуются документы, «косвенно подтверждающие факт пребывания в квартире данных работников во время командировки (командировочное удостоверение, проездные документы до места командировки и др.)».

При этом расходы по содержанию квартиры за то время, что квартира пустовала, не могут быть признаны в целях налогообложения прибыли.