Переуступка права аренды лесного участка

ВС признал недействительной переуступку прав аренды лесного участка

Верховный суд разрешил дело, в котором поднимался вопрос о необходимости согласовывать передачу прав арендатора государственных и муниципальных участков третьему лицу. Если земля передается на долгий срок, Земельный кодекс предписывает лишь уведомить об этом арендодателя, если иное не установлено федеральным законом. Гражданский кодекс, наоборот, требует получать согласие арендодателя. На эти две нормы ссылались оппоненты, обосновывая противоположные точки зрения.

Сегодня, 21 июля, Верховный суд удовлетворил жалобу Агентства лесного хозяйства Иркутской области и признал недействительной сделку переуступки прав другому лицу по договору аренды лесного участка (дело № А19-20235/2014). Компания «Непа» получила право арендовать лесной участок в 2011 году, а в следующем переуступила его «Ирклеспрому». Однако спустя два года тот решил «вернуть» его «Непе», о чем направил уведомление арендодателю. Агентство не разрешало последней переуступки и решило ее оспорить.

В суде оно настаивало, что поведение контрагента противоречит Гражданскому кодексу, который требует согласия арендодателя на переуступку прав арендатора (п. 2 ст. 615 ГК). Аналогичное правило содержится и в конкретном договоре аренды лесного участка.

Ответчик требований не признал. По его мнению, согласия арендодателя не требуется, достаточно лишь уведомления. Это право п. 9 ст. 22 Земельного кодекса дает тем, кто арендует государственный или муниципальный земельный участок более 5 лет (если иное не предусмотрено федеральным законом).

Суды трех инстанций отклонили требования ведомства. Они сочли, что сделка оспорима, а значит, ее можно признать недействительной, если она нарушает права лица, которое ее оспаривает (абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК). Здесь истец не обосновал, каким его правам угрожает соглашение о переуступке, указали суды.

«Исцелить» или признать недействительной?

Иного мнения оказалась судья ВС Галина Попова, которая прислушалась к аргументам истца о том, что смена арендатора противоречит закону и договору и нарушает публичные интересы. Правда, на прошлом заседании в начале июля выяснилось, что «Непа» в прошлом году согласовала с агентством субаренду того же участка с «Лесными территориями». Это удивило судей. Представитель агентства не дал четкого ответа на вопрос, какова в таком случае логика исковых требований, а его оппонент настаивал, что это «исцеляет» сделку.

После перерыва заседание продолжилось 21 июля. На нем представитель «Непы» Константин Колесников убеждал, что ведомство само не заинтересовано в оспаривании сделки, поскольку фактически одобрило ее, дав согласие на субаренду. Он спрашивал, что будет с этой сделкой [если главную признают недействительной – Право.ru]. Судья Попова поинтересовалась, почему так часто передаются права по договору. Колесников рассказал о корпоративных изменениях. Затем он заявил, что для министерства личность арендатора не должна иметь значения, поскольку право аренды получено по аукциону, а не конкурсу.

– Почему вы считаете, что достаточно уведомления? – уточнила Попова. – Они не должны следить, кто пользуется лесными ресурсами?

В ответ Колесников сослался на тот же п. 9 ст. 22 Земельного кодекса для долгосрочной аренды. Судья Борисова поинтересовалась, имеет ли прежний арендатор интерес к сделке. «Нет, иначе бы не отдал свои права по ней», – ответил Колесников. Но судьи все равно решили отменить акты нижестоящих судов и признали переуступку недействительной.

Передача прав и обязанностей по договору аренды

Передача прав по договору а ренды, заключенно му по итогам аукциона

Не всякий арендатор может передать принадлежащие ему права по договору аренды в адрес третьего лица. Так, передача прав третьему лицу по договору аренды, заключенному с государственным органом на аукционе, без согласия арендодателя, может быть чревата признанием такой передачи недействительной, применением последствий недействительности данной сделки.

Постановление С едьмого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2016г. по делу № А27-20210/2014

Обстоятельства дела:

Арендодатель просит признать ничтожным дого вор передачи прав по договору аренды , который был заключен арендатором с третьим лицом в связи с отсутствием согласия арендодателя на заключение такого договора, плюс сам договор был заключен по итогам аукциона.

Выводы суда:

1 . По д оговору аренды лесного уча стка арендатор имеет пр аво пере давать свои права только с согласия арендодателя, однако такого согласия последний не давал.

2 . Суд правильно посчитал , что лесным законодательством предусмотрено, что если договор лесно го участка заключен по итогам аукциона, то изменять условия аук циона нельзя, за исключением существенно го изменения обстоятельств , которые стороны учитывали при заключении дого вора аренды . К спорным правоотношениям не должны применяться нормы гражданского законодательства , касаю щиеся изменения такого договора .

3 . Поскольку сделк а была заключена по итогам аукциона и ее условия определены законодательством, договор о пере дач е прав и обязанностей нарушает закон, что говорит о посягательстве на публичные интересы и на пр ава арендодателя, поэтому спорный договор является ничтожной сделкой.

4 . Договор о передаче третьему лицу прав по договору аренды , заключенно му по итогам аукциона , н аправлен на получение им этого права вне аукциона, чем нарушаются публичные интересы , поэтому суд не применил п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ.

5. Арендодатель — это лицо , заинтересованное в оспаривании сделки . П оскольку обязанность получ ения согласия указана в договоре аренды, недействительность должна устанавливаться согласно ст.174 ГК РФ.

6. И стцу отказано в применении последствий недействительности сделки в виде возврата спор ного участка, поскольку часть данного участка б ыла обременена правами третьих лиц .

Комментарии:

1. Гражданским законодательством предусм отрена защита прав арендодателя в случае , если арендатор передает третьему лицу свои права по договору аренды , которая вы ражается в получении согласия у арендодателя на такой переход прав, если , конечно , это было предусмотрено договором аренды.

2. Существенную роль в данном споре сыграл тот факт, что сам договор аренды был заключен по резу льтатам аукциона и вп оследствии изменять его таким способом было нельзя, поскольку это противоречит законодательству и нарушает публи чные интересы, в связи с чем суд не применил п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ , дающий право арендатору предавать свои права по договору аренды без согласия арендодателя.

3. Передача прав по договору аренды , заключенно му по итогам аукциона без согласия арендодателя , является незаконной схемой, позволяющей лицам , не участвующи м в аукционе , получать права аренды вне такового.

4. Реституция, как последстви е ничтожной сделки , может быть применена только в том случае, если лицо , которое должно вернуть спорный участок , им фактически владеет , в ином случае возврат невозможен , как это получилось в данном споре.

В случае , если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Переуступка права аренды земельного участка леса

Необходим лесной участок (зеленая зона) уже находящийся в аренде у юр. лица. Есть ли возможно сделать переуступку прав аренды? Какова процедура? Либо возможна только субаренда?

В соответствии со статьей 9 Лесного Кодекса РФ,

Статья 9. Право постоянного (бессрочного) пользования лесными участками, право ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут), право аренды лесных участков, а также право безвозмездного срочного пользования лесными участками

Право постоянного (бессрочного) пользования лесными участками, право ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут), право аренды лесных участков, а также право безвозмездного срочного пользования лесными участками возникает и прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях и земельным законодательством, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Таким образом, приведенная статья 9 содержит отсылочную норму в том числе и к Гражданскому, и к Земельному Кодексу РФ.

Поскольку понятие субаренды раскрыто в ГК РФ: статья 615 часть 2, а понятие переуступки права (передачи прав и обязанностей арендатора по договору) аренды — в Земельном Кодексе РФ: статья 22, пункты 5 и 9 (зависит от срока аренды), постольку, исходя из системного взаимосвязанного толкования всех указанных норм, Вы вправе (с письменного согласия арендодателя, за исключением случая, регламентированного пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ) заключить с арендатором как договор субаренды, так и соглашение о переуступке прав и обязанностей арендатора Вам, если иное не предусмотрено Лесным Кодексом РФ.

Таким образом, если в ЛК РФ нет запрета (а я такового не нахожу) на субаренду лесного участка или его переуступку, следовательно, применяется статья 9 ЛК РФ и соответствующие вышеуказанные нормы ЗК либо ГК РФ. В других НПА ограничений на субаренду или переступку содержаться не может исходя из буквального содержания статьи 9 ЛК РФ.

Процедуры при этом стандартные, предусмотренные соответствующими Кодексами, с незначительными расхождениями в зависимости от субъекта федерации и конкретного ОМСУ, но поскольку все нормы федеральные, их вольное самостоятельное толкование на уровне как субъекта, так и ОМСУ — нелегитимно.

Остались вопросы — пишите, звоните, подготовим пакет необходимых документов с учетом всех частностей.

Добрый день!
В силу ряда статьей: Главы 24 ГК РФ (о применении правил уступки прав и переводе долга к отношениям по аренде) 615 ГК РФ (об использовании арендованного имущества), ч. 2. ст. 3 ЛК РФ (о применении гражданского законодательства к отношениям регулируемым ЛК РФ), ч. 3 ст. 71 ЛК РФ (о применении положений об аренде), ч. 5 ст. 22 ЗК РФ (об уступке прав аренды земельного участка), замена лица в договоре аренды лесного участка осуществляется с применением правил уступки прав и переводе долга, то есть с согласия арендодателя. Субаренда также осуществляется с согласия арендодателя. Никаких других ограничений нет.

Для замены стороны договора составляется соглашение о переводе прав и обязанностей арендатора с одного лица на другое. Соглашение может быть как трехсторонним (с участием арендодателя, который выражает свое согласие в тексте соглашения), так и двухсторонним — согласие арендодателя оформляется отдельно. С субарендой, я думаю, все понятно.

При замене лица (перенайме) отвечаете непосредственно перед арендодателем, при субаренде — перед арендатором, плюс, скорее всего, приплачиваете ему как посреднику.

Если договор аренды зарегистрирован, то и связанные с ним соглашения, договоры подлежат госрегистрации.

Постановление ФАС Уральского округа от 05.10.2009 N Ф09-7623/09-С1 по делу N А71-3773/2009-А28 — отстутствие согласия арендодателя влечет незаключенность договора перенайма (уступки прав и перевода обязанностей). Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.01.2012 по делу N А19-2060/2011 — отсутствие согласия — влечет ничтожность договора перенайма.

В соответствии Лесным Кодексом РФ Право постоянного (бессрочного) пользования лесными участками, право ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут), право аренды лесных участков, а также право безвозмездного срочного пользования лесными участками

Право постоянного (бессрочного) пользования лесными участками, право ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут), право аренды лесных участков, а также право безвозмездного срочного пользования лесными участками возникает и прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях и земельным законодательством, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Статья 615 ГК РФ Пользование арендованным имуществом
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

ст. 22 Земельного кодекса РФ » Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Таким образом, Вы имеете полное право заключить соглашение о переуступки прав по договору аренды третьему лицу в той форме, в которой был заключен основной договор.

В дополнение хотелось бы указать следующую информацию:

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 4 февраля 2010 г. N Д23-352
В соответствии с обращением о разъяснении вопроса перемены лица на стороне арендатора в договоре аренды участка лесного фонда и о порядке реализации права переуступки Департамент недвижимости в пределах компетенции сообщает.
В соответствии с ч. 2 ст. 3 Лесного кодекса Российской Федерации (далее — Лесной кодекс) имущественные отношения, связанные с оборотом лесных участков и лесных насаждений, регулируются гражданским законодательством, а также Земельным кодексом Российской Федерации, если иное не установлено Лесным кодексом, другими федеральными законами.
Согласно ч. 3 ст. 71 Лесного кодекса к договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, если иное не установлено Лесным кодексом.
Пунктом 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено право арендатора на переуступку своих прав по договору аренды, если договором аренды не предусмотрено иное.
При переуступке прав по договору аренды лесного участка третьим лицам арендатору надлежит уведомить в письменной форме арендодателя о произведенной переуступке, если договором аренды не установлено иное, дополнительных согласований при переуступке права аренды не требуется.
В дополнение Департамент недвижимости Минэкономразвития России сообщает, что в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.06.2008 N 450 Минсельхоз России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функцию по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в области лесных отношений (за исключением лесов, расположенных на особо охраняемых природных территориях).

Аренда земель лесного фонда

Все территория лесного фонда находится в собственности государства. Только на основании закона федерального уровня допускается передача некоторых территорий в пользование субъектам Российской Федерации. Каждый гражданин имеет право находиться на землях лесного фонда, охотиться, собирать грибы, ягоды, орехи, лекарственные растения для собственных нужд.

Земли лесного фонда можно передавать физическим или юридическим лицам на следующих правах пользования:

• Аренды;
• Безвозмездного пользования;
• Концессии;
• Недлительного пользования.

Арендаторы должны всецело соблюдать условия договора, организовывать лесовосстановительные мероприятия и соблюдать санитарно-гигиенические требования, им запрещается оставлять недорубы и заготовленную древесину на месте рубок после истечения срока вывозки. Минимальный срок аренды зависит от цели использования лесного участка. Для геологического изучения, строительства водохранилищ и добычи полезных ископаемых срок не может быть меньше года, во всех остальных случаях – не меньше 10. Максимальный срок аренды лесного участка – 49 лет.

В случае прекращения аренды из-за окончания срока сдачи действующий съемщик имеет преимущество на право заключения повторного срока. Данное правило законодательно закреплено в статье 621 Гражданского кодекса Российский Федерации. Стоит отметить, что это правило действует лишь в случае предоставления арендаторами равных условия пользования, однако если будут предложены лучшие условия – такое преимущество не играет никакой роли.

Порядок предоставления лесных земель в аренду

Земли лесного фонда можно передать в аренду лишь по решению органов государственной власти или по результатам лесных аукционов. Организатор аукциона делает извещение, а также подготавливает всю необходимую документацию. За 60 дней до даты проведения конкурса на сайте министерства появляется вся необходимая информация.

Итоги аукциона записываются в протоколе, в котором расписываются организаторы и победитель в день проведения. В течение трех рабочих дней победитель получает заверенный результат протокола, а в течение 5 – возвращаются задатки всем остальным участкам аукциона.

Если в нем приняла участие только одна сторона, то орган местного самоуправления не имеет права отказать ему в аренде. В таком случае договор заключается в течение 20 дней после даты проведения. Он вступает в силу через 10 дней после подписания.

Договор аренды лесного участка заключается составлением договора, подписанного и арендатором, и арендодателем. Такой документ подлежит обязательной регистрации – именно после нее он является заключенным. В договоре должны быть прописаны: границы участка, вид и объем лесопользования, срок и стоимость аренды, права и обязанности арендатора.

Ответ на частый вопрос «Можно ли оформить земли лесного фонда в частную собственность?» смотрите здесь. Обратите внимание на статью про лесной сервитут и какое строительство разрешено на землях лесного фонда.

Если арендатор хочет получить участок в бессрочное пользование, необходимо составить план освоения леса. Состав проекта утверждается после госрегистрации договора аренды. В таком проекте указываются документы, на основании которых вы занимаете участок, и данные об их регистрации. Проект освоения лесов нужно подтверждать каждые 10 лет. На основании ПОЛ заключается новая декларация – заявление об лесопользовании. Согласно статье 26 ЛК РФ, данная декорация должна подаваться в государственные власти каждый год.

Предоставление лесных участков без аукциона

Без проведения лесного аукциона в аренду могут быть переданы земли на следующих основаниях:

• Инвестиционные проекты по освоении лесов;
• Использование участков для строительства водохранилищ и других гидротехнических объектов;
• Изучение недр и разработка месторождений;
• Заготовка лесов для нужд РФ;
• Исполнения изыскательных работ;
• Ведение охотничьего хозяйства.

Порядок заключения аренды без лесного аукциона

Чтобы заключить договор аренды, предоставляемой без лесного конкурса, нужно провести проектирование участка леса с последующим составлением документации. В ней указывают сведения о местоположении, площади и границах участка. Разработка проектной документации проводится при предоставлении участка в аренду без лесного конкурса. Для заключения сделки в орган государственной власти подается заявление с приложениями. Каждый субъект РФ устанавливает свои порядки заключения договоров.

Переуступка права аренды лесного участка

Субаренда лесного участка возможна для юридических и физических лиц при соблюдении двух условий:

• Участок должен стоять на кадастровом учете;
• Арендодатель должен быть согласен на передачу прав на участок.

Эти условия должны быть записаны в договоре субаренды лесного участка по форме, установленной в Приложении 2 Рослесхоза. При переуступке прав на лесной участок арендатор должен уведомить арендодателя в письменной форме. Также арендатор вправе вносить арендуемый участок в залог или оставлять в качестве вклада. Передача земли в субаренду происходит только после коллективного одобрения местной администрацией по охране окружающей среды и владельца участка.