Аренда или концессия муниципального имущества

Аренда муниципального имущества или концессия: что выбрать инвестору или муниципальным органам власти

Получить более подробную информацию по услугам в сфере концессий и заключения концессионных соглашений Вы можете здесь.

Ж.Р. Нигматуллина, старший консультант консалтинговой группы «Лекс»

Региональные власти и органы местного самоуправления озабочены выбором правовой формы использования муниципального имущества, относящегося к объектам коммунальной инфраструктуры. Знание принципиальных различий между арендой и концессией поможет органам местного самоуправления принять решение о делегировании частному бизнесу функции управления предприятием ЖКХ.

Несмотря на многообразие форм государственно-частного партнерства, Федеральный закон от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде со действия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее — Федеральный закон № 185-ФЗ) предусматривает наличие на территории муниципального образования коммерческих организаций коммунального комплекса с долей участия в уставном капитале субъектов РФ и (или) муниципальных образований не более 25%. Они должны осуществлять производство товаров, оказание услуг по электро-, газо-, тепло-, водоснабжению, водоотведению, очистке сточных вод и эксплуатацию объектов, используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов, если использование такими организациями объектов коммунальной инфраструктуры осуществляется на праве частной собственности, по договору аренды или концессионному соглашению.

Модель полной приватизации объектов коммунальной инфраструктуры представляется невыгодной для органов местного самоуправления, поскольку таит угрозу потери их влияния на ситуацию в этой сфере. Отношения с частным бизнесом, привлекаемым к управлению объектами коммунальной инфраструктуры, в свете Федерального закона № 185-ФЗ строятся на базе договоров долго- или краткосрочной аренды. В редких случаях используются концессионные соглашения.

Рассматриваемые договоры заключаются для разных целей. Договор аренды применяется для передачи имущества во временное владение и пользование либо только во временное пользование. При этом арендатор временно нуждается в имуществе или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодателю, в свою очередь, это имущество не нужно, либо он желает извлечь прибыль из его передачи во временное пользование другому лицу. При этом объект окупается и возвращается собственнику в натуральной форме.

Концессионное соглашение заключается ради эффективного использования имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности; повышения качества товаров, работ и услуг, предоставляемых потребителям; создания и реконструкции объектов за счет средств частного инвестора.

Следующим критерием различия между договорами аренды и концессии является субъектный состав. Статьей 608 ГК РФ за креплено общее правило, в соответствии с которым арендодателями могут быть собственник имущества либо лицо, управомоченное законом или уполномоченное собственником на сдачу имущества в аренду.

Заключать договоры аренды могут как соответствующий орган по управлению муниципальным имуществом (чаще всего по результатам конкурса), так и унитарные предприятия, наделенные правом хозяйственного ведения, а также муниципальные учреждения. Таким образом, аренда не предполагает обязательного участия соответствующих органов управления в качестве стороны до говора аренды муниципального имущества, которое относится к объектам коммунальной инфраструктуры, и представляет собой форму опосредованного участия муниципалитета в гражданских правоотношениях.

Согласно ст. 5 Федерального закона от 21.07.2005 № 115-ФЗ (далее — Федеральный закон № 115-ФЗ) сторонами концессионного соглашения являются концедент концессионер, т. е. концессионное соглашение всегда имеет особый субъектный состав. В качестве концедента выступает публичный собственник — муниципальное образование, от имени которого выступает орган местного самоуправления. Это позволяет говорить о непосредственном участии муниципального образования в гражданском обороте. Более того, со 2 июля 2008 г. отдельные права и обязанности концедента могут реализовывать органы и юридические лица, уполномоченные концедентом в соответствии с федеральными законами, иными нормативно-правовыми актами Российской Федерации, законодательством субъектов РФ, нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления. Концедент должен известить концессионера о таких органах, лицах и об осуществляемых ими правах и обязанностях. В качестве концессионера могут выступать только определенные субъекты правоотношений.

Объектом договора аренды может быть не только недвижимое имущество, которое относится к категориям, перечисленным в ст. 4 Федерального закона № 115-ФЗ, но и любое другое неупотребляемое имущество, запрет или ограничения, на аренду которого не установлены законом (ст. 607 ГК РФ).

Интересна такая особенность концессионного соглашения, как обозначение в качестве объекта соглашения еще не существующего (будущего) имущества, которое концессионеру предстоит создать и за качество которого он отвечает. В связи с этим очевидна невозможность закрепления в концессионном соглашении обязанности концессионера вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, предусмотренного для арендатора ст. 622 ГК РФ. Договор аренды состоит в передаче арендатору во владение и (или) пользование уже существующего имущества. Однако в отношении последнего нет однозначного запрета изменять арендованное имущество. Статьей 622 ГК РФ закреплена возможность возврата имущества в том состоянии, которое обусловлено договором.

Статья 3 Федерального закона № 115-ФЗ предполагает, что имущество, переданное по концессионному соглашению или созданное в процессе его реализации, в любом случае «принадлежит или будет принадлежать» концеденту, что гарантирует сохранение права собственности на муниципальное имущество за муниципальным образованием и реализацию интересов населения соответствующей территории. По общему правилу аренда допускает возможность выкупа арендованного имущества, за исключением случаев, когда закон запрещает такой выкуп (ст. 624 ГК РФ).

Период действия концессионного соглашения определяется в интересах и концессионера, и концедента с учетом срока создания и (или) реконструкции объекта концессионного соглашения, объема инвестиций и срока их окупаемости, а также других обязательств концессионера по концессионному соглашению. Статья 610 ГК РФ, относящаяся к сроку договора аренды, не содержит ссылок на какие-либо ориентиры при его определении, срок устанавливается соглашением сторон.

Между концессионным соглашением и договором аренды имеются и иные, не менее важные, отличия. Дополнительной гарантией прав потребителей коммунальных услуг является недопустимость изменения целевого назначения объекта концессионного соглашения, в то время как договор аренды допускает такое изменение путем внесения соответствующих условий (п. 1 ст. 615 ГК РФ). При отсутствии условий подобного рода арендатор должен использовать имущество в соответствии с его назначением.

Кроме того, в отличие от концессионного соглашения аренда не обязывает арендатора осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта соглашения, что не дает возможности эффективно реализовывать публичные интересы, так как хозяйственная деятельность арендатора (при отсутствии дополнительных условий в договоре) полностью зависит от его воли и заинтересованности в извлечении прибыли. Исходя из очевидной социально значимой мотивации концессионных отношении в сравнении с арендой муниципального имущества, закон стремится к исключению коллизий прав концессионера с правами третьих лиц на имущество, переданное в концессию. Поэтому концессионеру в принципе не может быть передан объект, обремененный правами третьих лиц, тогда как при аренде такое положение вполне возможно.

Сущность концессии состоит в создании и (или) реконструкции недвижимого имущества за счет концессионера, возложении на него расходов на исполнение соответствующих обязательств и, соответственно, обязанности по проведению текущего и капитального ремонта. Таким образом, деятельность концессионера, в частности соблюдение сроков выполнения обязательств, не ставится в зависимость от соответствующих действий концедента, что в некоторой степени повышает ответственность первого по взятым на себя обязательствам и в то же время позволяет выполнять их в соответствии ее своими экономическими интересами.

Пункт 1 ст. 616 ГК РФ возлагает обязанность по проведению капитального ремонт; на арендодателя, если иное не предусмотрено договором. Если же под капитальным ремонтом понимать восстановление частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого это имущество нельзя использовать по назначению, то можно предположить, что выполнение данного ремонта арендодателем значительно повлияет на условия пользования арендованным имуществом и поставит их в зависимость от действий арендодателя, сроков и качества выполнения работ.

Дополнительной гарантией прав потребителей коммунальных услуг является недопустимость изменения целевого назначения объекта концессионного соглашения, в то время как договор аренды допускает такое изменение.

На договор аренды распространяется правило ст. 211 ГК РФ, в соответствии с которым риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не установлено в законе или договоре. Федеральный закон № 185-ФЗ в качестве общего правила закрепляет, что соответствующие риски лежат не на собственнике имущества, а на концессионере (п. 8 ст. 3). Это обусловлено более широкими полномочиями концессионера в отношении концессионного объекта, длительным сроком пребывания имущества в его пользовании.

Есть и еще одна обязанность концессионера, гарантирующая выполнение им условий соглашения. Это ввод в эксплуатацию созданного и (или) реконструированного объекта соглашения (п. 14 ст. 3), с которым также связывается появление у концессионера права на перемену лиц в обязательстве путем уступки требования или перевода долга с согласия концедента (п. 2 ст. 5 Федерального закона). В соответствии же с п. 2 ст. 615 ГК РФ возможен перенаем, т. е. арендатор с согласия арендодателя вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Если предположить, что договор аренды был заключен с согласованием обязанностей арендатора по улучшению, модернизации муниципального имущества, то отсутствие обязанности по введению новых объектов в эксплуатацию и возможность передачи прав и обязанностей по договору создает дополнительные возможности для нарушения прав муниципалитета и потребительских коммунальных услуг

Читать еще: Администрация тобольского муниципального района официальный

Также необходимо отметить, что концессионер не вправе передавать в залог свои права по концессионному соглашению (п. 2 ст. 5 Федерального закона № 185-ФЗ) в отличие от арендатора, имеющего также возможность вносить арендные права в качестве вкладов в уставный капитал (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Это не создает дополнительных оснований для соблюдения баланса частных и публичных интересов, которые могут быть поставлены в зависимость от выполнения арендатором своих обязательств перед третьими лицами.

Концессионное соглашение и договор аренды муниципального имущества, относящегося к объектам коммунальной инфраструктуры, могут иметь определенное сходство в том случае, если арендная плата устанавливается в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Однако из текста этой статьи следует, что такие затраты могут полностью покрывать размер арендной платы, т. е. заменять ее.

Объект, обремененный правами третьих лиц, в принципе не может быть передан концессионеру, тогда как при аренде такое положение вполне возможно.

Аренда имущества допускает возложение на арендатора затрат как форму арендной платы, а не как его самостоятельное обязательство перед арендодателем. Это означает, что возложение затрат может выступать как единственный вид арендной платы и не предполагать других платежей, сочетаться с иными видами платы либо вообще отсутствовать ввиду согласования сторонами иных форм оплаты по договору. Концессия же предполагает возложение соответствующих затрат на концессионера вне всякой зависимости, в т.ч. независимо от наличия закрепленной в договоре концессионной платы, которая не может заменить вложение капитала в объект недвижимости. Арендатор вносит плату за пользование имуществом в установленные сроки независимо от эффективности своей деятельности и от того, осуществляет ли он реальное использование вещи. Концессионер, исходя из толкования ст. 7 Федерального закона № 115-ФЗ, может не вносить концессионную плату в период создания и (или) реконструкции объекта до начала концессионной деятельности.

На основании изложенного можно сделать вывод о том, что концессионное соглашение в отличие от договора аренды в большей степени позволяет учитывать частные интересы концессионера и публичные интересы концедента и потребителей коммунальных услуг. В связи с этим концессионное соглашение представляется более эффективной формой управления коммунальным имуществом муниципальных образований.

Цели концессионного соглашения – отличия от договора аренды

Порядок заключения концессионного соглашения. Перечень объектов концессионных соглашений. Концессионное соглашение или договор аренды.

Государственное или муниципальное имущество передается в пользование в рамках определенных механизмов. В зависимости от целей передачи имущества и предмета передачи используются аукцион, конкурс, концессионные соглашения и другие механизмы. Если какое-либо имущество включено в перечень объектов, которые могут быть предметами концессионных соглашений, означает ли это, что такое имущество может быть передано только в рамках концессии, и передача с помощью любого другого механизма запрещена? В спорной ситуации разбирались судьи Волго-Вятского округа.

Фабула дела:

Администрация муниципального района передала в аренду хозяйственному обществу полигон твердых бытовых отходов (далее – ТБО). Прокурор Ярославской области обратился с иском в интересах муниципального образования о признании недействительным договора аренды, поскольку полигон ТБО является специфичным объектом и может быть только предметом концессионного соглашения.

Две судебные инстанции разделили логику прокурора и удовлетворили иск. Эти решения были оспорены в суде кассационной инстанции. Судьи кассации приняли решение, что администрация была вправе передать участок в аренду без оформления концессионного соглашения.

Судебный акт: постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.06.2019 по делу № А82-14294/2018

Выводы суда:

1. Заключение концессионного соглашения (далее также – КС) регулируется специальным федеральным законом. Согласно закону № 115-ФЗ, в рамках КС одна сторона создает или реконструирует имущество, которое в результате передается концеденту – собственнику имущества, а концессионер осуществляет эксплуатацию созданного объекта, имеет право извлекать из него доход.

2. Концессия обеспечивает привлечение инвестиций, эффективное использование государственного и муниципального имущества, повышение качества услуг, предоставляемых потребителям.

3. Полигоны ТБО входят в перечень объектов, которые могут выступать объектами КС. Основным критерием появления объектов в этом перечне является необходимость реконструировать или создавать имущество. Наличие объекта в перечне не означает, что в отношении него не могут быть заключены иные договоры, кроме концессионных соглашений.

4. Отсутствие необходимости реконструирования полигона ТБО в связи с тем, что он находится в эксплуатации непродолжительный период времени, исключает возможность заключения концессионного соглашения. Заключив его, Администрация нарушила бы установленный порядок распоряжения муниципальным имуществом.

5. Комитет правомерно исходил из того, что полигон может быть передан в аренду по результатам торгов.

Комментарии:

1) Концессия как особый вид соглашения имеет своей целью реализацию инфраструктурных проектов с использованием механизмов государственно-частного партнерства. То есть в случае возникновения необходимости создания какого-либо нового проекта, государство (муниципалитеты) вправе привлечь частные инвестиции в его создание/развитие, предложив взамен долгосрочное стабильное партнерство, а также получение доходов от дальнейшего использования имущества. Таким образом, первопричиной появления концессионного соглашения является необходимость создания или реконструкции объектов.

2) На уровне федерального законодательства выделены ключевые отрасли для реализации концессионных проектов в зависимости от наиболее приоритетных задач развития государства. Вместе с тем, в данных сферах реализуются не только концессии, но и иные формы партнерства, использования имущества. Наличие законодательства о концессиях не лишает субъектов права передавать имущество в пользование через торги.

3) Концессия предполагает вложение средств частного инвестора в развитие проекта, получение необходимых документов для создания какого-либо объекта, ввода в эксплуатацию. Имущество, которое концессионер получает от государства (муниципалитета), он обязан обособлять на балансе от собственного имущества.

4) Закон о защите конкуренции предусматривает порядок передачи муниципального имущества в аренду. В статье 17.1 закона № 135-ФЗ указано, что положения не распространяются на имущество, которое передается в рамках законодательства о концессиях. Вместе с тем, порядок передачи необходимо оценивать, исходя из цели и конкретной ситуации. В случае, когда преследуется цель создания государственного-частного партнерства, необходимо использовать модель КС, а когда для заключения КС нет предпосылок, имущество может быть передано в рамках обычного порядка.

У нас также есть аудиоподкасты. Это выпуски по 2-5 минут. Посвящены одному спору, конфликту или новости. Их можно слушать прямо на нашем сайте, на сайте подкаст-площадки или скачать себе на компьютер, смартфон и пр. Выпуск 1 (о субсидиарной ответственности); Выпуск 2 (оспаривание договора по мотиву злоупотребления правом); Выпуск 3 (расторжение договора по инициативе продавца, что учесть?). Еще пара десятков по ссылке.

Вы не поверите, но для любителей коротких и полезных видео, у нас появились видеоподкасты. Например, видеоподкаст на тему «Налоги. Оптимизация. Перевод сотрудников в ИП» можно посмотреть по ссылке.

Обратим внимание, что юридическая фирма «Ветров и партнеры» в 2018 году отмечена отраслевым рейтингом юридических компаний Право.ру-300 в номинации «Арбитражное судопроизводство». Это позволило нам войти в ТОП-50 региональных компаний по всей России в данной номинации.

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес [email protected].

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Галина Короткевич, партнер. Люблю кофе, всякие вкусняшки, банкротные дела и корпоративное право. Пишу статьи, ищу интересную информацию и предлагаю способы ее практического использования. Верю, что благодаря качественной юридической аналитике клиенты приходят к юридической фирме, а не наоборот. Согласны? Тогда давайте дружить на Facebook.

Правовые аспекты заключения договоров аренды и концессионных соглашений

Правовые аспекты заключения договоров аренды и концессионных соглашений.

Модернизацию коммунальной инфраструктуры невозможно осуществить без привлечения значительных частных инвестиций в ЖКХ на основе государственно-частного партнерства.

Примером такого партнерства у нас в республике является передача муниципальных систем теплоснабжения в 9 городах в аренду Башкирэнерго».

В настоящее время проводится активная работа по реализации инвестиционных проектов по реконструкции систем теплоснабжения в г. г.Бирск и Туймазы с привлечением финансовых ресурсов кредитных и страховых организаций Чешской Республики.

Несмотря на многообразие форм государственно-частного партнерства, Федеральный закон -ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее — Федеральный закон ) предусматривает наличие на территории муниципального образования коммерческих организаций коммунального комплекса с долей участия в уставном капитале субъектов РФ и (или) муниципальных образований не более 25%. Они должны осуществлять производство товаров, оказание услуг по электро-, газо-, тепло-, водоснабжению, водоотведению, очистке сточных вод и эксплуатацию объектов, используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов, если использование такими организациями объектов коммунальной инфраструктуры осуществляется на праве частной собственности, по договору аренды или концессионному соглашению. Этот показатель по республике составляет 80,5%.

Читать еще: Муниципальные гарантии могут быть предоставлены

Если аренда становится традиционной формой для большинства организаций коммунального комплекса, то внедрение концессий в коммунальной сфере находится на начальной стадии. Опыт республики заключается в том, что в городском поселении город Бирск муниципального района Бирский район заключено 2 концессионных соглашения: по объектам водоснабжения и по объектам теплоснабжения. Оба сроком на 20 лет. В городском поселении город Белебей муниципального района Белебеевский район заключено 2 концессионных соглашения сроком на 20 лет по объектам водоснабжения и электроснабжения.

Все эти направления деятельности необходимо доводить до потребителей. При принятии всех решений должно учитываться мнение населения.

Необходимо отметить, что основная цель и обязанность муниципальных образований – бесперебойное обеспечение населения коммунальными услугами, привлечение инвестиций, повышение надежности коммунальных систем. Все договорные отношения — аренды или концессии необходимо строить именно из этих позиций – укрепления коммуникаций. Частник будет бороться с потерями в сетях. При этом важный момент заключается в том, что не практикуется приватизация в сфере ЖКХ.

Существенная роль в развитии концессионных механизмов возложена на муниципальные образования.

Во-первых, именно муниципальное образование чаще всего становится концедентом – стороной концессионного соглашения (далее – КС). Объектом КС являются системы коммунальной инфраструктуры и иные объекты коммунального хозяйства. Дело в том, что объект концессионного соглашения – недвижимое имущество принадлежит или будет принадлежать концеденту.

Во-вторых, на момент заключения соглашения концедент должен предусмотреть, чтобы объект, который подлежит реконструкции, находился в его собственности и был свободным от прав третьих лиц (п. 4 ст. 3 Федерального закона от 01.01.2001 года «О концессионных соглашениях» (далее — Закона ). Как известно, пока имеются случаи, когда права на инженерные коммуникации не оформлены надлежащим образом, то есть не зарегистрированы в ФРС (федеральная регистрационная служба). Кроме того, для обеспечения бесперебойного снабжения населения коммунальными услугами, эти объекты переданы в эксплуатацию хозяйствующим субъектам. Освободить их от прав третьих лиц (имеются в виду любые права – аренда и безвозмездное пользование, хозяйственное ведение и оперативное управление), иными словами, изъять в казну – путь разрешения этой проблемы.

В-третьих, перед муниципальным образованием стоит множество технических задач, без качественного решения которых передача представителям бизнеса коммунальных объектов на основе концессионного механизма невозможна. Это — инвентаризация технического состояния объектов коммунальной инфраструктуры, которую следует считать одним из основных этапов во всем процессе планирования развития жилищно-коммунального хозяйства на территории муниципального образования.

Согласно п. п. 4 п. 1 ст. 10 Закона , к существенным условиям концессионного соглашения относятся состав и описание, в том числе технико-экономические показатели объекта концессионного соглашения. Кроме того, в типовом концессионном соглашении, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации «Об утверждении типового концессионного соглашения в отношении систем коммунальной инфраструктуры и иных объектов коммунального хозяйства, в том числе объектов водо-, тепло-, газо — и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод, переработки и утилизации (захоронения) бытовых отходов, объектов, предназначенных для освещения территорий городских и сельских поселений, объектов, предназначенных для благоустройства территорий, а также объектов социально-бытового назначения» (далее – типовое соглашение) оговорены существенные условия в отношении систем коммунальной инфраструктуры.

Так, обязательный п. 7 типового соглашения указывает, что состав объекта и его описание должны быть приведены в приложениях к соглашению. По выбору концедента в концессионное соглашение может быть включено положение о том, что объект передается по документу (например, акту), содержащему сведения о составе имущества, техническом состоянии, сроке службы, начальной, остаточной и восстановительной стоимости объекта.

Еще одним существенным условием является срок действия концессионного соглашения, причем ст. 6 Закона предписывает устанавливать его с учетом: срока создания и (или) реконструкции объекта, объема инвестиций, срока окупаемости инвестиций и др.

Учитывая, что концессионное соглашение заключается путем проведения конкурса, процедура которого регламентирована главой 3 Закона , муниципальное образование должно разработать конкурсную документацию, которая также включает состав и описание объекта и срок действия соглашения — ст. 23 Закона . Таким образом, заблаговременно до заключения концессионного соглашения, муниципальное образование должно выявить реальное состояние объектов коммунальной инфраструктуры, определить необходимые работы (создание новых объектов или реконструкцию имеющихся) и др.

На сегодняшний день — основой привлечения инвестиций является развитие арендных отношений и заключение концессионных соглашений.

Рассматриваемые договоры заключаются для разных целей.

Договор аренды применяется для передачи имущества во временное владение и пользование либо только во временное пользование.

Следующим критерием различия между договорами аренды и концессии является субъектный состав. Статьей 608 ГК РФ закреплено общее правило, в соответствии с которым арендодателями могут быть собственник имущества либо лицо, управомоченное законом или собственником на сдачу имущества в аренду.

Согласно ст. 5 Закона , сторонами концессионного соглашения являются концедент и концессионер, т. е. концессионное соглашение всегда имеет особый субъектный состав. В качестве концедента выступает публичный собственник — муниципальное образование, от имени которого выступает орган местного самоуправления. Это позволяет говорить о непосредственном участии муниципального образования в гражданском обороте.

Необходимо отметить, что в договоре аренды следует назвать определенный объект аренды. При этом должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.607 ГК РФ). Объектом договора аренды может быть не только недвижимое имущество, которое относится к категориям, перечисленным в ст. 4 Федерального закона , но и любое другое имущество, запрет или ограничения, на аренду которого не установлены законом (ст. 607 ГК РФ).

Объектом концессионного соглашения являются недвижимое имущество либо недвижимое имущество и движимое имущество, технологически связанные между собой, перечень которых приведен в ст. 4 Закона о концессионных соглашениях. Это имущество либо реконструируется концессионером, либо создается им. Передача концедентом объекта концессионного соглашения концессионеру оформляется актом приема-передачи (п. 4.1 ст. 3 Закона ).

Договор аренды состоит в передаче арендатору во владение и (или) пользование уже существующего имущества. Однако в отношении последнего нет однозначного запрета изменять арендованное имущество. Статьей 622 ГК РФ закреплена возможность возврата имущества в том состоянии, которое обусловлено договором.

Статья 3 Закона предполагает, что имущество, переданное по концессионному соглашению или созданное в процессе его реализации, в любом случае «принадлежит или будет принадлежать» концеденту, что гарантирует сохранение права собственности на муниципальное имущество за муниципальным образованием и реализацию интересов населения соответствующей территории.

По договору аренды, согласно п.1 ст. 616 ГК РФ капитальный ремонт производится арендодателем (если иное не установлено договором, законами, иными правовыми актами.

Аренда имущества допускает возложение на арендатора затрат как форму арендной платы, а не как его самостоятельное обязательство перед арендодателем. Концессия же предполагает возложение соответствующих затрат на концессионера вне всякой зависимости, в т. ч. независимо от наличия закрепленной в договоре концессионной платы, которая не может заменить вложение капитала в объект недвижимости.

Необходимо отметить, что основной задачей муниципальных образований является бесперебойное обеспечение населения коммунальными услугами. Передача в долгосрочную аренду и концессию не самоцель а повышение надежности коммунальных систем и привлечение инвестиций при сохранении профиля имущества коммунального комплекса.

Все договорные отношения — аренды или концессии необходимо строить именно из этих позиций – укрепления инженерных коммуникаций.

Концессия как способ управления государственной и муниципальной недвижимостью города

По концессионному соглашению одна сторона (концессионер) обязуется за свой счет создать или реконструировать недвижимое имущество, право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (концеденту), осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта концессионного соглашения, а концедент обязуется предоставить концессионеру на установленный срок права владения и пользования этим объектом для осуществления указанной деятельности.

Таким образом, концессионное соглашение является договором, в котором содержатся элементы различных договоров.

Читать еще: Глава муниципального образования город курорт сочи

Сторонами концессионного соглашения являются:

концедент — Российская Федерация, от имени которой выступает Правительство РФ или уполномоченный им федеральный орган исполнительной власти, либо субъект РФ, от имени которого выступает орган государственной власти субъекта РФ, либо муниципальное образование, от имени которого выступает орган местного самоуправления;

концессионер — индивидуальный предприниматель, российское или иностранное юридическое лицо либо действующие без образования юридического лица по договору простого товарищества два и более указанных юридических лица.

Реконструкция объекта концессионного соглашения — мероприятия по его переустройству на основе внедрения новых технологий, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены морально устаревшего и физически изношенного оборудования новым более производительным оборудованием, изменению технологического или функционального назначения объекта.

При этом не допускается изменение целевого назначения объекта, передача концессионером объекта в залог или его отчуждение.

Продукция и доходы, полученные концессионером в результате осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, являются собственностью концессионера.

Недвижимое имущество, которое создано концессионером с согласия концедента и не относится к объекту концессионного соглашения является собственностью концессионера.

Недвижимое имущество, которое создано концессионером в рамках соглашения без согласия концедента является собственностью концедента, и стоимость такого имущества возмещению не подлежит.

Концедент вправе принимать на себя часть расходов на создание и использование объекта концессионного соглашения и предоставлять концессионеру государственные или муниципальные гарантии. Размер этих гарантий должны быть указаны в решении о заключении концессионного соглашения, в конкурсной документации, в концессионном соглашении.

Объект концессионного соглашения и иное передаваемое концедентом концессионеру имущество отражаются на балансе концессионера, обособляются от его имущества.

Обращение взыскания по долгам концессионера на его права в отношении объекта концессионного соглашения и иного передаваемого концессионеру имущества не допускается.

Объектом концессионного соглашения является недвижимое имущество, входящее в состав следующего имущества:

1) автомобильные дороги и инженерные сооружения транспортной инфраструктуры, в том числе мосты, путепроводы, тоннели, стоянки автотранспортных средств, пункты пропуска автотранспортных средств, пункты взимания платы с владельцев автотранспортных средств;

2) объекты железнодорожного транспорта;

3) объекты трубопроводного транспорта;

4) морские и речные порты, в том числе искусственные земельные участки, предназначенные для создания и (или) реконструкции гидротехнических сооружений портов, объекты их производственной и инженерной инфраструктур;

5) морские и речные суда, суда смешанного (река-море) плавания, а также суда, осуществляющие ледокольную проводку, гидрографическую, научно-исследовательскую деятельность, паромные переправы, плавучие и сухие доки;

6) аэродромы или здания и (или) сооружения, предназначенные для взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов, а также создаваемые и предназначенные для организации полетов гражданских воздушных судов авиационная инфраструктура и средства обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи;

7) объекты производственной и инженерной инфраструктур аэропортов;

8) гидротехнические сооружения;

9) объекты по производству, передаче и распределению электрической и тепловой энергии;

10) системы коммунальной инфраструктуры и иные объекты коммунального хозяйства, в том числе объекты водо-, тепло-, газо- и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод, переработки и утилизации (захоронения) бытовых отходов, объекты, предназначенные для освещения территорий городских и сельских поселений, для благоустройства территорий, а также объекты социально-бытового назначения;

11) метрополитен и другой транспорт общего пользования

12) объекты здравоохранения, в том числе объекты, предназначенные для санаторно-курортного лечения;

13) объекты образования, культуры, спорта, объекты, используемые для организации отдыха граждан и туризма, иные объекты социально-культурного назначения.

Срок действия концессионного соглашения устанавливается с учетом срока создания и (или) реконструкции объекта концессионного соглашения, объема и срока окупаемости инвестиций в создание объекта.

Концессионным соглашением предусматривается плата, вносимая концессионером концеденту в период использования объекта. Внесение концессионной платы может предусматриваться как в течение всего срока использования объекта концессионного соглашения, так и в течение отдельных периодов такого использования.

В случае реализации концессионером производимых товаров, выполнения работ, оказания услуг по регулируемым ценам (тарифам), а также в случаях, если предусмотрено принятие концедентом на себя части расходов на создание, использование объекта, концессионная плата может не предусматриваться

Концессионная плата может быть установлена в форме:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно в бюджет соответствующего уровня;

2) установленной доли продукции или доходов, полученных концессионером;

3) передачи концеденту в собственность имущества, находящегося в собственности концессионера.

— передавать с согласия концедента объект концессионного соглашения в пользование третьим лицам на срок, не превышающий срока использования объекта;

— исполнять концессионное соглашение своими силами и с привлечением других лиц;

— пользоваться на безвозмездной основе при соблюдении условий конфиденциальности исключительными правами на результаты интеллектуальной деятельности, полученными концессионером за свой счет.

— обеспечивать при осуществлении деятельности возможность получения потребителями соответствующих товаров, работ, услуг;

— предоставлять потребителям установленные льготы, в том числе льготы по оплате товаров, работ, услуг;

— поддерживать объект концессионного соглашения в исправном состоянии, проводить за свой счет текущий и капитальный ремонт, нести расходы на содержание объекта.

Земельный участок, на котором располагается объект концессионного соглашения и который необходим для осуществления концессионером деятельности, предоставляется концессионеру в аренду (субаренду) или на ином законном основании в соответствии с земельным, лесным, водным законодательством и др. законодательством Российской Федерации.

Договор аренды (субаренды) земельного участка должен быть заключен с концессионером не позднее чем через шестьдесят рабочих дней со дня подписания концессионного соглашения.

Концессионер не вправе передавать свои права по договору аренды (субаренды) земельного участка другим лицам и сдавать земельный участок в субаренду.

Ответственность за качество объекта концессионер несет перед концедентом в течение срока, установленного концессионным соглашением, или, если такой срок не установлен, в течение пяти лет со дня передачи этого объекта концеденту.

Концессионное соглашение заключается путем проведения конкурса на право заключения концессионного соглашения.

Соглашение может быть расторгнуто на основании решения суда по требованию стороны концессионного соглашения в случае существенного нарушения условий соглашения другой стороной, существенного изменения обстоятельств, из которых стороны концессионного соглашения исходили при его заключении.

Гарантии прав концессионера при неблагоприятном для него изменении законодательства.

В случае, если в течение срока действия концессионного соглашения законодательством Российской Федерации, субъектов РФ, правовыми актами органов местного самоуправления устанавливаются нормы, ухудшающие положение концессионера таким образом, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении соглашения, стороны соглашения изменяют его условия в целях обеспечения имущественных интересов концессионера.

Конкурс на право заключения концессионного соглашения может быть открытым (заявки на участие в конкурсе могут представлять любые лица) или закрытым (заявки на участие в конкурсе могут представлять лица, которым направлены приглашения принять участие в таком конкурсе).

Закрытый конкурс проводится в случае, если концессионное соглашение заключается в отношении объекта, сведения о котором составляют государственную тайну, а также объекта, имеющего стратегическое значение для обеспечения обороноспособности и безопасности государства.

В качестве критериев конкурса могут устанавливаться:

1) сроки создания и (или) реконструкции объекта;

2) период со дня подписания соглашения до дня, когда созданный объект будет соответствовать установленным технико-экономическим показателям;

3) технико-экономические показатели объекта концессионного соглашения;

4) объем производства товаров, выполнения работ, оказания услуг при осуществлении деятельности, предусмотренной соглашением;

5) период со дня подписания соглашения до дня, когда производство товаров, выполнение работ, оказание услуг будет осуществляться в объеме, установленном концессионным соглашением;

6) размер концессионной платы;

7) предельные цены (тарифы) на производимые товары, выполняемые работы, оказываемые услуги при осуществлении деятельности, предусмотренной концессионным соглашением.

Концессионное соглашение может быть заключено без проведения конкурса, если конкурс объявлен не состоявшимся и если в конкурсную комиссию представлено менее двух конкурсных предложений или комиссией признано соответствующими критериям конкурса, менее двух конкурсных предложений.

В отношении государственного или муниципального имущества, передаваемого по концессионному соглашению, установление рыночной стоимости такого имущества не является обязательным[32].

Первоначальная стоимость имущества, полученного в качестве объекта концессионного соглашения, определяется как рыночная стоимость такого имущества, определенная на момент его получения и увеличенная на сумму расходов на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию, техническое перевооружение и доведение такого имущества до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением сумм налогов, подлежащих вычету или учитываемых в составе расходов.

В Санкт-Петербурге при расчете арендной платы за земельные участки для строительства и эксплуатации автомагистралей в соответствии с концессионными соглашениями, концедентом в которых выступает Российская Федерация, Санкт-Петербург, на период их строительства применяется ставка арендной платы, рассчитанная в соответствии с пунктом 2.5 Методики определения арендной платы за земельные участки. После завершения строительства автомагистралей на период их эксплуатации, но не более срока действия концессионного соглашения применяется ставка арендной платы в размере 0,0325 условной единицы за 1 кв. м в год[33].

При реализации проектов частно-государственного партнерства (ЧГП) могут иметь место как положительные, так и отрицательные результаты (табл. 3.2.):