Участники рынка ипотечного кредитования
Раздел 3. Инвестирование и финансирование объектов недвижимости
Глава 7. Ипотечное кредитование объектов недвижимости
7.3. Участники ипотечного кредитования
Основными участниками рынка ипотечного кредитования являются законодатели и ипотечные кредиторы.
Залогодатели (заемщики) – физические или юридические лица, предоставившие объект недвижимости в залог для обеспечения своего долга. К ним предъявляется ряд требований: надежность и платежеспособность, добровольное предоставление в залог объекта недвижимости, способность внести авансовые платежи.
Ипотечные кредиторы (залогодержатели) – юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы обслуживают ипотечные кредиты в течение всего срока действия договора.
Основными функциями кредитора являются предоставление ипотечного кредита на основе оценки платеже- и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора и договора об ипотеке; обслуживание ипотечных кредитов.
Ипотечные банки – учреждения, которые специализируются на выдаче долгосрочного кредита под залог объектов недвижимости. Такие банки выдают ссуды не только на жилищное, но и на производственное строительство. Кредитование жилья через ипотечные банки осуществляется по схеме, представленной на рис. 7.1.
Существует несколько технологий ипотечного кредитования, которые различаются порядком начисления платежей по процентам и по возврату кредита. Основными видами ипотечных кредитов являются:
— постоянный ипотечный кредит, предусматривающий ежемесячные равновеликие выплаты, которые включают платежи по погашению долга и по процентам;
— кредит с фиксированным платежом, предусматривающий ежемесячные равновеликие платежи в счет погашения суммы кредита и проценты на оставшуюся сумму долга;
— кредит с переменной ставкой процента, изменяемой в зависимости от ситуации на финансовом рынке;
— кредиты с «шаровым платежом», при которых основная нагрузка выплат по кредиту предусматривается в последние месяцы кредитования;
— кредиты с нарастающими платежами, предусматривающие постепенное возрастание суммы ежемесячных платежей к концу срока кредитования.
Рис. 7.1. Схема кредитования через ипотечный банк
Фонд – специальный орган по финансированию организации строительства жилья и возврату кредитов залогодателям. В регионах России созданы фонды, реализующие различные способы жилищного инвестирования, соответствующие специфике экономических условий в регионе.
Продавцы жилья – ими могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе подрядные строительные организации и риелторские фирмы.
Государственные органы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выполняют[127] государственную регистрацию прав на объект недвижимости и сделок с нею, а также ведение ЕГРП на недвижимость.
Страховые компании осуществляют страхование заложенных объектов недвижимости, а также при необходимости – жизни и трудоспособности залогодателя, права собственности на квартиру. Они бывают как государственные (муниципальные), так и лицензированные негосударственные.
Оценщики производят профессиональную оценку сданного под залог объекта недвижимости. Существуют независимые оценщики и оценочные агентства.
Ипотечные агентства и ипотечно-инвестиционные компании обеспечивают поддержание ликвидности вторичного рынка жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг.
Поручители – физические и юридические лица, поручившиеся за залогодателя и несущие имущественную ответственность по его обязательствам. Если ипотечное кредитование ведется через фонд, поручитель заключает договор поручительства с этим фондом. Участие поручителя в механизме ипотечного кредитования повышает вероятность возврата денежных средств, обеспечивает устойчивость и непрерывность процесса финансирования.
Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие обеспеченные ипотечными кредитами ценные бумаги, эмитируемые кредиторами или ипотечными агентствами. К их числу могут относиться инвестиционные банки, страховые компании, пенсионные фонды, паевые инвестиционные фонды и др.
[127] Главное управление Федеральной регистрационной службы по субъектам РФ (ГУ ФРС), входящее в Федеральную регистрационную службу (Росрегистрация), являющуюся структурой Минюста.
Участники ипотечного кредитования;
Основные этапы ипотечного кредитования
С юридической точки зрения ипотека состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.
С экономической точки зрения ипотека – рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости, позволяющий привлекать дополнительные финансовые средства для реализации любых поектов.
Ипотека – это такой вид залога объекта недвижимости при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя) в его владении и пользовании.
Это означает, что залогодатель, отдавший объект недвижимости в залог, уже не может быть полным собственником в прямом смысле слова.
Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в установленном порядке:
— предприятия как единые имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности;
— здания и сооружения;
— жилые дома, квартиры и их части;
— гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики;
— воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
— незавершенное строительством объекты недвижимости, материалы и оборудования;
— участки недр, обособленные водные объекты;
— леса, многолетние насаждения;
— земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений.
Имущество, которое в соотвествии с законодательством российской федерации не может быть предметом залога:
— часть имущества, раздел которого не возможен без изменения его назначения;
— имущество, изъятое из оборота, на которое не может быть обращено взысканеи;
— имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена;
— государственное имущество: государственные и муниципальные земли, сельскохозяйственные угодья, государственные и муниципальные индивидуальные и многоквартирные жилые дома, участки недр и особо охраняемые природные территории;
— часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера для различного целевого назначения;
— доля в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру.3
Оценка и анализ методов финансирования необходимы при анализе потоков дохода от недвижимости. Величину и периодичность получения доходов по закладным на финансовом рынке можно спрогнозировать более точно, чем при инвестировании собственного капитала.
Практическое применение ипотечных кредитов как методов финансирования недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий:
-достижение прибыльности и возвратности средств;
-сохранение денежных средств кредитора от инфляции;
-защита от рисков;
-доступность заемщику условий предоставления кредита.
Основными участниками системы ипотечного кредитования являются
Залогодатель– физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга.
К ним предъявляются следующие требования:
— надежность и платежеспособность;
— добровольное предоставление в залог недвижимого имущества;
— способность внести авансовые платежи.
Залогодержатели– юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества.К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы осуществляют обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия договора.
Ипотечный банк– учреждение, которое специализируется на выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости. Ссуды такими банками выдаются не только на жилищное, но и на производственное строительство.
Кредитование через ипотечные банки является классической
схемой ипотечного кредита, на основе которой работает большинство
ипотечных программ в мировой практике.
Преимущества ипотечного кредитования для банков:
— сравнительно низкий риск при выдаче кредитов, так как они обеспечиваются недвижимостью;
— долгосрочность кредитования освобождает банки от частных переговоров с клиентами;
— ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру;
— закладные могут активно обращаться на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи кредита.
Недостатки ипотечного кредитования для банков:
— необходимость держать в штате узких специалистов-профессионалов – оценщиков недвижимости, которую представляют в залог, что увеличивает издержки банка;
— долгосрочное отвлечение денежных средств;
— большая длительность срока, на который предоставляется кредит,
является большой угрозой предстоящей прибыли банка, так как очень трудно спрогнозировать на десятилетия вперед динамику рыночных процентных ставок.
Фонд– специальный орган по финансированию организации строительства жилья и возврату кредитов залогодателям. В регионах России созданы фонды, реализующие различные способы жилищного инвестирвоания.
Продавцы жилья – могут быть физические и юридические лица, в том числе подрядные строительные организации и риэлтерские фирмы.
Государственные органы регистрации прав на недвижимое имущество – выполняют государственную регистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с нею, ведение ЕГРП на недвижимость.
Страховые компании осуществляют страхование заложенных объектов недвижимости.
Оценщикипроизводят профессиональную оценку сданного под залог объекта недвижимости. Существуют независимые оценщики и оценочные агентства.
Поручители – физические и юридические лица, поручившиеся за залогодателя и несущие имущественную ответственность по его обязательствам. Если ипотечное кредитование ведется через фонд, поручитель заключает договор поручительства с этим фондом. Участие поручителя в механизме ипотечного кредитования повышает вероятность возврата денежных средств и обеспечивает устойчивость и непрерывность процесса финансирования.
Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие обеспеченные ипотечными кредитами ценные бумаги, эмитируемые кредиторами или ипотечными агентствами.
В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания в приросте стоимости.
Участники ипотечного рынка
Ипотечные банки
По данным Центрально Банка в России на рынке ипотечного кредитования работает более 600 банков. Это банки, которые в отчетном периоде выдали хотя бы один ипотечный кредит или имеют в своем кредитном портфеле ипотечные кредиты. На самом деле банков, которые активно работаеют на рынке чуть более ста. 90% из них приходится на московские банки и их филиалы в регионах.
На нашем сайте размещен список банков с телефонами и ссылками на их сайты. Обращаем ваше внимание, что в списке присутствуют только те банки, которые предоставляют информацию об итогах работы для рейтинга ипотечных банков, который два раза в год публикует Аналитический Центр компании РУСИПОТЕКА.
Некоторые банки разместили на сайте подробную информацию о своих услугах, последних спецпредложениях, форму обратной связи с экспертами банка, возможностью заполнить on-line анкету на получение ипотечного или потребительского кредита. Чтобы перейти на визитку выбранного вами банка, необходимо нажать на логотип-иконку в правой верхней части сайта.
Ипотечные компании
Кроме банков на рынке ипотечного кредитования присутствуют другие крупные игроки. Это региональные ипотечные компании и фонды. В большинстве своем они созданы местными региональными властями и направлены на решение жилищных проблем жителей региона. В зависимости от региона задачи, которые решают данные компании, отличаются. Некоторые развивают социальные программы, некоторые инвестируют в строительство, некоторые выдают ипотечные кредиты как по собственным программам, так и программам АИЖК, некоторые занимаются рефинансированием.
В списке размещено большинство компаний, присутствующих на рынке, но контактные реквизиты указаны только у тех компаний, которые участвуют в рейтинге ипотечных компаний. Ссылка на сайт размещается на взаимной основе. Визитка компании размещается на коммерческой основе.
Ипотечные и кредитные брокеры
Рынок ипотечных брокеров зародился в России в 2004 году. Развитие этого бизнеса было обусловлено возникновением и постоянным увеличением спроса на данные услуги. Ипотечных брокеров можно поделить на несколько категорий: независимые ипотечные брокеры; брокерские подразделения крупных риэлторских компаний; брокеры, работающие в интересах отдельных банков; интернет-брокеры. Законодательно деятельность ипотечных брокеров не регулируется.
В кризисный период количество ипотечных брокеров существенно сократилось вследствие общего падения спроса на ипотеку, а также резкого уменьшения числа банков, выдающих ипотечные кредиты, и ипотечных программ. В условиях крайне ограниченного выбора предложений по ипотеке у потребителя существенно понизилась мотивация для обращения к ипотечным брокерам.
В настоящее время наметилась тенденция к восстановлению рынка ипотечного брокериджа. Большинство ипотечных брокеров расширило спектр своих услуг и теперь их в полной мере можно назвать кредитными брокерами.
Рефинансирующие компании
В 2005 году на российском ипотечном рынке появились структуры, конкурирующие с АИЖК на рынке рефинансирования, и предлагающие первичным кредиторам выкуп их ипотечных портфелей с целью накопления пула для дальнейшей секьюритизации. Таким образом, началось формирование вторичного рынка ипотечных кредитов, появилась возможность реализовывать пулы закладных с различными уровнями доходности и риска.
До финансового кризиса 2008 года в число активных игроков в сфере рефинансирования ипотечных кредитов входили такие специализированные рефинансирующие организации как АИЖК, банк «ГПБ Ипотека», Русская ипотечная акцептная компания (RuMac), компания «АТТА Ипотека», Русско-Американская ипотечная компания (Russian American Mortgage Company — RAM). Рефинансированием ипотечных кредитов в крупных масштабах также занимался ряд банков: ВТБ 24, банк «КИТ Финанс», Русский ипотечный банк, ОТП-Банк. ДельтаКредит. Помимо этого ряд банков-оригинаторов осуществлял куплю-продажу портфелей ипотечных кредитов с целью оптимизации своего ипотечного портфеля и/или дальнейшего размещения ипотечных ценных бумаг. В настоящий момент единственным крупным игроком на рынке рефинансирования является АИЖК.
В разделе присутствуют компании и банки, которые покупают пулы ипотечных кредитов либо с целью их дальнейшей перепродажи, либо с целью секьюритизации.
Участники ипотечной сделки. Кто и что делает
Рассматривая получение ипотечного кредита и участвующих в этом процессе «помощников» как одну из частей системы, во всех ее взаимосвязях и проявлениях, в движении и развитии, то есть, используя системный подход, заемщик получает мощный инструмент для получения наиболее выгодного кредита. Ведь системный подход позволяет увязывать все риски, видеть процесс в целом, а не разрозненные факты и события, определять интересы участников процесса и ключевые точки воздействия на процесс.
Системный подход позволяет понимать общие предпосылки и условия для того или иного текущего состояния ипотечного рынка, понимать общие и частные причинно-следственные связи, прогнозировать то или иное поведение участников, представлять тенденции движения всей системы, например, тенденции по уменьшению или увеличению процентной ставки в зависимости от экономической ситуации и определенных событий или же представлять в какое время года лучше обращаться в банки.
Чтобы у вас был системный взгляд на ипотеку, рассказываем про всех участников ипотечной сделки.
Основные участники рынка ипотечного жилищного кредитования и их функции
Банки – кредитные организации, имеющие лицензию на выдачу кредитов на приобретение жилья. Банки являются коммерческими организациями, основная цель которых получать прибыль.
Небанковские организации – организации, выдающие гражданам займы на приобретение жилья (не кредиты). Лицензии Центрального банка не имеют. Являются коммерческими организациями, основная цель которых получать прибыль. Сейчас деятельность по выдаче займов под залог недвижимость, в т.ч. на покупку недвижимости, сильно ограничена.
Заемщик (созаемщик) – физическое лицо, получившее целевой кредит на покупку жилого помещения и/или земельного участка, либо нецелевой кредит под залог недвижимости.
Залогодатель – физическое лицо, предоставившее в залог банку недвижимое имущество в обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору. Как правило, заемщик одновременно является залогодателем.
Поручитель – лицо, солидарно отвечающее за исполнение обязательств заемщика. Обычно к поручителю обращаются, когда заемщик прекратил выполнять свои обязательства по погашению кредита.
ДОМ РФ (ранее АИЖК) – государственный финансовый институт развития в жилищной сфере. Занимается разными задачами: привлечение инвестиций в жилищную сферу, повышение качества и доступности жилья, в том числе через ипотеку, и развитие комфортной городской среды. Через свой банк — БАНК ДОМ РФ — выдает ипотечные кредиты, а также выкупает закладные (кредиты и займы) у первичных кредиторов в регионах.
Оценочные компании – осуществляют за плату независимую рыночную оценку предлагаемого банку в залог жилья. Исходя из данной оценки определяется лимит кредитования. При каждом банке, как правило, аккредитованы определенные оценщики, рекомендуемые к проведению оценки.
Страховые компании – осуществляют три основных вида страхования:
1. Риск утраты и повреждения предмета ипотеки. Обязательный вид страхования при ипотеке.
2. Риск потери трудоспособности и жизни.
3. Риск потери права собственности (титульное страхование).
Различаются ценой услуг и условиями выплаты страхового возмещения.
При нарушении заемщиком договора отказывают в выплате возмещения.
Ипотечные брокеры (кредитные брокеры) – организации — посредники между заемщиком и банком, цель которых помочь заемщику выбрать наилучшую ипотечную программу и получить кредит исходя из индивидуальных особенностей заемщика. Кредит сами не предоставляют. Услуги платные.
Риэлторы – посредники по поиску, подбору помещений и заключению договоров купли-продажи. Иногда осуществляют функции ипотечных брокеров. Услуги всегда платные.
Бюро кредитных историй (БКИ) – осуществляет услуги по формированию, обработке и хранению кредитных историй, то есть данных о выданных кредитах, наличии просрочек, обращениях в банки. Услуги по выдаче информации платные. Но два раза в год можно получить свою кредитную историю бесплатно!
Росреестр – орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе ипотеки. Также предоставляет выписки из Единого государственного реестра прав по объектам, содержащие информацию о зарегистрированных правах, обременениях, собственниках.
Нотариусы – удостоверяют сделки, подписи сторон, заявления и пр. На данный момент закладная, договоры об ипотеке и договоры купли-продажи в обязательном порядке, как правило, нотариально не удостоверяются. Но есть исключения. Кроме того, нотариусы удостоверяют согласие супруга на сделки, требующие государственной регистрации и/или связанные с распоряжением недвижимостью.
Роспотребнадзор – осуществляет контроль за соблюдением законодательства в сфере защиты прав потребителей.
Центральный банк – осуществляет развитие и укрепление банковской системы, регулирует деятельность банков. Ведет статистику ипотечного кредитования на сайте https://cbr.ru/statistics/pdko/mortgage/.
Коллекторские компании – юридические лица, осуществляющие взыскание кредитов физических лиц.
Суды – осуществляют рассмотрение споров о взыскании кредитов, обращении взыскания на жилье, выселению и прочие. Официальный сайт судов общей юрисдикции www.sudrf.ru. Арбитражные суды споры с гражданами по взысканию кредитов не рассматривают.
ФССП – Федеральная служба судебных приставов, осуществляет принудительное взыскание задолженности по исполнительным листам. Официальный сайт www.fssprus.ru.
ФАУГИ (Росимущество) – Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, осуществляет реализацию с торгов недвижимого имущества в рамках исполнительного производства.
Разобравшись с функциями участников ипотечного рынка, становится проще ориентироваться и принимать правильные решения в вопросах, связанных с ипотечным кредитованием.
