Оценка эффективности инвестиционно строительного проекта
Эффект и эффективность инвестиций и инвестиционно-строительных проектов. Экономическое обоснование инвестиций и бизнес-план инвестиционно-строительного проекта
Экономическое обоснование инвестиций и бизнес-план инвестиционно-строительного проекта
Модуль 2. Разработка и реализация инвестиционно-строительных проектов
Раздел 2.1. Инвестиционно-строительные проекты: основные положения
Темы:
2.1.1. Инвестиционно-строительный проект: понятие, фазы и этапы, разработка концепции
2.1.1. Инвестиционные проекты: понятие, фазы и этапы, разработка концепции
Понятие инвестиционно-строительного проекта, характеристика фаз и этапов жизненного цикла проекта. Интенсивность инвестиций в зависимости от фаз жизненного цикла проекта. Разработка концепции проекта. Решения, подлежащие согласованию
Инвестиционно-строительный проект – проект, предусматривающий реализацию полного цикла вложения инвестиций в строительство какого-либо объекта: от начального вложения капиталов до достижения цели инвестирования и завершения предусмотренных проектом работ.
Проект (project – англ. – это что-либо, что задумывается или планируется) – идея и действия по ее реализации с целью создания продукта, услуги или другого полезного результата. Результат проекта – созданный продукт, услуга, соответствующий требованиям, указанным в проекте — то есть, проект это и продукт (товар), который можно купить или продать.
Каждый проект или отдельный товар имеют определенные фазы (стадии) развития, известные как фазы жизненного цикла, или жизненный цикл.
Жизненный цикл проекта – это промежуток времени между моментом появления проекта и моментом его завершения.
Для достижения целей проекта, то есть его реализации, необходим комплекс мер, дел и действий, требующих инвестиций (затрат). С этих позиций выделяют фазы проекта:
Интенсивность инвестиций меняется в зависимости от фазы жизненного цикла проекта.
Начальная (прединвестиционная) фаза– характеризуется относительно небольшой интенсивностью инвестиций и включает две стадии:
1) прединвестиционные исследования (3 % затрат) и планирование проекта (5 % затрат) — на этом этапе выдвигается идея проекта, выполняются разработка концепции проекта (включая предварительное обследование и определение проекта), сравнительная оценка альтернатив, утверждение концепции;
2) разработка проектно-сметной документации (ПСД) и подготовка к строительству (20 % затрат) – этот этап включает разработку плана проектно-изыскательских работ, задание на разработку и разработка экономического обоснования инвестиций, его согласование, экспертиза и утверждение, выдача задания на проектирование, разработка, согласование и утверждение проектно-сметной документации, отвод земли под строительство, разрешение на строительство, разработка бизнес плана проекта.
Основная (инвестиционная) фаза– отличительной особенностью этой фазы является максимальный объем инвестиций (порядка 60% затрат), благодаря которому выполняется наибольший объем работ по реализации проекта, фаза также включает две стадии:
3) проведение торгов и заключение контрактов, организация закупок и поставок – тендеры на проектно-изыскательсткие работы и заключение договоров, тендеры на поставку оборудования и заключение контрактов, тендеры на подрядные работы и заключение контрактов, разработка планов (графиков) поставки ресурсов;
4) строительно-монтажные работы – разработка оперативного плана строительства, разработка графиков работы машин и механизмов, выполнение строительно-монтажных работ, мониторинг и контроль.
Завершающая фаза – характеризуется также незначительной интенсивностью инвестиций (12 % затрат) — на этой фазе проводятся пусконаладочные работы и происходит сдача законченного строительством объекта в эксплуатацию, эксплуатация объекта, т.е. достигаются конечные цели проекта и подводятся итоги. При этом выявленные недостатки и поломки исправляются за счет предприятия, которое несет ответственность за соответствующие работы в период гарантийных обязательств.
Итак, разработка любого проекта начинается с формирования инвестиционного замысла (идеи), ответов на вопросы: с какой целью, сколько и во что инвестировать?
Идея проекта может исходить из потребностей страны, отдельного региона или инициирована группой инвесторов. Идея проекта может возникнуть спонтанно, в процессе работы с экспертами по различным областям знаний либо явиться результатом маркетинговых исследований.
В процессе проработки идея принимает конкретные очертания в виде целей проекта и выявляются пути их достижения, т.е. формируется концепция проекта. Постановка целей – необходимое условие успешной реализации проектов, она позволяет сконцентрировать усилия на одном или нескольких конкретных направлениях.
Цель проекта – это желаемый результат деятельности, достигаемый при реализации проекта в заданных условиях.
При выборе приемлемого варианта (сравнительная оценка альтернатив) из возможных идей также необходимо руководствоваться параметрами:
— стоимость проекта (объем инвестиций);
— сроках (длительность) инвестирования (краткосрочные, среднесрочные, долгосрочные);
— возможных рисках, связанных с инвестированием (риски политической и социально-экономической нестабильности, изменения нормативно-правовой базы и налогового законодательства, ненадежности партнеров, стихийный бедствий и пр.);
— ожидаемый результат инвестирования (определение эффекта и эффективности инвестиций).
Выбрав приемлемый вариант проекта, необходимо его основные параметры согласовать с местными органами самоуправления, которые в соответствии с Законом РФ «О местных органах самоуправления» предоставлено право контролировать все виды хозяйственной деятельности на приданной им территории. Согласованию подлежат решения:
· о строительстве объектов производственного назначения;
· строительство объектов социально-культурной сферы;
· условиях отвода земельных участков под строительство;
· условиях отвода земельных участков во временное пользование;
· возмещении убытков землепользователем, включая компенсацию затрат, связанных со сносом строений или их переносом;
· условиях подключения к инженерным коммуникациям (водопровод, канализация, теплоснабжение, энергоснабжение и др.).
При предварительном рассмотрении возможности реализации идеи инвестиционно-строительного проекта подлежат анализу производственные мощности местной строительной базы, а также проектно-строительных и проектно-изыскательских организаций.
Таким образом, окончательный вывод о целесообразности осуществления идеи инвестиционно-строительного проекта можно сделать на основании полученных результатов маркетинговых исследований, экспертных оценок и согласований выбранного местоположения и условий реализации проекта с местными органами самоуправления.
Затем следуют расчеты для промышленного строительства технико-экономического обоснования (ТЭО) или для жилищно-гражданского строительства социально-экономического обоснования инвестиционных проектов. Обоснование инвестиционного предложения (основные технические, технологические и организационные решения) способствует далее уже более детально проработать бизнес-план инвестиционного проекта.
Далее разрабатывается рабочая ПСД, проводятся тендеры и заключаются контракты. Затем идет выполнение строительно-монтажных работ, ввод объектов, законченных строительством в эксплуатацию, эксплуатация введенного объекта, вплоть до ликвидации.
Оценка экономической эффективности проектов в строительстве;
Для строительства объектов специального назначения
Фазы и оценка экономической эффективности проектов
Под термином «Управление проектом»понимается, с одной стороны, что проект представляет собой комплект чертежей, в которых даются объемно-планировочные, конструктивные, организационно-технологические и другие решения по объектам строительства, а с другой – это процесс целенаправленного создания новых строительных комплексов или реконструкция действующих производственных сооружений. Между началом и окончанием проекта различают фазы:
1. Концептуальную, включающую анализ проблемы и формирование целей строительства; разработку основ проекта — выбор участка застройки, получение согласований, технических условий, проведение изысканий, разработку основных положений проекта и задания на проектирование; техническое (базовое) проектирование, согласование и утверждение технического проекта.
2. Реализации проекта, в состав которого входит: рабочее (детальное) проектирование; подготовка производства; строительные работы, монтаж технических систем и оборудования, пуско-наладочные работы, сдача объекта в эксплуатацию.
3. Эксплуатации, в процессе которой осуществляется: вывод объекта на проектную мощность по выпуску продукции (оказание услуг), поддержание эксплуатационных параметров в нормальном состоянии; модернизация объекта; демонтаж оборудования, капитальный ремонт, начало подготовки использования объекта в новом проекте.
Экономическая эффективность инвестиционных проектов в условиях рынка приобретает первостепенное значение.
Оценка эффективности выполняется, в первую очередь, с позиций собственников-инвесторов, вкладывающих средства в инвестиционные и инновационные проекты. Последние, т.е. инновационные проекты, представляют собой внедрение в практику достижений науки в области технологии (а также в организации производства, управления, социальной области). Подрядчику-строителю оценка служит для определения величины экономической эффективности его деятельности при выполнении заказа.
Величина эффекта определяется путём сравнения предполагаемых затрат и результатов при анализе одного проекта или для сравнения между собой вариантов проектов. Действующие методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов соответствуют сложившейся мировой практике с поправкой на особенность нашей экономики в переходный период. Следует различать назначение оценок эффективности в зависимости от масштаба и содержания расчёта. При масштабной оценке различают коммерческий, бюджетный эффект (П.Л. Ви-ленский, В.Н. Лившиц).
Коммерческий эффект рассчитывается для определения конечного результата выполнения того или иного проекта для инвестора. Результаты осуществления проекта для местных органов власти, регионов и федерации отражаются в показателях бюджетной эффективности, получаемых как разница между прямым или косвенным финансированием проекта из бюджетных средств и полученным доходом от его реализации. Показатели народнохозяйственного эффекта используются для учёта затрат и результата за пределами прямых финансовых интересов инвесторов и отражают интересы отдельных регионов или государства в целом.
По содержанию различают показатели финансовой, экономической, ресурсной, социальной и экономической эффективности.
Финансовые показатели рассчитывают только с учётом движения денежных средств инвестора.
Показатели экономической эффективности учитывают в стоимостной форме все виды затрат и результатов, а не только финансовые интересы.
Показатели ресурсной эффективности отражают влияние инвестиций на объем производства и потребление ресурсов в натуральных измерителях.
Показатели социальной эффективности используют для оценки результатов выполнения проекта в социальной сфере (улучшение жилищных условий, инфраструктуры населенного пункта, прирост рабочих мест и т.п.).
Показатели экологической эффективности отражают влияние реализации проекта на окружающую среду (почва, водоемы, флора и т.д.).
В соответствии с упомянутыми выше рекомендациями основным показателем для оценки служит чистый дисконтный доход (ЧДД) или иначе: чистая текущая стоимость (ЧТС), чистая современная стоимость (ЧСС), в западном варианте называемая — Net Present (NPV). ЧДД рассчитывается по формуле:
t = T
ЧДД = – К + S R(t) – C(t) / (1+Е),(2.3.1)
t= 1
где: К– первоначальные инвестиции; R(t) – приток денег в 1-м году; С(t) – отток денег в 1-м году; Т – продолжительность жизненного цикла; Е– норма дисконта. Условие эффективности: ЧДД ³ 0.
Эффект и эффективность инвестиций и инвестиционно-строительных проектов. Экономическое обоснование инвестиций и бизнес-план инвестиционно-строительного проекта
Экономическое обоснование инвестиций и бизнес-план инвестиционно-строительного проекта
Модуль 2. Разработка и реализация инвестиционно-строительных проектов
Раздел 2.1. Инвестиционно-строительные проекты: основные положения
Темы:
2.1.1. Инвестиционно-строительный проект: понятие, фазы и этапы, разработка концепции
2.1.1. Инвестиционные проекты: понятие, фазы и этапы, разработка концепции
Понятие инвестиционно-строительного проекта, характеристика фаз и этапов жизненного цикла проекта. Интенсивность инвестиций в зависимости от фаз жизненного цикла проекта. Разработка концепции проекта. Решения, подлежащие согласованию
Инвестиционно-строительный проект – проект, предусматривающий реализацию полного цикла вложения инвестиций в строительство какого-либо объекта: от начального вложения капиталов до достижения цели инвестирования и завершения предусмотренных проектом работ.
Проект (project – англ. – это что-либо, что задумывается или планируется) – идея и действия по ее реализации с целью создания продукта, услуги или другого полезного результата. Результат проекта – созданный продукт, услуга, соответствующий требованиям, указанным в проекте — то есть, проект это и продукт (товар), который можно купить или продать.
Каждый проект или отдельный товар имеют определенные фазы (стадии) развития, известные как фазы жизненного цикла, или жизненный цикл.
Жизненный цикл проекта – это промежуток времени между моментом появления проекта и моментом его завершения.
Для достижения целей проекта, то есть его реализации, необходим комплекс мер, дел и действий, требующих инвестиций (затрат). С этих позиций выделяют фазы проекта:
Интенсивность инвестиций меняется в зависимости от фазы жизненного цикла проекта.
Начальная (прединвестиционная) фаза– характеризуется относительно небольшой интенсивностью инвестиций и включает две стадии:
1) прединвестиционные исследования (3 % затрат) и планирование проекта (5 % затрат) — на этом этапе выдвигается идея проекта, выполняются разработка концепции проекта (включая предварительное обследование и определение проекта), сравнительная оценка альтернатив, утверждение концепции;
2) разработка проектно-сметной документации (ПСД) и подготовка к строительству (20 % затрат) – этот этап включает разработку плана проектно-изыскательских работ, задание на разработку и разработка экономического обоснования инвестиций, его согласование, экспертиза и утверждение, выдача задания на проектирование, разработка, согласование и утверждение проектно-сметной документации, отвод земли под строительство, разрешение на строительство, разработка бизнес плана проекта.
Основная (инвестиционная) фаза– отличительной особенностью этой фазы является максимальный объем инвестиций (порядка 60% затрат), благодаря которому выполняется наибольший объем работ по реализации проекта, фаза также включает две стадии:
3) проведение торгов и заключение контрактов, организация закупок и поставок – тендеры на проектно-изыскательсткие работы и заключение договоров, тендеры на поставку оборудования и заключение контрактов, тендеры на подрядные работы и заключение контрактов, разработка планов (графиков) поставки ресурсов;
4) строительно-монтажные работы – разработка оперативного плана строительства, разработка графиков работы машин и механизмов, выполнение строительно-монтажных работ, мониторинг и контроль.
Завершающая фаза – характеризуется также незначительной интенсивностью инвестиций (12 % затрат) — на этой фазе проводятся пусконаладочные работы и происходит сдача законченного строительством объекта в эксплуатацию, эксплуатация объекта, т.е. достигаются конечные цели проекта и подводятся итоги. При этом выявленные недостатки и поломки исправляются за счет предприятия, которое несет ответственность за соответствующие работы в период гарантийных обязательств.
Итак, разработка любого проекта начинается с формирования инвестиционного замысла (идеи), ответов на вопросы: с какой целью, сколько и во что инвестировать?
Идея проекта может исходить из потребностей страны, отдельного региона или инициирована группой инвесторов. Идея проекта может возникнуть спонтанно, в процессе работы с экспертами по различным областям знаний либо явиться результатом маркетинговых исследований.
В процессе проработки идея принимает конкретные очертания в виде целей проекта и выявляются пути их достижения, т.е. формируется концепция проекта. Постановка целей – необходимое условие успешной реализации проектов, она позволяет сконцентрировать усилия на одном или нескольких конкретных направлениях.
Цель проекта – это желаемый результат деятельности, достигаемый при реализации проекта в заданных условиях.
При выборе приемлемого варианта (сравнительная оценка альтернатив) из возможных идей также необходимо руководствоваться параметрами:
— стоимость проекта (объем инвестиций);
— сроках (длительность) инвестирования (краткосрочные, среднесрочные, долгосрочные);
— возможных рисках, связанных с инвестированием (риски политической и социально-экономической нестабильности, изменения нормативно-правовой базы и налогового законодательства, ненадежности партнеров, стихийный бедствий и пр.);
— ожидаемый результат инвестирования (определение эффекта и эффективности инвестиций).
Выбрав приемлемый вариант проекта, необходимо его основные параметры согласовать с местными органами самоуправления, которые в соответствии с Законом РФ «О местных органах самоуправления» предоставлено право контролировать все виды хозяйственной деятельности на приданной им территории. Согласованию подлежат решения:
· о строительстве объектов производственного назначения;
· строительство объектов социально-культурной сферы;
· условиях отвода земельных участков под строительство;
· условиях отвода земельных участков во временное пользование;
· возмещении убытков землепользователем, включая компенсацию затрат, связанных со сносом строений или их переносом;
· условиях подключения к инженерным коммуникациям (водопровод, канализация, теплоснабжение, энергоснабжение и др.).
При предварительном рассмотрении возможности реализации идеи инвестиционно-строительного проекта подлежат анализу производственные мощности местной строительной базы, а также проектно-строительных и проектно-изыскательских организаций.
Таким образом, окончательный вывод о целесообразности осуществления идеи инвестиционно-строительного проекта можно сделать на основании полученных результатов маркетинговых исследований, экспертных оценок и согласований выбранного местоположения и условий реализации проекта с местными органами самоуправления.
Затем следуют расчеты для промышленного строительства технико-экономического обоснования (ТЭО) или для жилищно-гражданского строительства социально-экономического обоснования инвестиционных проектов. Обоснование инвестиционного предложения (основные технические, технологические и организационные решения) способствует далее уже более детально проработать бизнес-план инвестиционного проекта.
Далее разрабатывается рабочая ПСД, проводятся тендеры и заключаются контракты. Затем идет выполнение строительно-монтажных работ, ввод объектов, законченных строительством в эксплуатацию, эксплуатация введенного объекта, вплоть до ликвидации.
Оценка экономической эффективности проектов в строительстве;
Для строительства объектов специального назначения
Фазы и оценка экономической эффективности проектов
Под термином «Управление проектом»понимается, с одной стороны, что проект представляет собой комплект чертежей, в которых даются объемно-планировочные, конструктивные, организационно-технологические и другие решения по объектам строительства, а с другой – это процесс целенаправленного создания новых строительных комплексов или реконструкция действующих производственных сооружений. Между началом и окончанием проекта различают фазы:
1. Концептуальную, включающую анализ проблемы и формирование целей строительства; разработку основ проекта — выбор участка застройки, получение согласований, технических условий, проведение изысканий, разработку основных положений проекта и задания на проектирование; техническое (базовое) проектирование, согласование и утверждение технического проекта.
2. Реализации проекта, в состав которого входит: рабочее (детальное) проектирование; подготовка производства; строительные работы, монтаж технических систем и оборудования, пуско-наладочные работы, сдача объекта в эксплуатацию.
3. Эксплуатации, в процессе которой осуществляется: вывод объекта на проектную мощность по выпуску продукции (оказание услуг), поддержание эксплуатационных параметров в нормальном состоянии; модернизация объекта; демонтаж оборудования, капитальный ремонт, начало подготовки использования объекта в новом проекте.
Экономическая эффективность инвестиционных проектов в условиях рынка приобретает первостепенное значение.
Оценка эффективности выполняется, в первую очередь, с позиций собственников-инвесторов, вкладывающих средства в инвестиционные и инновационные проекты. Последние, т.е. инновационные проекты, представляют собой внедрение в практику достижений науки в области технологии (а также в организации производства, управления, социальной области). Подрядчику-строителю оценка служит для определения величины экономической эффективности его деятельности при выполнении заказа.
Величина эффекта определяется путём сравнения предполагаемых затрат и результатов при анализе одного проекта или для сравнения между собой вариантов проектов. Действующие методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов соответствуют сложившейся мировой практике с поправкой на особенность нашей экономики в переходный период. Следует различать назначение оценок эффективности в зависимости от масштаба и содержания расчёта. При масштабной оценке различают коммерческий, бюджетный эффект (П.Л. Ви-ленский, В.Н. Лившиц).
Коммерческий эффект рассчитывается для определения конечного результата выполнения того или иного проекта для инвестора. Результаты осуществления проекта для местных органов власти, регионов и федерации отражаются в показателях бюджетной эффективности, получаемых как разница между прямым или косвенным финансированием проекта из бюджетных средств и полученным доходом от его реализации. Показатели народнохозяйственного эффекта используются для учёта затрат и результата за пределами прямых финансовых интересов инвесторов и отражают интересы отдельных регионов или государства в целом.
По содержанию различают показатели финансовой, экономической, ресурсной, социальной и экономической эффективности.
Финансовые показатели рассчитывают только с учётом движения денежных средств инвестора.
Показатели экономической эффективности учитывают в стоимостной форме все виды затрат и результатов, а не только финансовые интересы.
Показатели ресурсной эффективности отражают влияние инвестиций на объем производства и потребление ресурсов в натуральных измерителях.
Показатели социальной эффективности используют для оценки результатов выполнения проекта в социальной сфере (улучшение жилищных условий, инфраструктуры населенного пункта, прирост рабочих мест и т.п.).
Показатели экологической эффективности отражают влияние реализации проекта на окружающую среду (почва, водоемы, флора и т.д.).
В соответствии с упомянутыми выше рекомендациями основным показателем для оценки служит чистый дисконтный доход (ЧДД) или иначе: чистая текущая стоимость (ЧТС), чистая современная стоимость (ЧСС), в западном варианте называемая — Net Present (NPV). ЧДД рассчитывается по формуле:
t = T
ЧДД = – К + S R(t) – C(t) / (1+Е),(2.3.1)
t= 1
где: К– первоначальные инвестиции; R(t) – приток денег в 1-м году; С(t) – отток денег в 1-м году; Т – продолжительность жизненного цикла; Е– норма дисконта. Условие эффективности: ЧДД ³ 0.
