Обязанность арендодателя производить капитальный ремонт

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Комментарий к Ст. 616 ГК РФ

1. Комментируемая статья устанавливает возможности распределения бремени содержания арендованного имущества между арендатором и арендодателем. Под содержанием имущества понимается поддержание объекта аренды в исправном, т.е. пригодном для эксплуатации, состоянии, а также связанные с этим расходы, проведение текущего и капитального ремонта.

Содержание имущества в исправном состоянии подразумевает действия, направленные на соблюдение технического регламента конкретного объекта аренды. Так, безопасная эксплуатация транспортного средства требует регулярного технического осмотра, обеспечения его необходимыми горюче-смазочными материалами. Соответствующая нормативно-техническая документация устанавливает для каждого объекта аренды свой безопасный режим эксплуатации.

2. Законодатель разделил обязанности по проведению ремонта между арендатором и арендодателем. Согласно п. 1 комментируемой статьи арендодатель несет обязанность по производству капитального ремонта имущества. Под капитальным ремонтом понимается проведение работ по обновлению (замене) и восстановлению основных конструктивных элементов объекта аренды в связи с их износом. В транспортном средстве либо ином конструктивно сложном объекте это может быть замена значительного числа и (или) наиболее важных, дорогостоящих элементов механизма.

Проведение капитального ремонта требует значительных расходов и, как правило, осуществляется за счет амортизационных отчислений, включенных в арендную плату. Распределение расходов на производство капитального ремонта может быть иным: по соглашению сторон указанные расходы могут быть отнесены на счет арендатора или распределены между арендатором и арендодателем. На практике данный вопрос решается с учетом конкретного вида имущества, срока аренды, размера арендной платы. Законодатель освободил арендодателя от обязанности производить капитальный ремонт при аренде транспортных средств без экипажа (ст. 644 ГК) и предприятия как имущественного комплекса (ст. 661 ГК).

Сроки проведения капитального ремонта устанавливаются соответствующими нормативными актами, а при их отсутствии — соглашением сторон. В любом случае срок проведения капитального ремонта должен быть разумным, соответствовать срокам, которые обычно требуются для проведения аналогичного ремонта подобного вида имущества в таких же (близких) условиях.

Законодатель защищает интересы арендатора в случае неисполнения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта. Выбор способа защиты зависит от усмотрения арендатора.

Во-первых, арендатор вправе самостоятельно произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость этого ремонта или зачесть эти средства в счет арендной платы. Указанное право возникает при соблюдении двух условий: а) капитальный ремонт должен быть вызван необходимостью (или установлен законом, договором); б) расходы на производство ремонта должны быть разумными.

Во-вторых, арендатор может потребовать соответственного уменьшения арендной платы.

В-третьих, арендатор вправе потребовать расторжения договора. При этом на арендодателя возложена обязанность по требованию арендатора возместить убытки (реальный ущерб и упущенную выгоду), вызванные нарушением обязательств.

3. Поскольку арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа (п. 1 ст. 622 ГК), соответственно, обязанность по производству текущего ремонта и оплаты за содержание имущества возложена на арендатора. Содержание имущества требует определенных затрат, их размер и характер зависят от вида имущества. Так, транспортное средство требует регулярного технического осмотра, обновления горюче-смазочных материалов, оплаты налога, обязательного страхования, охраны, мойки.

Под текущим ремонтом понимается проведение работ, направленных на предупреждение преждевременного износа имущества. Как правило, это работы, не требующие больших затрат. Например, текущий ремонт помещений подразумевает побелку, окраску, ремонт, замену незначительных деталей санитарной техники и т.д.

Разграничение работ по видам ремонта проводится в технической документации соответствующего объекта аренды. Если таковая отсутствует, то перечень работ по разграничению текущего и капитального ремонта должен быть указан в договоре аренды. При его отсутствии в спорных случаях данный вопрос решается судом.

Комментируемая норма диспозитивна: расходы на содержание имущества и производство текущего ремонта также могут распределяться между обеими сторонами либо быть возложены на арендодателя. Стороны вправе оговорить любой из вариантов. Закон освобождает от обязанности производить текущий и капитальный ремонт арендаторов по договору проката (п. 1 ст. 631 ГК) и по договору аренды транспортного средства с экипажем (ст. 634 ГК).

Последствия неисполнения арендатором обязанности по содержанию арендованного имущества надлежащим образом предусмотрены ст. 619 ГК РФ.

4. От ремонта следует отличать произведенные арендатором улучшения имущества, которые не установлены договором (правовым актом) и не вызваны необходимостью. Возмещение стоимости этих улучшений регулируется ст. 623 ГК РФ.

Энциклопедия решений. Капитальный и текущий ремонт арендованного имущества

Капитальный и текущий ремонт арендованного имущества

Обязанности сторон по содержанию имущества определены в ст. 616 ГК РФ.

По общему правилу капитальный ремонт переданного в аренду имущества обязан производить за свой счет арендодатель.

Согласно ст. 616 ГК РФ капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право:

— произвести капитальный ремонт самостоятельно и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы (см., например, постановления ФАС Уральского округа от 28.06.2010 N Ф09-10331/09-С6, ФАС Дальневосточного округа от 26.07.2011 N Ф03-3066/11);

— потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

— потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Договором капитальный ремонт может быть возложен и на арендатора, однако такое случается редко.

Внимание

В договоре целесообразно устанавливать особенности расчета и порядка внесения арендной платы в период капитального ремонта объекта аренды.

На арендатора обычно возлагается текущий ремонт имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Законом или договором аренды могут быть предусмотрены иные правила в отношении распределения обязанностей по проведению текущего и капитального ремонта арендуемого имущества. Так, по договору проката (который является разновидностью договора аренды — ст. 625 ГК РФ) капитальный и текущий ремонт арендуемого имущества является обязанностью арендодателя (п. 1 ст. 631 ГК РФ). То же правило применяется в отношении договора аренды транспортного средства с экипажем (ст. 634 ГК РФ). Напротив, по договору аренды транспортного средства без экипажа обязанность по осуществлению текущего и капитального ремонта возлагается на арендатора (ст. 644 ГК РФ). Аналогичным образом обязанность осуществлять текущий и капитальный ремонт арендуемого предприятия несет его арендатор (п. 1 ст. 661 ГК РФ).

По смыслу п. 1 ст. 616 ГК РФ для того, чтобы обязать арендодателя возместить стоимость капитального ремонта в судебном порядке, арендатор должен доказать совокупность обстоятельств, а именно:

— проведенные работы относятся к капитальному ремонту;

— арендодатель уклоняется от своей обязанности по проведению капитального ремонта арендованного имущества;

— капитальный ремонт произведен арендатором в срок, когда он должен был производиться в соответствии с условиями договора, либо такой ремонт был вызван неотложной необходимостью (см. постановления ФАС Центрального округа от 04.07.2014 N Ф10-1863/14, Семнадцатого ААС от 23.03.2012 N 17АП-1730/12).

Для предотвращения споров в договоре аренды целесообразно указать конкретные обязанности арендатора и арендодателя по выполнению ремонта.

А в договоре аренды недвижимости представляется целесообразным предусмотреть в том числе, какая из сторон и за чей счет обязана принимать необходимые меры к устранению аварий тепло-, водо-, электроснабжения и в какие сроки.

Соотношение понятий «капитальный ремонт» и «текущий ремонт»

Понятия «капитальный ремонт» и «текущий ремонт» ГК РФ не раскрывает. В отношении объектов недвижимости для определения этих понятий следует обратиться к нормам законодательства о градостроительной деятельности.

Так, согласно п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ к капитальному ремонту объектов капитального строительства относятся:

— замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций;

Читать еще: Что входит в резервный капитал

— замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов;

— замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Определение понятия текущего ремонта содержится, например, в п. 3.8 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 (утверждена постановлением Госстроя РФ от 05.03.2004 N 15/1, далее — Методика), согласно которому предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

Внимание

Определяя относятся ли те или иные работы по ремонту зданий или сооружений к капитальному или к текущему ремонту, правоприменительная практика обычно руководствуется п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, ведомственными строительными нормами ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утверждены приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312), а также иными ведомственными актами, в частности, Положением о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000 (утверждено постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279) и упомянутой выше Методикой (см. постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 26.03.2014 N Ф04-2331/14, Шестого ААС от 27.09.2012 N 06АП-4220/12, Девятнадцатого ААС от 18.10.2011 N 19АП-747/11, Восьмого ААС от 09.11.2010 N 08АП-8098/2010, Восемнадцатого ААС от 25.12.2009 N 18АП-9872/09).

В отношении движимого имущества (например, оборудования), являющегося предметом договора аренды, законодательство не указывает, какие виды работ следует относить к текущему ремонту, а какие — к капитальному. Однако по существу в этих случаях могут быть применены те же критерии, которые установлены законодательством для недвижимости. То есть, текущий ремонт арендуемого имущества заключается в принятии мер, предупреждающих его повреждение или преждевременный износ, а также в устранении мелких неисправностей и недостатков. Капитальный ремонт направлен на приведение имущества в состояние, в котором оно пригодно для дальнейшего использования по назначению, то есть, он предполагает устранение существенных недостатков, препятствующих использованию имущества в первоначально запланированных целях (см. постановление АС Поволжского округа от 19.08.2015 N Ф06-26654/15, решение АС г. Москвы от 12.12.2014 по делу N А40-127879/2014). Безусловно, квалификация работ в каждом случае зависит от конкретных обстоятельств, которые в спорной ситуации исследуются судом (возможно, с назначением экспертизы — ст. 82 АПК РФ, ст. 79 ГПК РФ).

Соотношение понятий капитального ремонта и неотделимых улучшений арендуемого имущества

В правоприменительной практике возникает вопрос о соотношении понятий капитального ремонта и неотделимых улучшений арендуемого имущества (п. 2 ст. 623 ГК РФ). В некоторых случаях судьи, ссылаясь на п. 1 ст. 616, п. 2 ст. 623 ГК РФ, указывают, что капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением (см. постановления АС Поволжского округа от 06.08.2015 N Ф06-26315/15, ФАС Дальневосточного округа от 27.11.2012 N Ф03-5332/12). В действительности не исключена ситуация, когда в связи с проведением работ по капитальному ремонту арендуемого имущества у него появляются неотделимые улучшения. Но эти понятия все-таки не равнозначны. С помощью капитального ремонта объект аренды приводится в надлежащее состояние, соответствующее его предназначению и позволяющее арендатору использовать его в соответствии с договорными условиями. Неотделимые улучшения имеют место тогда, когда у арендуемого имущества меняются (повышаются) качественные характеристики, увеличивается его стоимость по сравнению с первоначальной и т. п. (см. постановления АС Северо-Кавказского округа от 15.04.2015 N Ф08-1842/15, ФАС Дальневосточного округа от 27.08.2013 N Ф03-2937/13). Эти различия имеют значение для решения вопроса о возмещении арендатору затрат на проведение работ в отношении объекта аренды. Как правило, стоимость неотделимых улучшений всегда возмещается арендатору при условии, что они произведены с согласия арендодателя. Стоимость капитального ремонта возмещается арендатору лишь в случаях, когда стороны договорились об этом, либо когда арендатор произвел капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, при том, что арендодатель не исполнил свою обязанность по его проведению.

Ремонт сданного в аренду имущества арендодателем, кто должен его производить и как, изменив договор, предотвратить безвозмездность операции

Ремонт сданного в аренду имущества арендодателем, кто должен его производить и как, изменив договор, предотвратить безвозмездность операции

Основные средства, находящиеся в аренде, подвергаются физическому и моральному износу, нуждаются в ремонте и восстановлении. Как правило, в договоре аренды оговариваются условия, возлагающие на его участников обязанности по проведению определенных работ по ремонту арендованных помещений. В статье рассмотрим порядок отражения в учете арендодателя расходов на ремонт.

Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ) определены обязанности сторон договора аренды по содержанию арендованного имущества. Статьей 616 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по его содержанию, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

Имущество, переданное в аренду, в процессе эксплуатации изнашивается, возникает необходимость произвести его ремонт.

Различают три вида ремонта:

В Письме Минфина Российской Федерации от 14 января 2004 года № 16-00-14/10 указано, что для определения тех или иных видов ремонта (текущий, средний, капитальный и тому подобное) должны использоваться соответствующие документы, разработанные техническими службами организаций в рамках системы планово-предупредительных ремонтов.

Как правило, к работам по текущему ремонту относятся работы по систематическому предохранению его от преждевременного износа, например, один раз в квартал, это позволяет поддерживать имущество в рабочем состоянии.

Средний ремонт выделяют как текущий ремонт, но периодичность его осуществления менее одного года.

Капитальный ремонт – воспроизводство основных средств путем крупного, всеобъемлющего ремонта, при котором заменяются целиком, изношенные детали, узлы, части машин, зданий, сооружений. Проведение капитального ремонта зависит от того, насколько интенсивно используется основное средство. Капитальный ремонт, как правило, проводят не чаще одного раза в несколько лет, и по времени он является более продолжительным.

Согласно разъяснениям Минфина Российской Федерации, приведенным в Письме от 23 ноября 2006 года № 03-03-04/1/794, по вопросам отнесения тех или иных работ к капитальному ремонту или реконструкции следует руководствоваться:

– Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 года № 279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13–14.2000»;

– Ведомственными строительными нормами ВСН 58–88 (Р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденными Приказом Госкомархитектуры Российской Федерации при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 года № 312.

Отметим, что при определении терминов «реконструкция» и «капитальный ремонт» необходимо руководствоваться указанными документами и Письмом Минфина СССР от 29 мая 1984 года № 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий». Так, в соответствии с указанным Письмом: реконструкция здания – комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг, а капитальный ремонт здания – ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

При ремонте оборудования автор рекомендует применять Положение об обеспечении безопасности производственного оборудования ПОТ РО-14000-002-98, утвержденное Минэкономики Российской Федерации 20 января 1998 года и Государственный стандарт ГОСТ Р 50938-96 «Услуги бытовые. Ремонт и техническое обслуживание электробытовых машин и приборов», утвержденный Постановлением Госстандарта Российской Федерации от 22 августа 1996 года.

Согласно Постановлению ФАС Поволжского округа от 17 января 2007 года по делу №А65-39309/2005-СГ2-24, в случае разногласий по вопросу о классификации ремонтных работ в рамках арендных правоотношений можно проводить соответствующую экспертизу.

Если арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, то срок проведения капитального ремонта должен быть определен договором аренды, но если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, он должен быть проведен арендодателем в разумный срок.

Читать еще: Капитальный ремонт сельхозтехники

Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору (пункт 1 статьи 616 ГК РФ):

– произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

– потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

– потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Заметим, что договором аренды обязанность по проведению капитального ремонта может быть возложена на арендатора. Если, в противоречие с законодательством, при не подтверждении данного условия договором аренды арендатор осуществляет капитальный ремонт, то, как по безвозмездной операции, у арендодателя возникает налогооблагаемая прибыль в сумме затрат арендатора на капитальный ремонт.

Таким образом, если договором аренды предусмотрено, что обязанность по проведению капитального ремонта имущества, переданного в аренду, возложена на арендодателя, то расходы, произведенные арендодателем по капитальному ремонту сданного в аренду имущества, не могут быть учтены арендатором в качестве расходов, принимаемых при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль. При этом арендодатель может предусмотреть компенсацию произведенных на капитальный ремонт затрат через арендные платежи. Аналогичная точка зрения изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 27 июля 2006 года № 03-03-04/2/183.

При этом расходы, возникающие у арендодателя, в связи с проведением капитального ремонта, должны быть обоснованы, оправданы, документально подтверждены и направлены на получение дохода (пункт 1 статьи 252 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ)), в том числе и соответствующей сметой.

В том случае, если передача имущества в аренду является у организации основным видом деятельности, то расходы арендодателя при проведении ремонта относятся к расходам, связанным с производством и реализацией, на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 253 НК РФ.

Если передача имущества в аренду не носит постоянный характер, то расходы, связанные с проведением ремонта, относятся в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 265 НК РФ к внереализационным расходам.

В отношении обязанностей, связанных с проведением ремонта по транспортным средствам, переданным в аренду, отметим следующее.

Транспортное средство можно передавать в аренду с экипажем (с услугами по управлению) и без.

Содержание арендованных транспортных средств регулируется статьями 634, 644 ГК РФ.

В соответствии со статьей 634 ГК РФ арендодатель в течение всего срока аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей.

Статьей 644 ГК РФ установлено, что арендатор в течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта.

Иными словами, если транспортное средство арендуется с экипажем, обязанность проводить ремонтные работы возложена на арендодателя, если без экипажа – на арендатора. То есть ГК РФ не разрешено перераспределять между сторонами обязанности по содержанию транспортного средства.

Если, в противоречие с законодательством, при аренде транспортного средства с экипажем, арендатор осуществляет ремонт, то, как по безвозмездной операции, у арендодателя возникает налогооблагаемая прибыль в сумме затрат арендатора на ремонт, а у арендатора сумма расходов не уменьшает налогооблагаемую прибыль.

Если, в противоречие с законодательством, при аренде транспортного средства без экипажа, арендодатель осуществляет ремонт, то, как по безвозмездной операции, у арендодателя сумма расходов не уменьшает налогооблагаемую прибыль в сумме затрат арендатора на ремонт, а у арендатора возникает налогооблагаемая прибыль в сумме затрат арендодателя на ремонт.

Стоимость запасных частей и деталей (узлов), полученных в ходе ремонта, отражается как внереализационный доход и одновременно учитывается как материальные расходы в размере суммы налога на прибыль, уплаченного с указанного внереализационного дохода. В целях налогообложения прибыли бывшие в употреблении восстановленные детали и узлы, используемые при ремонте, не могут учитываться как возвратные отходы (Письмо Минфина Российской Федерации от 10 сентября 2007 года № 03-03-06/1/656).

Для подтверждения необходимости ремонта и оформления дефектов сдаваемого в аренду имущества, выявленных по результатам контроля, автор рекомендует составлять Акт о выявленных дефектах оборудования (форма №ОС-16), что позволит улучшить экономическую обоснованность расходов на ремонт.

Для оформления и учета приема-сдачи объектов основных средств из ремонта, реконструкции, модернизации применяется Акт о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных, модернизированных объектов основных средств (форма №ОС-3). Он подписывается членами приемочной комиссии или лицом, уполномоченным на приемку объектов основных средств, а также представителем внешней организации или структурного подразделения, проводившей ремонт, реконструкцию, модернизацию. Акт утверждается руководителем организации или уполномоченным им лицом и сдается в бухгалтерию. Если ремонт, реконструкцию и модернизацию выполняет сторонняя организация, акт составляется в двух экземплярах. Первый экземпляр остается у арендодателя, второй экземпляр передается организации, проводившей ремонт, реконструкцию, модернизацию. Данные ремонта, реконструкции, модернизации вносятся в инвентарную карточку учета объекта основных средств (форма №ОС-6).

Данный текст является ознакомительным фрагментом.

Статья 616 ГК РФ. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

Новая редакция Ст. 616 ГК РФ

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Комментарий к Ст. 616 ГК РФ

1. Бремя содержания имущества по общему правилу несет собственник, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ). Комментируемая статья как раз содержит исключения из данного правила, поскольку устанавливает возможность распределения бремени содержания имущества между собственником и арендатором.

2. Комментируемая статья позволяет выделить основные элементы, из которых складывается бремя содержания имущества: 1) поддержание имущества в исправном состоянии; 2) проведение текущего ремонта; 3) проведение капитального ремонта; 4) несение расходов на содержание имущества. За пределами комментируемой статьи остался охватываемый понятием бремени содержания риск случайной гибели или повреждения имущества, но и этот риск может быть возложен на арендатора в соответствии с общим правилом ст. 211 ГК.

3. Обязанность по поддержанию имущества в исправном состоянии в целом означает необходимость его постоянного обслуживания, вытекающего из назначения имущества, соблюдения требований по пользованию и хранению имущества (например, замена масла в автомобиле, кормление животных, поддержание необходимой температуры и уборка нежилых помещений и т.д.).

Несение расходов на содержание имущества отличается от расходов по поддержанию имущества в надлежащем состоянии. Расходы на содержание имущества складываются из налоговых и других обязательных платежей, расходов по страхованию, хранению или охране имущества и т.п.

Разграничение текущего и капитального ремонта представляется непростым делом.

Единых признаков, характеризующих капитальный и текущий ремонт, нет. К капитальному ремонту строений и сооружений относятся, как правило, работы, которые производятся через более или менее значительные промежутки времени (за исключением аварийных случаев) и при которых осуществляется замена значительного количества износившихся частей или хотя бы немногих, но наиболее ответственных, при условии, что назначение строений и сооружений не меняется.

Юридический словарь. М., 1956

Текущий ремонт состоит в систематическом проведении работ по предотвращению преждевременного износа имущества и по устранению естественных поломок и неисправностей (например, замена ремней генератора в двигателе автомобиля, ремонт полов в здании, починка замков в дверях и т.д.). Текущий ремонт включает побелку, покраску имущества, оклейку обоями стен в здании и т.д., в связи с чем эти работы, выполняемые по необходимости, следует отличать от неотделимых улучшений имущества (ст. 623 ГК РФ).

Капитальный ремонт заключается в замене основных частей или элементов имущества. Капитальный ремонт направлен на недопущение аварийного состояния имущества, когда использование имущества по назначению становится невозможным или опасным (например, замена двигателя, выработавшего ресурс, у транспортного средства, восстановление перекрытий в зданиях и т.д.).

Читать еще: Минимальный размер уставного капитала зао

4. Распределение различных обязанностей по содержанию имущества между собственником (арендодателем) и арендатором зависит от основных обязанностей сторон, связанных с передачей и возвращением имущества. Так, возложение на арендодателя обязанности производить капитальный ремонт обусловлено его основной обязанностью предоставить арендатору имущество в состоянии, которое позволяет использовать имущество по назначению (ст. ст. 611, 612 ГК РФ). Арендатор же обязан вернуть имущество в нормальном состоянии (см. ст. 622 ГК РФ), в связи с чем разумным выглядит возложение на него всех иных обязанностей по содержанию имущества.

Другой комментарий к Ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Законодатель, устанавливая в комментируемой статье правила о распределении обязанностей по содержанию арендованного имущества, исходит из предположения о том, что поддержание его в исправном состоянии отвечает интересам обеих сторон. Каждая из сторон должна принимать все зависящие от нее меры в целях сохранности, предотвращения разрушения арендованного имущества, прежде всего путем своевременного капитального и текущего ремонтов.

2. Под капитальным ремонтом понимается обновление (замена) и (или) восстановление основных конструктивных элементов объекта аренды в связи с их износом и разрушением. Перечни их по отдельным видам объектов (строений, зданий, сооружений и др.) устанавливаются правилами, техническими условиями, другими нормативными актами компетентных органов. При отсутствии таких перечней элементы капитального ремонта определяются в каждом случае соглашением сторон, а при отсутствии соглашения — судом.

Согласно п. 1 комментируемой статьи предполагается, что выполнить капитальный ремонт (принимая во внимание временный характер владения) должен арендодатель — как лицо, обязанное содержать имущество в состоянии, обеспечивающем возможность для нанимателя нормального пользования имуществом в течение срока аренды. Предполагается также, что осуществляется капитальный ремонт за счет арендодателя.

Правило это — диспозитивное. Обязанности по капитальному ремонту, как и обязанности по несению расходов на него, могут быть иным образом определены законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Так, от капитального ремонта освобожден арендодатель при аренде транспортных средств без экипажа либо аренде предприятия (ст. 644, 661 ГК РФ). В коммерческой практике нередко долгосрочные договоры аренды зданий, нежилых помещений заключаются с условием осуществления арендатором их капитального ремонта.

При распределении в договоре обязанностей по капитальному ремонту подлежит разрешению и вопрос о расходах по нему. Так, в случае капитального ремонта арендатором расходы по нему могут быть отнесены на счет как арендатора, так и арендодателя или распределены между ними. В коммерческой практике, если арендная плата невысокая, а аренда долгосрочная, то независимо от того, на какой из сторон лежит обязанность по капитальному ремонту, в договоре обычно устанавливается правило о распределении расходов по нему между сторонами.

3. Обязанность арендодателя по капитальному ремонту определена в ГК общим образом — «производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества», т.е. выполнять любой требуемый техническими условиями эксплуатации капитальный ремонт. Но неисполнение этой обязанности арендодателем дает арендатору право произвести своими средствами за счет арендодателя не всякий капитальный ремонт, а лишь «капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью» (ч. 3 п. 1 комментируемой статьи).

Обязанность арендатора по капитальному ремонту (когда она возложена на него правовым актом или договором) может быть ограничена пределами, прямо указанными в соответствующем правовом акте либо договоре. Это может быть обязанность, определенная общим образом как «производство капитального ремонта» (см. ст. 644, 661 ГК РФ), и обязанность, ограниченная перечнем конкретных видов работ. В последнем случае работы по капитальному ремонту вне перечня остаются на обязанности арендодателя.

4. На случай нарушения арендодателем обязанности по капитальному ремонту в ч. 3 п. 1 комментируемой статьи предусмотрены способы защиты арендатором его прав. Выбор способа защиты предоставляется арендатору.

Так, арендатор вправе произвести вместо арендодателя капитальный ремонт, но не всякий, требуемый техническими условиями эксплуатации, а лишь предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью. Расходы по подобному капитальному ремонту возмещаются арендатору путем взыскания с арендодателя стоимости ремонта или зачета ее в счет арендной платы с соблюдением правил ст. 410 — 412 ГК. Стоимость капитального ремонта вне перечня работ, определенных договором, либо не вызванного неотложной необходимостью, взыскивается по правилам о возмещении стоимости улучшений имущества (см. ст. 623 ГК РФ).

(О праве арендатора потребовать соответствующего уменьшения арендной платы см. комментарий к п. 4 ст. 614 ГК.)

(О праве арендатора на расторжение договора и возмещение убытков см. комментарий к ст. 620 ГК.)

Право арендатора на возмещение убытков, предусматриваемых настоящей статьей, не исключает права на взыскание неустойки, если она предусмотрена договором на случай неисполнения обязанности по капитальному ремонту арендодателем.

Если же производство капитального ремонта правовым актом или договором возложено на арендатора, то при нарушении им данной обязанности арендодатель вправе расторгнуть договор (см. комментарий к ст. 619 ГК РФ) и потребовать возмещения соответствующих убытков (п. 1 ст. 393, п. 5 ст. 453 ГК РФ).

5. Согласно п. 2 комментируемой статьи арендатор обязан поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии, т.е. не допускать его ухудшения. Последнее означает выполнение арендатором всех предписаний о порядке пользования имуществом и его хранения, устранение ухудшений, обусловленных нормальным процессом пользования имуществом и не требующих капитального ремонта. Арендатор в этом отношении должен проявлять необходимую инициативу, заботливость, предусмотрительность и с этой целью производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Названные обязанности связаны с обязанностью арендатора вернуть арендодателю имущество в состоянии, требуемом законом (см. комментарий к ст. 622 ГК РФ).

Текущий ремонт — такой ремонт, который предупреждает преждевременный износ объекта аренды. Он состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей. Так, текущий ремонт арендуемых помещений включает побелку, окраску, ремонт пола и т.п. В ряде случаев техническими условиями, правилами, иными нормативными актами оговорены виды работ, относящихся к текущему ремонту. При отсутствии разграничения работ, относящихся к капитальному и текущему ремонту, соответствующие перечни работ следует указать в договоре. В противном случае вопрос разрешается по усмотрению суда.

Расходы арендатора на содержание арендуемого имущества, их характер и объем зависят от вида имущества. К примеру, арендатор нежилых помещений может нести административно-управленческие расходы по управлению помещением, его охране, затраты по эксплуатации (расходы на уборку, освещение дома, озеленение двора, на уборку придомовой территории, содержание лифтов, по оплате коммунальных услуг) и т.д.

6. Норма п. 2 комментируемой статьи о текущем ремонте и несении расходов на содержание имущества именно арендатором сформулирована как диспозитивная. Законом или договором эти обязанности (полностью или в части) могут быть возложены на арендодателя. Так, от текущего, как и капитального, ремонта полностью освобождены, к примеру, арендаторы по договору проката, по договору аренды транспортного средства с экипажем (п. 1 ст. 631, ст. 634 ГК РФ). Аналогичное положение стороны вправе включить в любой договор аренды. Подобный подход был бы оправдан в ситуации, когда у арендатора нет необходимых производственных возможностей для текущего ремонта, а арендодатель таковыми располагает.

Изменения могут касаться и обязанности несения расходов по текущему ремонту. В случае, когда текущий ремонт — обязанность арендодателя, расходы по нему могут быть отнесены на счет как арендатора, так и арендодателя или распределены между ними. Соответствующей корректировке подлежит и размер арендной платы.

В соответствии с условиями договора могут быть распределены и расходы по содержанию арендованного имущества. К примеру, расходы по содержанию арендуемых технических устройств: сложного дорогостоящего оборудования, дорожно-строительной техники, транспортных средств, зачастую бывают столь значительными по размеру, что порой превышают арендную плату. Было бы несправедливо (учитывая временный характер аренды) возлагать их только на арендатора. В коммерческой практике подобные расходы (аттестация специалистов, обслуживающих оборудование, технику, транспортные средства; оплата услуг специализированных организаций по техническому контролю, по диагностированию исправности технических устройств по требованию уполномоченных органов технического надзора и проч.), как правило, распределяются между арендатором и арендодателем.

7. Неисполнение арендатором обязанностей по содержанию арендованного имущества, ведущее к существенному ухудшению его состояния, влечет последствия, предусмотренные ст. 619 ГК.