Отсутствие государственной регистрации права собственности

Статья 4. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Статья 4. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

К недвижимому имуществу в соответствии со ст. 130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Таким образом, при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

Обратимся к практике разрешения судебных споров, связанных с отсутствием государственной регистрации.

Индивидуальный предприниматель (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендодателю) и к учреждению юстиции, осуществляющему регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об обязании зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет на основании пункта 3 статьи 165 ГК РФ.

В ходе судебного разбирательства один из ответчиков — арендодатель — заявил, что в соответствии с пунктом 2 статьи 651 и пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой он считается незаключенным. Предъявленный истцом иск является фактически иском о понуждении заключить договор аренды. Такой иск может быть предъявлен только в случае, предусмотренном пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, когда заключение договора обязательно для одной из сторон. Следовательно, пункт 3 статьи 165 ГК РФ не может применяться к сделкам, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными.

Арбитражный суд первой инстанции установил, что истец неоднократно обращался к арендодателю с требованием передать ему ряд документов, необходимых для регистрации договора аренды. Однако арендодатель без уважительной причины не передал истцу этих документов. Такие действия арендодателя суд квалифицировал как уклонение от государственной регистрации договора аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК РФ в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. ГК РФ не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование пункта 3 статьи 165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с Законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной. На этом основании арбитражный суд удовлетворил требование истца и принял решение о регистрации договора аренды. Все расходы по оплате госпошлины арбитражный суд возложил на арендодателя, указав, что учреждение юстиции, которое в силу пункта 3 статьи 165 ГК РФ и на основании принятого судом решения обязано зарегистрировать договор, не совершало каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца.

Данное решение суда постановлениями апелляционной и кассационной инстанций оставлено без изменения.

Влечет ли отсутствие госрегистрации ничтожность договора купли-продажи

Дубровина Наталья Николаевна, Правовое агентство «Персон-Риэлт»

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В агентство часто обращаются граждане для оформления недвижимости в собственность, принадлежащую когда-то своим ушедшим из жизни бабушкам и дедушкам, которые имели на руках только расписки или договоры, подписанные продавцом и покупателем и нигде не зарегистрированные. Такие ситуации могут быть решены в суде, при условии правильно построенной защиты интересов, обратившихся в суд граждан.

Итак, Н. обратился в суд с иском к администрации сельского поселения о признании права собственности на объект недвижимости.

Исковые требования были мотивированы тем, что 12 октября 2003 года между ним и сельскохозяйственным производственным кооперативом был заключен договор купли-продажи, по условиям которого им было приобретено в собственность гидротехническое сооружение в виде скважины с водонапорной башней. После приобретения гидротехнического сооружения он использовал его для водоснабжения принадлежащего ему и находящегося рядом с данным сооружением пивоваренного цеха, поддерживал его в надлежащем техническом состоянии. В настоящее время СХПК ликвидировано, в связи с чем не представляется возможным осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на гидротехническое сооружение что не дает ему в полной мере реализовать права собственника.

Отказывая Н. в удовлетворении исковых требований, суд пришел к выводу, что договор купли-продажи скважины с водонапорной башней был заключен с нарушением установленных требований законодательства, является ничтожным, не соответствующим требованиям закона. При этом суд исходил из того, что право собственности продавца имущества (СХПК) на спорное имущество не было зарегистрировано, договор купли-продажи не прошел государственную регистрацию.

Судебная коллегия не согласилась с данными выводами суда первой инстанции, указав, что судом при разрешении спора не было учтено следующее.

Согласно ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу действующего законодательства РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе и отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Как следовало из материалов дела, скважина с водонапорной башней, 1965 года бурения, находилась на балансе кооператива, следовательно, право собственности на нее у кооператива возникло еще до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», вступившего в законную силу 31 января 1998 года.

Согласно ст. 6 указанного Федерального закона, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора, как основания возникновения соответствующего обязательства, так как согласно ГК РФ, подлежит регистрации лишь переход права собственности на недвижимость, договор купли-продажи водонапорной башни не требует государственной регистрации.

Вывод суда о ничтожности договора купли-продажи от 12 октября 2003 года ввиду отсутствия государственной регистрации противоречит и Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статей ГК РФ.

Согласно Гражданскому законодательству нашей страны, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из материалов дела следовало, что СХПК исполнил обязательство по передаче гидротехнического сооружения, а Н. исполнил обязательство по оплате стоимости купленного объекта.

Согласно договору купли-продажи, подписанием договора обязательство по передаче вышеуказанной скважины покупателю и обязательство покупателя принять ее считаются исполненными без составления передаточного акта. Исполнение обязательств подтверждается и фактическим использованием указанной скважины с водонапорной башней после продажи именно истцом.

До ликвидации кооператива стороны договора купли-продажи не обратились с заявлением о регистрации перехода права собственности на имущество. В связи с ликвидацией одной стороны такое обращение ввиду отсутствия одной стороны становится невозможным.

Судебной коллегией по данному делу было вынесено новое решение об удовлетворении исковых требований Н. Исковые требования истца могли бы быть удовлетворены судом первой инстанции при условии грамотно составленного искового заявления и убедительности юриста, представлявшего интересы гражданина Н. в суде, основанной на профессионализме применения основ Гражданского законодательства Российской Федерации.

Запись на консультацию: 8-913-987-3521

Регистрация права собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи

Договор купли-продажи земельного участка, оформленный у нотариуса в мае 1998 года, подлежал регистрации в Земельном комитете. По состоянию здоровья продавца эта регистрация не состоялась, а в 2003 году продавец умер. В июле 2018 года я подал документы (договор купли-продажи) в Росреестр для регистрации права собственности, но получил в ответ уведомление о приостановке регистрации, так как сначала продавец должен подать заявление о регистрации ранее возникшего права. Что делать в сложившейся ситуации?

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Как разъяснено в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п.а 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п. 62 указанного постановления при отсутствии наследников продавца покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам гл. 25 Гражданского процессуального кодекса РФ. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

В сложившейся ситуации получите письменный отказ Росреестра и обратитесь в суд с требованием о регистрации перехода права собственности.

В судебном процессе вам следует доказать исполнение сторонами договора купли-продажи, представить доказательства передачи денежных средств по договору.

Мы также предлагаем вам ознакомиться с пошаговой инструкцией по регстрации права собственности на земельный участок, составленной практикующим юристом.

Статья 4. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Статья 4. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

К недвижимому имуществу в соответствии со ст. 130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Таким образом, при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

Обратимся к практике разрешения судебных споров, связанных с отсутствием государственной регистрации.

Индивидуальный предприниматель (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендодателю) и к учреждению юстиции, осуществляющему регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об обязании зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет на основании пункта 3 статьи 165 ГК РФ.

В ходе судебного разбирательства один из ответчиков — арендодатель — заявил, что в соответствии с пунктом 2 статьи 651 и пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой он считается незаключенным. Предъявленный истцом иск является фактически иском о понуждении заключить договор аренды. Такой иск может быть предъявлен только в случае, предусмотренном пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, когда заключение договора обязательно для одной из сторон. Следовательно, пункт 3 статьи 165 ГК РФ не может применяться к сделкам, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными.

Арбитражный суд первой инстанции установил, что истец неоднократно обращался к арендодателю с требованием передать ему ряд документов, необходимых для регистрации договора аренды. Однако арендодатель без уважительной причины не передал истцу этих документов. Такие действия арендодателя суд квалифицировал как уклонение от государственной регистрации договора аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК РФ в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. ГК РФ не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование пункта 3 статьи 165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с Законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной. На этом основании арбитражный суд удовлетворил требование истца и принял решение о регистрации договора аренды. Все расходы по оплате госпошлины арбитражный суд возложил на арендодателя, указав, что учреждение юстиции, которое в силу пункта 3 статьи 165 ГК РФ и на основании принятого судом решения обязано зарегистрировать договор, не совершало каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца.

Данное решение суда постановлениями апелляционной и кассационной инстанций оставлено без изменения.