Участники системы ипотечного кредитования
Основные участники ипотечного кредитования
Основными участниками системы ипотечного кредитования являются следующие лица:
1. Залогодатель – физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга. К залогодателю предъявляются требования — Надежность, платежеспособность, добровольное предоставление в залог недвижимого имущества, способность внести авансовые платежи
2. Залогодержатель (ипотечный кредитор) – юридическое лицо, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества (банки, фонды, кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита).
1) Залогодержатель осуществляет обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия договора.
2) Ипотечный банк – учреждение, которое специализируется на выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости. Сравнительно низкий риск при выдаче кредитов, долгосрочность кредитования, ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру, закладные могут активно обращаются на вторичном рынке.
3) Продавец жилья. Продавцами могут быть физические и юридические лица, подрядные строительные организации и риэлтерские фирмы.
4) 4. Государственные органы. Осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с нею, ведут единый государственный реестр прав собственности на недвижимость. Регистрация договора об ипотеке осуществляется на основании заявления залогодателя.
5) Страховые компании. Государственные лицензированные страховые компании, которые осуществляют страхование заложенной недвижимости, жизни и трудоспособности залогодателя.
Оценщики. Оценочные агентства и независимые оценщики, которые производят профессиональную оценку, недвижимого имущества. Оценку предмета ипотеки проводят специалисты соответствующей квалификации.
Ипотечные агентства. Учреждения, которые обеспечивают поддержание ликвидности вторичного рынка жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг.
Поручители. Роль поручителя при кредитовании — нести такую же ответственность за возврат кредита, как и заёмщик. Если заёмщик не хочет, или по какой либо непредвиденной ситуации не может гасить кредит, то банк требует возврата кредита с процентами от поручителя.
Билет 21:
Факторы влияющие на стоимость недвижимости
Изменение стоимости любой недвижимости, включая общественные здания, зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням [99].
1. Первый уровень — уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но косвенно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.
Второй уровень — уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуются такие факторы, как местоположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.
Третий уровень — уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. На этом уровне оцениваются архитектурно-строительные и финансово-эксплуатационные факторы.
Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости.
Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену. Для этого он должен поставить себя на место владельца или потенциального владельца недвижимой собственности. Такой подход не исключает количественной оценки влияния каждого из этих факторов. Оценщику более свойственно рассматривать влияние всех факторов в совокупности и делать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.
Ниже рассматриваются группы факторов, соответствующих трем уровням влияния на стоимость недвижимости. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости, рассмотрены более подробно.
К первому уровню (страна) относятся следующие 4 группы факторов.
— уровень образования и культуры населения, потребности;
— налоги в области недвижимости;
Перспективы развития систем ипотечного кредитования в РФ.
Я не знаю как на него ответить – честное слово!
Участники ипотечного кредитования;
Основные этапы ипотечного кредитования
С юридической точки зрения ипотека состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.
С экономической точки зрения ипотека – рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости, позволяющий привлекать дополнительные финансовые средства для реализации любых поектов.
Ипотека – это такой вид залога объекта недвижимости при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя) в его владении и пользовании.
Это означает, что залогодатель, отдавший объект недвижимости в залог, уже не может быть полным собственником в прямом смысле слова.
Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в установленном порядке:
— предприятия как единые имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности;
— здания и сооружения;
— жилые дома, квартиры и их части;
— гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики;
— воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
— незавершенное строительством объекты недвижимости, материалы и оборудования;
— участки недр, обособленные водные объекты;
— леса, многолетние насаждения;
— земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений.
Имущество, которое в соотвествии с законодательством российской федерации не может быть предметом залога:
— часть имущества, раздел которого не возможен без изменения его назначения;
— имущество, изъятое из оборота, на которое не может быть обращено взысканеи;
— имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена;
— государственное имущество: государственные и муниципальные земли, сельскохозяйственные угодья, государственные и муниципальные индивидуальные и многоквартирные жилые дома, участки недр и особо охраняемые природные территории;
— часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера для различного целевого назначения;
— доля в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру.3
Оценка и анализ методов финансирования необходимы при анализе потоков дохода от недвижимости. Величину и периодичность получения доходов по закладным на финансовом рынке можно спрогнозировать более точно, чем при инвестировании собственного капитала.
Практическое применение ипотечных кредитов как методов финансирования недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий:
-достижение прибыльности и возвратности средств;
-сохранение денежных средств кредитора от инфляции;
-защита от рисков;
-доступность заемщику условий предоставления кредита.
Основными участниками системы ипотечного кредитования являются
Залогодатель– физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга.
К ним предъявляются следующие требования:
— надежность и платежеспособность;
— добровольное предоставление в залог недвижимого имущества;
— способность внести авансовые платежи.
Залогодержатели– юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества.К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы осуществляют обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия договора.
Ипотечный банк– учреждение, которое специализируется на выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости. Ссуды такими банками выдаются не только на жилищное, но и на производственное строительство.
Кредитование через ипотечные банки является классической
схемой ипотечного кредита, на основе которой работает большинство
ипотечных программ в мировой практике.
Преимущества ипотечного кредитования для банков:
— сравнительно низкий риск при выдаче кредитов, так как они обеспечиваются недвижимостью;
— долгосрочность кредитования освобождает банки от частных переговоров с клиентами;
— ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру;
— закладные могут активно обращаться на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи кредита.
Недостатки ипотечного кредитования для банков:
— необходимость держать в штате узких специалистов-профессионалов – оценщиков недвижимости, которую представляют в залог, что увеличивает издержки банка;
— долгосрочное отвлечение денежных средств;
— большая длительность срока, на который предоставляется кредит,
является большой угрозой предстоящей прибыли банка, так как очень трудно спрогнозировать на десятилетия вперед динамику рыночных процентных ставок.
Фонд– специальный орган по финансированию организации строительства жилья и возврату кредитов залогодателям. В регионах России созданы фонды, реализующие различные способы жилищного инвестирвоания.
Продавцы жилья – могут быть физические и юридические лица, в том числе подрядные строительные организации и риэлтерские фирмы.
Государственные органы регистрации прав на недвижимое имущество – выполняют государственную регистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с нею, ведение ЕГРП на недвижимость.
Страховые компании осуществляют страхование заложенных объектов недвижимости.
Оценщикипроизводят профессиональную оценку сданного под залог объекта недвижимости. Существуют независимые оценщики и оценочные агентства.
Поручители – физические и юридические лица, поручившиеся за залогодателя и несущие имущественную ответственность по его обязательствам. Если ипотечное кредитование ведется через фонд, поручитель заключает договор поручительства с этим фондом. Участие поручителя в механизме ипотечного кредитования повышает вероятность возврата денежных средств и обеспечивает устойчивость и непрерывность процесса финансирования.
Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие обеспеченные ипотечными кредитами ценные бумаги, эмитируемые кредиторами или ипотечными агентствами.
В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания в приросте стоимости.
Система ипотечного кредитования
Кредит – неотъемлемая часть цивилизованной и развитой экономической отрасли любой страны. Любая процедура предоставления кредита обязательно подразумевает соблюдение выгоды кредитора. Как показала всемирная экономическая практика, залог недвижимости – один из лучших способов защиты интересов кредитора. Это обусловлено тем, что:
- Риск исчезновения или разрушения недвижимости сведен к минимуму.
- Большая цена недвижимости и возможность её лишения – мощное средство, которое стимулирует должника оплачивать задолженность в установленные сроки.
- Её стоимость постоянно возрастает.
Ипотечное кредитование – предоставление кредитной ссуды, где в роли гарантии возврата средств выступает ипотека. Если ссуду не возвращают в установленный срок, имущество переходит в собственность кредитора.
Ипотека – главное средство кредиторской защиты в случае, если недвижимость предоставляется под залог.
Слово «ипотека» можно встретить в нескольких ситуациях:
а) закладывание недвижимости, чтобы получить ссуду;
б) документ, который свидетельствует о владении недвижимым имуществом.
Отличительные черты ипотечного кредита
- В роли ипотеки выступает недвижимость;
- Срок кредитования может составлять несколько десятков лет;
- Залог на весь срок такой формы кредитования остаётся у должника;
- В качестве залога может использоваться только такое имущество, которое является собственностью залогодателя;
- Оформление ипотечного договора и реализация имущества, которое перешло во владения кредитора, проводится согласно залоговому праву;
- Система ипотечного кредита неразрывно связана с рынком недвижимости и оценкой имущества.
- Оформление осуществляется лишь специализированными банковскими учреждениями.
Участники данной системы являются залогодателями и залогодержателями. Залогодатель или заемщик – физическое лицо, которое предоставляет недвижимость в качестве гарантии об уплате своего долга. Залогодержателем или кредитором называется юридическое лицо, которое выдает кредит в залог недвижимости. Система ипотечного кредитования в РФ регулируется законами «Об ипотеке» и «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Банки в системе ипотечного кредитования
Ипотечные банки – учреждения, которые осуществляют оформление кредитов под залог недвижимого имущества на длительный срок. Данная система отличается следующим рядом преимуществ:
- Относительно низкий риск при выдаче кредитов;
- Благодаря долгосрочному кредитованию отсутствует необходимость вести частые переговоры с залогодателями.
- Ипотечное кредитирование всегда пользуется спросом.
- Заложенное имущество может реализовываться на рынке недвижимости.
- Банковские учреждения обязаны содержать в своём штате узкопрофильных специалистов – оценщиков имущества;
- Отвлечение финансов на долгий период;
- Сложность в прогнозировании динамики рынка недвижимости на десятки лет вперёд.
Механизм ипотечного кредита
Документами, регулирующими взаимоотношения залогодателя и залогодержателя являются кредитный договор и договор о залоге. В кредитном договоре указывается цель получения кредита, его объём и срок, порядок погашения, уплаты штрафов и другие сведения и условия. Договор о залоге – документ, определяющий характеристики залогового обеспечения, а так же получение и погашение кредита.
Условия погашения ипотечного кредита зависят от сроков и процента по закладным. Погашение задолженности осуществляется с рассрочкой. Интервал платежей может быть ежемесячным, ежегодным, и т.д., в зависимости от условий кредитного договора.
