Продажа объекта недвижимости без права собственности

Сделки с недвижимостью без зарегистрированного права собственности

Можно ли продать недвижимость, если права на нее не зарегистрированы в установленном законом порядке? Казалось бы, ответ очевиден: нет. Однако у Президиума ВАС РФ другое мнение (постановление от 01.09.2009 № 1395/09).

Президиум ВАС РФ, рассмотрев спор в порядке надзора по иску приобретателя недвижимости, выигравшего аукцион, организованный для продажи имущества банкрота, принял неожиданное решение: недвижимое имущество, право собственности на которое не зарегистрировано в установленном законом порядке, до момента такой регистрации может быть объектом гражданских прав и предметом обязательства. В противном случае, как отметил ВАС РФ, выявляется противоречие принципам правовой определенности и стабильности гражданского оборота.

Предыстория такова. Новый приобретатель недвижимости и продавец-банкрот по результатам аукциона заключили договор купли-продажи недвижимого имущества. В тот же день указанное имущество согласно актам приема-передачи было передано покупателю, который в закрепленные договором сроки исполнил встречную обязанность по его оплате, денежные средства от продажи имущества поступили в конкурсную массу для расчетов с кредиторами продавца.

Но зарегистрировать сделку покупатель не спешил и обратился в регистрирующий орган уже после окончания процедуры банкротства и внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о ликвидации продавца-банкрота.

При попытке оформить права собственника на вновь приобретенное недвижимое имущество покупатель узнал, что права на когда-то приватизированную банкротом недвижимость продавец зарегистрировал только спустя год после заключения сторонами злополучного договора купли-продажи. То есть право собственности на недвижимость было зарегистрировано за продавцом после заключения договора купли-продажи. На этом основании, а также вследствие ликвидации одной из сторон сделки в регистрации договора купли-продажи покупателю было отказано.

В такой ситуации покупателю ничего не оставалось, как получить судебное решение, чтобы регистрирующий орган смог совершить необходимые регистрационные действия. Подобная практика получила широкое распространение, и суды фактически поставили на поток оборот недвижимости при ликвидации одной из сторон сделки на основании решения, принятого по аналогии с правилами, указанными в п. 3 ст. 551 ГК РФ.

Напомним, что впервые аналогию права в отношении регистрации перехода прав на недвижимость при ликвидированном продавце применил Президиум ВАС РФ еще в 2003 г. (постановление от 27.05.2003 № 1069/03).

Покупатель обратился в суд, но получил отказное решение из-за отсутствия у продавца недвижимости на момент подписания договора купли-продажи права собственности, зарегистрированного в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон № 122-ФЗ). Апелляционная и кассационная инстанции согласились с выводом: оборот недвижимости без зарегистрированного на нее права невозможен.

Покупатель оказался в безвыходной ситуации: деньги уплачены, оформить на себя объект нельзя, предъявить претензии некому, так как оппонент ликвидирован.

Президиум ВАС РФ решил дело в пользу покупателя, обязав регистрирующий орган зарегистрировать договор купли-продажи и переход права собственности на объекты недвижимости. Он отметил два важных обстоятельства, которые повлияли на принятое решение.

Во-первых, договор купли-продажи сторонами фактически исполнен: имущество передано покупателю, а тот выполнил все финансовые обязательства по оплате.

Во-вторых, несмотря на запоздалую регистрацию продавцом-банкротом права собственности, такое право было зарегистрировано. Следовательно, акт признания государством прав на недвижимость за продавцом, требуемый п. 1 ст. 2 Закона № 122-ФЗ, имеет место.

К противоположному выводу пришел Президиум ВАС РФ, рассматривая аналогичный спор, в котором право собственности на объекты недвижимости ликвидированного продавца так и не удалось доказать (Определение ВАС РФ от 13.08.2009 № ВАС-9755/09).

В этом споре покупатель не смог представить доказательства, подтверждающие внесение объектов недвижимости в уставный капитал продавца, созданный в порядке приватизации. Поэтому заявленные требования о регистрации договора купли-продажи и перехода прав собственности на объекты недвижимости не были удовлетворены.

Таким образом, заключению договора купли-продажи должна предшествовать юридическая экспертиза прав собственности продавца. Когда факт отсутствия зарегистрированных прав обнаруживается после подписания договора, необходимо организовать такую регистрацию в порядке, установленном Законом № 122-ФЗ. Если права собственности за продавцом не оформлены надлежащим образом, его ликвидация приведет покупателя к убыткам, возместить которые не удастся.

Продажа квартиры без оформленного права собственности

Содержание статьи

Продажа квартиры, не оформленной в собственность, невозможна. Договор купли-продажи квартиры без свидетельства не состоится. Его не смогут заверить ни нотариусы, ни Росреестр. Поэтому недвижимость должна быть зарегистрирована в обязательном порядке. А свидетельство о регистрации — справку ЕГРН можно получить электронно за полчаса.

Значение свидетельства о праве собственности

Любая сделка по переходу прав собственности от одного гражданина другому должна контролироваться государством. Вся недвижимость регистрируется в базе ЕГРН — Едином Государственном Реестр Недвижимости. Ранее на руки собственнику выдавалось свидетельство, а данные о владельце были внесены в два реестра ЕГРП и ГКН, однако после объединения данных реестров в один под названием Единый Государственный Реестр Недвижимости. Собственнику выдается выписка из ЕГРН.

Право собственности устанавливается на основании правоустанавливающего документа, которым может выступать договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство на право на наследство и прочие документы.

Любые изменения, поступающие из государственных ведомств, фиксируются в системе. В базе всегда обновленная и актуальная информация.

Обратите внимание!

Чтобы получить выписку о имеющейся в реестре записи, необходимо оплатить госпошлину, которая составляет 300 рублей для электронного варианта выписки и 750 рублей для выписки на бумаге.

Отсутствие свидетельства нового образца

Бывают случаи, когда квартира покупается у владельца, который купил ее до 1993 года. В то время не выдавались свидетельства о праве регистрации современного образца. В такой ситуации у продавца должен быть кадастровый паспорт с кадастровым номером в нем. Права продавца могут быть учтены как возникшие ранее. Квартира при этом должна стоять на кадастровом учете. Если такой записи не было сделано, то нужно ее провести.

Особенности продажи и покупки квартиры в новостройке при неоформленных документах на право собственности

Собственникам квартир в новостройках приходится продолжительное время ждать оформления документа на право собственности. Данный документ является одним из необходимых документов для покупки или продажи квартиры. Из-за этого на время пока его не оформят нельзя будет провести какую-либо сделку.

Иногда в данных случаях осуществляют переуступку прав требований. Юристы не рекомендуют покупать жилье при переуступке без оформленного права собственности. Есть возможность того, что дольщик имеет негативную информацию о застройщике и пытается как можно быстрее избавиться от данной квартиры.

Можно ли заменить документ о праве собственности документом о приватизации?

Договор о приватизации дает собственнику недвижимости не подтверждает право на владение этой недвижимостью. Для покупки либо продажи нужно иметь свидетельство о праве собственности или справку из ЕГРН. Именно они позволяют обменивать, продавать либо покупать недвижимость. Данный документ не трудно оформить, если есть запись в реестре прав на недвижимое имущество.

Обратите внимание!

Документы подлежат проверке, которая является гарантией безопасности для совершения сделок.

Обязательные документы которые требуются для регистрации сделки купли продажи в Росреестре/МФЦ.

Без данных документов сделку в МФЦ/Росреестре не зарегистрируют. С собой необходимо иметь:

• Паспорта всех собственников жилой недвижимости.

Если есть несовершеннолетние собственники до 14 лет, то требуется их свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей либо опекуна.

• Договор купли –продажи квартиры.
• Разрешение органов опеки и попечительства.

Данное разрешение является обязательным, если есть несовершеннолетние собственники. Требуется как оригинал так и копия разрешения.

• Нотариально заверенное согласие супруга на продажу жилой недвижимости.

Данное согласие удостоверяется у нотариуса. Стоит услуга в среднем 1500 рублей.

• Доверенность заверенная нотариусом.

Если за продавцов документацию подает доверенный человек, требуется и его паспорт.

• Свидетельство о браке либо разводе.

Есть и друге документы которые являются дополнительными, их могут потребовать покупатели для проверки квартиры на «юридическую чистоту»:

• Договор основания либо правоустанавливающий документ.
• Технический паспорт квартиры.
• Выписка из лицевого счета.
• Расписка и договор аванса либо задатка.
• Выписка из домовой книги.
• Справка об отсутствии задолженности.
• Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости.
• Справки из психоневрологического и наркологического диспансера.

Продажа недвижимости без регистрации права собственности одним наследником

По наследственному делу несовершеннолетнему сыну досталось наследство — 1/8 недвижимости. Основной наследник (мать, 7/8 доли) оформила документы о государственной регистрации права на недвижимость.

Несовершеннолетний наследник — документы о государственной регистрации права не оформлял, на руках имеется только свидетельство о праве на наследование по закону.

В данным момент, в связи с совершеннолетием наследника, встал вопрос о продаже недвижимости.

Подскажите пожалуйста, возможна ли продажа недвижимости, без оформления наследником регистрации права собственности, и что для этого нужно сделать?

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 06.08.2017)
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Таким образом, Вы можете продать только 7/8 доли, а 1/8 только после ее оформления

Подскажите пожалуйста, возможна ли продажа недвижимости, без оформления наследником регистрации права собственности, и что для этого нужно сделать?

Да, такое возможно. Обращаетесь в МФЦ с документами на недвижимость, оплачиваете на имя сына квитанцию за регистрацию права собственности и подаете заявление на регистрацию права собственности и одновременно заявление на регистрацию перехода права собственности с сына на имя покупателя. Отдельно приходить регистрировать право собственности не нужно, возможно сделать это одновременно, как написал выше, так как свидетельство о праве на наследство подтверждает приобретение права собственности на долю, но следует учитывать, что такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, так как собственность долевая.

ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: 1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

Сделки с недвижимостью: все, что нужно знать в 2019 году

В результате сделки с недвижимостью изменяются или прекращаются права собственности на объект. К этой категории относят большое количество операций: от дарения и наследования до купли-продажи. С помощью юристов «Центра Оформления Сделок» мы разберем, как грамотно провести все виды сделок с недвижимостью, какими законами руководствоваться и где зарегистрировать переход прав собственности на квартиру или дом.

Какие бывают сделки с недвижимостью?

Есть несколько способов классификации сделок с недвижимость. Например, по числу сторон они бывают односторонними, двусторонними и многосторонними, по характеру имущественных отношений — возмездными и безвозмездными, по времени вступления в силу — реальными и консенсуальными. Основными видами сделок с недвижимостью юристы называют следующие:

Ко всем типам сделок с недвижимостью предъявляются следующие требования:

• содержание и форма проведения сделки должны быть законными;
• все участники — дееспособными и правоспособными;
• сделка должна соответствовать воле участников.

В случае, когда число сторон больше двух, требуется заключение договора. Все сделки в обязательном порядке подлежат государственной регистрации. Орган, ответственный за регулирование имущественных отношений, — Росреестр. Все изменения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Выписку из него по объекту может получить любой гражданин РФ.

Законы о сделках с недвижимостью

Сделки с недвижимостью регулируются на уровне федерального законодательства, субъектов РФ, органов местного самоуправления. В законы регулярно вносятся изменения. Это одна из причин, почему лучше не заниматься организацией сделки самостоятельно, а обратиться к опытному юристу в данной сфере. Если вы хотите изучить вопрос правового регулирования, рекомендуем начать с:

• Гражданского кодекса (в частности, статьи 153 – 181);
• Жилищного кодекса;
• Градостроительного кодекса;
• Налогового кодекса;
• Земельного кодекса;
• закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
• закона № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»;
• закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»;
• закона № 102-ФЗ «Об ипотеке»;
• закона РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

С 31 июля 2019 года действуют новые правила сделок с недвижимостью в отношении электронной подписи. Если собственник подает документы на государственную регистрацию и удостоверяет их при помощи электронной подписи, то он обязательно должен подать в Росреестр заявление в бумажной форме.

Основания для признания сделок недействительными

Недействительными считаются сделки, которые нарушают законодательство Российской Федерации. При этом если договор признан недействительным, то все имущественные отношения «откатываются» к моменту до его заключения. Таким образом, покупатель не является собственником имущества и даже не имеет права на налоговый вычет. Еще один важный момент: если признана недействительность одной из предыдущих сделок с недвижимостью, то по цепочке производится отмена и всех последующих. А главным потерпевшим оказывается последний покупатель, которому будет сложно добиться возвращения средств.

Самый надежный способ избежать ситуации, когда сделки признаются недействительными, — воспользоваться юридическим сопровождением купли-продажи объекта. Например, юристы «Центра Оформления Сделок» имеют опыт более 10 лет в сфере недвижимости, прекрасно знают все нюансы и спорные моменты при приобретении квартиры или дома и способы уберечь покупателей от рисков.

Наиболее популярные основания для признания сделок недействительными — это:

1. неполучения разрешения от лица, которое обязательно должно согласовать продажу объекта (один из собственников, супруга и т.д.);
2. подписание документов недееспособным человеком (больным, пьяным, находящимся в состоянии аффекта, под влиянием наркотических средств);
3. совершение сделки не по собственной воле (угрозы, принуждение);
4. заключение сделки человеком, которого ввели в заблуждение (когда он не понимает реального положения дел).
5. ущемление прав третьих лиц (например, продажа квартиры, являющейся единственным местом жительства для зарегистрированных несовершеннолетних без возможности приобретения нового жилья).

Как правильно совершить сделку купли-продажи недвижимости?

Рассмотрим наиболее безопасный порядок проведения сделки купли-продажи недвижимости в 2019 году.

1. Подобрать объект. Сегодня есть огромное количество способов сделать это без привлечения риелтора: например, через Авито, Циан или Яндекс.Недвижимость. Кстати, большинство риелторских агентств в любом случае выставляют все объекты на этих площадках.
2. Осмотреть квартиру и пообщаться с собственником. Обратите внимание на состояние объекта, соответствие планировки документам БТИ, адекватность поведения владельца недвижимости.
3. Получить от собственника документы на объект (список обязательных бумаг мы приведем ниже). Если квартира устраивает вас по всем параметрам, рекомендуем проконсультироваться с юристом, предоставив все бумаги от продавца.
4. Договориться о заключении предварительного договора купли-продажи и согласовать процедуру сделки. Как правило, в этот момент передается аванс — небольшая часть суммы, свидетельствующая о готовности приобрести недвижимость.
5. Убедиться, что собственник выполнил все обязательные условия перед заключением основного договора купли-продажи: погасил долги за коммунальные услуги, выписал всех зарегистрированных лиц из квартиры и т.д.
6. Снять банковскую ячейку. Одна из наиболее безопасных схем, как провести сделку по недвижимости, — в присутствии продавца положить в ячейку деньги, заключить с банком дополнительное соглашение, в котором будут прописаны условия, при которых продавец получит доступ к средствам (например, когда предоставить свидетельство о переходе прав собственности из Росреестра).
7. Подписать договор купли-продажи. Он обязательно требует нотариального удостоверения.
8. Собрать пакет документов и подать его в Росреестр для регистрации перехода прав собственности.
9. Получить выписку из ЕГРН.

Вопросы по сделкам с недвижимостью

Где оформляются сделки с недвижимостью?

Регистрация перехода прав собственности осуществляется в региональном отделении Росреестра. При успешном прохождении процедуры в ЕГРН вносится запись, а покупатель может получить выписку на недвижимость, где он будет значиться собственником.

Какой срок исковой давности по сделкам с недвижимостью?

Он составляет от одного года до трех лет. Однако в некоторых редких случаях срок исковой давности может быть продлен до 10 лет.

Какие документы нужно попросить у продавца?

Главные — это свежая (желательно давностью не более нескольких дней) выписка из ЕГРН и бумаги, на основании которых совершена передача прав собственности (договор купли-продажи, дарственная и т.п.). Также понадобятся:

• выписка из паспортного стола или единый жилищный документ;
• выписки со счетов коммунальных предприятий об отсутствии долгов;
• технический паспорт из БТИ;
• справки из наркологического и психоневрологического диспансера о том, что продавец не состоит на учете;
• разрешение то супруги, органов опеки и т.д.

Полный список, а также пошаговую схему осуществления сделки, вам подскажут юристы на консультации.

Если у вас остались вопросы по сделке с недвижимостью или вы хотите гарантировать ее безопасность, обратитесь к профессиональным юристам. «Центр Оформления Сделок» возьмет на себя сопровождение сделок с недвижимостью под ключ, от многоэтапной проверки объекта до организации передачи денег и регистрации сделки в Росреестре. Запишитесь на консультацию, чтобы узнать подробности и передать нашим экспертам документы на объект для проверки!

Для вас мы на связи в любое удобное для вас время.