Сделка признана недействительной как вернуть деньги

Сотки с возвратом

Суть проблемы — простая житейская ситуация: один гражданин продал другому участок по договору купли-продажи и покупатель зарегистрировал на землю право собственности. Но через некоторое время продавец пришел в суд и заявил, что просит признать договор купли-продажи недействительным, так как сделка прошла, но денег за нее он так и не получил.

С подобной или в чем-то похожей ситуацией сталкивается немало граждан. Платить до сделки, после или во время процесса — вопрос, который встает перед большинством покупателей серьезной недвижимости — участков, квартир, дач. Поэтому всех волнует вопрос, а как грамотно вести себя в аналогичной ситуации и что суды должны при подобных спорах принимать во внимание.

После того, как истец отдал в районный суд иск о признании сделки недействительной, он уточнил свои требования — хочу получить назад с покупателя необоснованное обогащение в сумме одного миллиона рублей и плюс проценты за пользование чужими деньгами.

Но райсуд, рассмотрев это требование истцу отказал. Суд обратил его внимание на то, что в одном из пунктов договора черным по белому записано, что расчет между сторонами произведен в полном объеме до подписания договора. Истец же — подчеркнул суд, никаких письменных доказательств, что денег он не получил, так и не представил. Соответственно, законных оснований взыскивать деньги с ответчика в райсуде не увидели.

Зато их обнаружила апелляция. Там заявили, что районные коллеги «неверно оценили представленные по делу доказательства». А если конкретно — то вторая инстанция подчеркнула — ответчик не смог предъявить доказательства, что у него были деньги на покупку земли, поэтому недвижимое имущество, которое он получил от истца — необоснованное обогащение. Так что дело апелляция решила в пользу истца и вынесла решение об удовлетворении его требований.

Спор дошел до Верховного суда и он решение апелляции отменил, как неправильное «вынесенное с нарушениями норм материального и процессуального права».

Вот как разъяснила коллегам Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда правовую ситуацию с продажей участка по договору. По части 1 статьи 486 Гражданского кодекса покупатель обязан оплатить покупку до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи. В этой же статье, но в ее 3-й части сказано, что если покупатель своевременно не оплатил переданный ему по договору товар, то продавец в праве потребовать оплаты товара или уплаты процентов в соответствии с законом.

Верховный суд сослался на специальное постановление своего и Арбитражного суда пленума, которое касалось судебных споров, связанных с защитой прав собственности. В постановлении было сказано, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора. А еще, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента изменения или расторжения договора.

По статье 1103 Гражданского кодекса требование о необоснованном обогащении применяют, если одна из сторон требует у другой возврата проданного. Так что в случае расторжения договора продавец, не получивший по нему оплаты, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества (статьи 1102 и 1104 Гражданского кодекса).

Вывод из приведенных норм закона Верховный суд делает следующий — право требования возврата переданного покупателю имущества возникает у продавца, не получившего за него оплату, лишь в случае расторжения договора купли-продажи этого имущества. А в нашем случае, истец не просил расторгнуть договор, взыскать оплату и проценты, а также вернуть ему участок.

Напомним, сначала истец хотел признать сделку недействительной, а потом уточнил требования — захотел взыскать с ответчика необоснованное обогащение. Но районный суд установил, что право собственности перешло от продавца к покупателю по договору купли- продажи, в котором были расписаны цена и условия передачи земли. И это не оспаривали ни одна из сторон.

Как заявил Верховный суд, юридически важным и подлежащим установлению в этом споре являются обстоятельства, касающиеся исполнения сторонами обязательств по договору. И в районном, и в апелляционном судах покупатель упирал на то, что получение денег покупателем подтверждено самим текстом договора, в котором сказано, что расчет произведен полностью до подписания договора.

При этом договор прошел государственную регистрацию, и нет никаких письменных доказательств, что ответчик при заключении договора действовал неправомерно. Во всяком случае истец кроме слов ничего в материалы своего судебного дела не добавил. Поэтому Верховный суд напомнил коллегам, что обязанность любого суда — дать оценку достоверности и достаточности доказательств и их взаимосвязи. А в нашем случае этого апелляцией сделано не было, поэтому спор и разрешили с нарушением закона.

Все о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной или ничтожной. Как вернуть свою недвижимость?

Право собственности на жилое помещение может быть передано другому лицу в рамках сделки купли-продажи.

Такая процедура должна реализовываться по правилам действующего законодательства.

В случае несогласия одна из сторон, либо другие претенденты на имущество вправе ходатайствовать о признании сделки недействительной или ничтожной.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта, это быстро и бесплатно !

Можно ли вернуть недвижимость после продажи?

Инициатору потребуется собрать документы, подтверждающие обоснованность его позиции. Действующим законодательством определены основания и сроки, в течение которых собственник имеет возможность вернуть свою недвижимость.

Далее подробно рассмотрим, что можно сделать, чтобы не продавать недвижимость, если соглашение уже было подписано.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Отмена соглашения

Статьей 450 ГК РФ предусмотрено право обеих или одной из сторон инициировать процедуру расторжения договора.

Отменить сделку возможно:

1. В добровольном порядке, путем подписания соглашения о расторжении договора и обратной сделке купли-продажи.
2. Принудительно, на основании решения суда. Если есть весомые причины, суд может вынести решение признать сделку недействительной, ничтожной, или обязать стороны расторгнуть договор.

Статья 196 ГК РФ позволяет заинтересованному лицу инициировать такую процедуру в течение трех лет с момента совершения сделки. То есть бывший собственник сможет вернуть себе имущество не только сразу, но и спустя некоторое время.

Признание договора недействительным

Можно ли вернуть проданную недвижимость обратно путем признания сделки недействительной и как и когда это разрешено сделать:

• Один из участников не достиг совершеннолетия или был ограничен в дееспособности. Такое правило применимо, если в процедуре не принимали участия законные представители лица, а также не было получено согласия органов опеки.
• Один из участников не осознавал свои действия и не мог руководить ими.
• Сделка была совершена в результате насилия, обмана, применения угроз и прочих совершенных любой из ее сторон правонарушений.
• Не было получено согласие второго супруга, в отношении общего имущества.
• Квартира куплена у одного из наследников, без учета права на обязательную долю других претендентов.

Указанный перечень не является исчерпывающим. Инициировать процедуру признания сделки недействительной может любой из участников, исходя из своего личного убеждения. Для реализации такого намерения заинтересованному лицу необходимо обратиться в суд с исковым заявлением.

В последнем должно быть указано следующее:

1. Название и адрес суда, в который обращается инициатор.
2. Данные об истце и ответчике – фамилия, имя, отчество, домашний адрес, контактный телефон.
3. Информация о совершенной сделке – дата, место, предмет, стоимость.
4. Основания для обращения, то есть какие нарушения были допущены.
5. Само требование о признании сделки недействительной.
6. Перечень прилагаемых документов.
7. Дата и подпись истца.

К иску необходимо приложить:

• свой паспорт;
• заключенный договор;
• расписку о получении денежных средств продавцом;
• квитанцию об оплате государственной пошлины.

Также потребуются данные, подтверждающие обоснованность обращения, например, решение суда об ограничении участника в дееспособности.

После вступления судебного решения в силу, каждая из сторон обязана вернуть полученное. Покупатель возвращает квартиру, а продавец деньги. Если недвижимость не может быть возвращена в натуре, необходимо компенсировать это финансово.

Теперь вы знаете, как признать сделку недействительной.

Признание ничтожным

Ничтожной сделка является в следующих случаях:

• Одна из сторон недееспособна на основании судебного решения.
• В договоре не отражены существенные условия, например, сведения о предмете.
• Сделка являлась мнимой. То есть юридически она была оформлена, но стороны не выполнили своих обязательств – покупатель не передал деньги, а продавец продолжает владеть имуществом.
• Договора заключался с целью сокрытия другой сделки.
• Одной из сторон являлось лицо, не достигшее возраста четырнадцати лет.

При выявлении указанных фактов, необходимо направлять исковое заявления в суд. По своему содержанию оно и пакет документов аналогичны обращению о признании сделки недействительной. В последствии признания процедуры ничтожной каждая из сторон возвращает полученное другой.

Расторжение

А можно ли расторгнуть соглашение? При наличии законных оснований каждый из участников купли-продажи квартиры имеет право инициировать процесс расторжения договора. Аннулирование возможно в случаях:

• взаимного согласия участников (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса);
• отказа покупателя от выполнения договорных обязательств, в случае нарушения условий сделки о качестве квартиры (пункт 2 статьи 475, статья 557);
• решение суда о существенном нарушении условий процедуры (подп. 1 п. 2 ст. 450) или изменении существенных обстоятельств (статья 450.1).

Стороны могут предусмотреть основания для расторжения в самом договоре. Начало процедуры зависит от характера обстоятельств. Если стороны пришли к взаимному согласию, то необходимо просто оформить соглашение о расторжении договора. Оно составляется в двух экземплярах и подписывается каждым из участников, либо их законными представителями.

В тексте указывается:

1. Дата и место заключения.
2. Сведения о сторонах.
3. Информация о расторгаемом договоре.
4. Порядок возврата полученного.
5. Дата прекращения отношений.
6. Подписи сторон.

В качестве приложения выступает ранее заключенный договор.

В случае нарушения закона один из участников может обратиться с исковым заявлением в суд. В нем указывается информация об участниках, заключенном договоре, а также подробное описание всех нарушений, имевших место. В остальном процедура расторжения в судебном порядке происходит также, как и в случаях признания сделки недействительной или ничтожной.

К заявлению нужно будет приложить:

• паспорт;
• договор;
• квитанцию об оплате пошлины;
• документы, подтверждающие факт нарушения.

Последние обязательно представить суду в качестве доказательства, в противном случае в удовлетворении требования будет отказано. Исковое заявление рассматривается в течение двух месяцев.

Вынесенное решение, после вступления в силу, направляется сторонам. На основании такого документа стороны обязаны вернуть друг другу полученное в результате сделки.

Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной или ничтожной возможно только в судебном порядке. Для этого потребуется оформить исковое заявление и приложить к нему подтверждающие документы. В то же время стороны могут решить такую проблему более мирным путем, заключив соглашение о расторжении договора. На основании такого документа прежний владелец может восстановить право собственности.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть информативное видео про признание сделки купли-продажи ничтожной:

Четыре дела о недействительных сделках

В законе нет такого понятия, как «отмена сделки». Зато есть понятие недействительной сделки, и когда суд признает сделку недействительной, он ее отменяет. Тогда у сторон больше нет обязательств, а товары и деньги иногда нужно вернуть назад.

Ничтожные и оспоримые сделки

В законе есть три вида сделок: ничтожная, оспоримая и недействительная сделка. Чем они отличаются:

• ничтожная — сделка, которую можно признать недействительной без суда. Это сделки с подростками или безнравственные, вроде продажи наркотиков или торговли людьми;
• оспоримая — сделка, которую рассматривает суд. Он решает, признать ли ее недействительной. Пока идет суд, стороны обязаны выполнять условия сделки;
• недействительная — это общее название для ничтожной и оспоримой сделок.

Главное отличие ничтожной сделки — она не имеет юридической силы уже в тот момент, когда подписывают договор. Чтобы доказать это, суд не нужен. Любая из сторон, налоговая или прокуратура могут сами понять, что сделка ничтожная. Пример такой сделки:

Компания «Листопад» покупает у Аркадия автомобиль. Лично они не встречаются, обмениваются документами по почте. Через неделю выясняется, что Аркадию 13 лет. Несовершеннолетний не может заключать сделки, поэтому она считается ничтожной и отменяется без суда. Стыдно, «Листопад».

Все причины, по которым суд может отменить сделку, есть в Гражданском кодексе. Об этом ниже.

Почему сделку могут признать недействительной

Есть несколько причин, по которым суд может признать сделку недействительной:

• она нарушает закон или правовые акты;
• цель противоречит основам правопорядка и нравственности. Например, сделки для продажи людей в сексуальное рабство;
• сделка была мнимой или притворной. Мнимые заключают только для вида, не собираясь выполнять обязательства, а притворные — чтобы прикрыть другие сделки;
• участнику сделки меньше 18 лет или он недееспособен;
• сделку оформили без согласия третьих лиц или органов власти, если их согласие было нужно;
• сделка компании противоречит целям ее деятельности. Звучит непонятно и абстрактно, поэтому держите пример с подробностями ниже.

У ресторанной франшизы «Бургер-мама» есть устав с таким пунктом: цель компании — предпринимательская деятельность в отрасли общественного питания, а именно приготовление и продажа сочных бургеров.

Если кассир в одном из заведений начнет продавать пылесосы с логотипом ресторана, франчайзи сможет оспорить эти сделки в суде, потому что продажа пылесосов противоречит цели компании.

Хозяину точки будет дешевле потратиться на суд, чем платить штраф владельцу франшизы и восстанавливать репутацию бренда.

Если сделка подходит под причины из закона, осталось обратиться в суд.

Дело 1. Недействительный договор аренды земли

Если условия сделки противоречат законам или правовым актам, она считается оспоримой. Это значит, что одна из сторон вправе обратиться в суд и попросить отменить сделку.

Компания «Приволжскдорстрой» арендовала земельный участок у городской администрации. В договоре была указана цель аренды — разработка недр. После заключения договора компания начала на участке добычу полезных ископаемых. В это же время в суд обратился заместитель прокурора и попросил:

• признать сделку недействительной;
• обязать компанию вернуть участок в собственность города в течение месяца.

Заместитель прокурора объяснил, что договор недействительный, потому что арендуемый земельный участок имеет категорию «земель сельскохозяйственного назначения» и не может сдаваться для добычи полезных ископаемых. Потому что добыча полезных ископаемых на сельскохозяйственных участках противоречит Земельному кодексу.

Суд признал договор аренды недействительным, обязал компанию вернуть участок городу и оплатить пошлину — 6000 рублей.

Дело 2. Отмена продажи машины компании

Когда суд признает компанию банкротом, ей назначают конкурсного управляющего. Он изучает сделки за последний год и ищет те, которые можно признать недействительными.

Мнимые и притворные сделки — статья 170 Гражданского кодекса

Цель управляющего — признать часть сделок недействительными и вернуть деньги или имущество компании, чтобы та могла расплатиться с долгами. Это могут быть крупные сделки, которые не были оформлены по правилам, притворные или мнимые сделки.

Крупная сделка для ООО

Цель притворной сделки — прикрыть другую сделку. Так учредители пытаются сохранить машины, оборудование и недвижимость при банкротстве, когда других вариантов сохранить имущество нет.

Если суд решит, что сделка была мнимой или притворной, он признает ее недействительной. В некоторых случаях суд обяжет участников сделки вернуть всё, что они получили.

В сентябре 2016 года компания «Геобуркум» обратилась в суд с требованием признать «Бетон Урала» банкротом. Сразу после этого «Бетон Урала» продал машину «Тойота» другой компании — «Уралрегстрою», а та через пару недель перепродала ее Матвееву Г. В. Если бы не эта цепочка сделок, машину пришлось бы отдать за долги.

Через восемь месяцев суд объявил компанию банкротом и назначил конкурсного управляющего. Управляющий проанализировал сделки компании и решил, что продажа машины — это притворная сделка, которая прикрывает безвозмездный вывод активов компании.

Он обратился в суд с просьбой признать недействительной продажу машины, которая принадлежала «Бетону Урала», и вернуть ее для оплаты долгов компании.

Суд согласился с управляющим и обязал Матвеева Г. В. вернуть машину компании.

Дело 3. Притворный агентский договор

В этом деле один из учредителей ООО заключил агентский договор, чтобы выкупить часть имущества обанкротившейся компании.

ИП Вольсков заключил агентский договор с «Бёртид финанс лимитед», которая от его имени выкупила на торгах долю в строящемся доме. Дом принадлежал компании «Аметист».

Компания «Аметист» обратилась в суд с просьбой признать агентский договор и покупку доли недействительной, а затем вернуть долю компании. Истец настаивал, что агентский договор — это притворная сделка, чтобы прикрыть выход ИП Вольскова из ООО.

Суд согласился с «Аметистом», потому что:

• торги проходили в 2016 году, а агентский договор был заключен в 2018 году;
• агент не участвовал в торгах;
• в 2018 году торги не проводились;
• агентский договор прикрывал сделку купли-продажи доли в строящемся доме.

Суд признал агентский договор недействительным и отменил сделку между «Аметистом» и ИП Вольским.

Дело 4. Отмена договора переуступки долга

Переуступать чужие долги можно, но только если это не единственный вариант вернуть свой долг.

Компания «СК Партнер» была должна деньги ИП Багровой, а компания «Ока стройсервис» была должна «СК Партнер». В идеальном мире было бы так: «Ока стройсервис» возвращает долг «СК Партнер», а «СК Партнер» расплачивается с ИП Багровой.

Но когда суд выдал «СК Партнер» исполнительный лист, по которому компания могла получить долг от «Ока стройсервис», директор «СК Партнер», Беззубов К. В., не стал взыскивать деньги. Вместо этого он заключил договор переуступки требования между «СК Партнер» и самим собой. И получилось, что у компании денег нет, поэтому отдать долг ИП Багровой она не может.

ИП Багрова обратилась в суд с просьбой признать договор переуступки недействительным, потому что:

• директор «СК Партнер» — единственный учредитель компании;
• директор и единственный учредитель «СК Партнер» переуступил требование самому себе, хотя знал, что у компании есть долг перед ИП Багровой Н. В.;
• когда директор заключил договор займа со своей компанией, денег у него не было, и затем деньги на расчетный счет компании не поступали;
• у компании нет других средств для погашения долга.

Гражданский кодекс не допускает сделки, единственная цель которых — навредить другому лицу. А раз сделка противоречит Гражданскому кодексу, суд решил признать ее недействительной.

Это значит, что «СК Партнер» получит долг от «Ока стройсервис» и вернет деньги ИП Багровой.

Чем грозит покупателю и продавцу отмена сделки с недвижимостью

Перед тем, как купить квартиру или дом, следует провести юридическую экспертизу, чтобы не пришлось потом остаться без денег и без жилья.

В законодательстве РФ прописаны основания как для признания сделки недействительной, так и условия, на которых она считается законной.

Так, сделку нельзя будет расторгнуть, если:

• содержание и результат не противоречит закону;
• все участники сделки дееспособны или за них выступают законные опекуны;
• волеизъявление всех участников сделки соответствует их реальному желанию;
• сделка оформлена по форме, требуемом законом.

В законодательстве РФ существует два основания, на основании которых сделка может быть признаны недействительной — признание ее оспоримой или ничтожной. В первом случае все понятно: есть основания расторгнуть ее через суд. Второй случай несколько сложнее: даже если одна сторона считает ее таковой, не факт, что и вторая сторона признает сделку ничтожной, поэтому и здесь нужно идти в суд.

По закону, если сделка нарушает права третьих лиц, то ее можно признать ничтожной или недействительной — на следующих основаниях:

• если она противоречит закону;
• если она противоречит нравственности и морали (например, в случае, если нарушены права несовершеннолетнего);
• если есть основания считать сделку мнимой (часто случается, когда требуется незаконно обналичить материнский капитал);
• если одна из сторон сделки недееспособна или несовершеннолетняя.

Кроме того, как объяснила юридическая консультация государственной жилищной инспекции (ГЖИ РФ), совершенную покупку можно оспорить, если:

• участник сделки был в состоянии, когда не мог понимать значение своих действий (это часто бывает, когда мошенники заставляют одиноких больных пенсионеров или алкоголиков подписывать договоры купли-продажи жилья);
• когда сделка были совершена вследствие заблуждения, обмана, насилия, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка).

В общем, оснований, опираясь на которые, хороший юрист в суде добьется, чтобы сделка была признана недействительной, на самом деле много. И хотя для положительного решения суда (для истца) придется добиваться долго, при упорстве, желании, наличии времени и денег все возможно.

Еще один немаловажный вопрос, который часто волнует продавцов и покупателей — в течение какого срока сделку можно оспорить? Общий ответ на такой вопрос — в течение трех лет. Однако! В статье 200 ГК РФ есть указание: «Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права». Таким образом, если через десяток лет после завершения сделки вдруг выясняется, что на момент совершения покупки (продажи) существовали не озвученные одной из сторон обстоятельства, то сделку можно будет оспорить.

Чем это грозит участникам сделки? Согласно законодательству — двухсторонняя реституция, то есть все возвращается «на круги своя» — каждая из сторон возвращает все обратно (одна — жилье, другая — деньги), указывает ГЖИ РФ.

«Согласно статистике по РФ, от 5 до 15% всех сделок с недвижимостью затем становятся предметом судебного разбирательства, — рассказал Илья Трифонов, директор ООО «Скорая юридическая помощь». — Что касается Самары, то у нас в городе каждая тридцатая сделка расторгается. Следствие — даже добросовестный покупатель может остаться и без жилья, и без денег; законодательство прямо указывает в случае, если договор о купле-продаже в суде будет признан недействительным, то вся цепь сделок с квартирой сразу признается также недействительной».

Как правило, указывает юрист Алена Соколова, для большинства сделок лучшей защитой от признания недействительности служит заверение заключенного договора о купле-продаже у нотариуса и предварительная подготовка сделки через квалифицированных юристов.

Отметим, что в Самаре самое распространенное основание, которое выдвигается в суде истцом для признания сделки недействительной — это участие в сделке недееспособного гражданина.

«Самый частый пример — когда после завершения сделки родственники продавшего квартиру (дом) гражданина внезапно возникают у покупателя и заявляют, что продавец недееспособен. Поэтому нужно-де вернуть квартиру обратно «больному» родственнику. Причем выступить на «пострадавшей» стороне могут дети, родители, дяди-тети и пр. Как правило, это те, чьи интересы непосредственно были затронуты сделкой», — отметил Трифонов.

Все подобные споры решаются только через суд. Родственникам нужно будет доказать, что продавец действительно недееспособен — чаще всего они утверждают, что у него психическое заболевание. Как следствие, если они представят реальные доказательства заболевания, то по суду продавец признается недееспособным, ему назначается опекун. Однако даже в этом случае назначенный опекун обязан вернуть деньги за жилье обратно. Поэтому, советуют юристы, при покупке квартиры лучше потребовать от продавца справку из психоневрологического диспансера о том, что продавец не состоит там на учете.

Как разъясняет ГЖИ РФ, если же выясняется, что продавец — лицо недееспособное, нужно выяснить, кто его опекун и заключать сделку только с ним.

Чтобы проверить юридическую чистоту сделки и установить, что оснований для ее расторжения через суд не возникнет, лучше всего получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Таким образом можно выяснить, сколько в реальности у квартиры собственников и не находится ли она под судом, залогом или обременением.

В Самаре квартиры старого жилого фонда иногда не числятся в ЕГРП. На практике это означает, что после приватизации с ними не проводилось никаких сделок, то есть, с точки зрения покупателя, это «чистая», идеальная квартира.

Факторы риска, которые выясняются при получении выписки из ЕГРП:

• если обнаруживается, что прежний владелец квартиры умер, а новый не является его родственником;
• если квартира часто перепродается.

И последнее. Оснований для оспаривания сделки, как видно из законодательства, множество. Самый «рисковый» период — первые три года. Поэтому для душевного спокойствия при сделках с недвижимостью стоит не экономить и проверить чистоту предлагаемого жилья, желательно — с помощью специалистов (юристов с соответствующим образованием, опытом работы и большим сроком присутствия на рынке).