Становление рынка земли в россии
Рынок земель в Российской Федерации
экономические науки
- Юнусбаева Ильсия Фаритовна , бакалавр, доцент, студент
- Башкирский государственный аграрный университет
Похожие материалы
Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля — важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества.
Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в России в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. Мнения участвующих в дискуссии сторон порой противоположны, но все сходятся в одном: действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений, так как Россия перешла на качественно новые отношения, а следовательно изменилось и отношение к земле. Появились различные нововведения. Одно из них — свободная купля-продажа земли.
Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей. Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.
Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.
В-третьих, в следствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли. (Государственное регулирование земельных отношений / А.А. Варламов, В.С. Шаманаев. — М.: Колос, 2004. 118 с.)
Конституция РФ в ст. 72 определяет, что в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов находится земельное законодательство (п. «к»), а также вопросы владения, пользования и распоряжения землей (п. «в»). Земельный кодекс в ст. 9 и 10 разграничивает полномочия Российской Федерации и полномочия ее субъектов в области земельных отношений. (Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г.)
Вместе с тем необходимо иметь в виду, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними являются, по существу, гражданско-правовыми, и регулируются гражданским законодательством (ст. 3 ЗК РФ). А гражданское законодательство согласно ст. 71 Конституции РФ отнесено к исключительному ведению Российской Федерации. Поэтому субъекты Федерации не могут принимать акты, регулирующие перечисленные выше отношения. Таким образом, правовое регулирование рынка земли – прерогатива Российской Федерации.
Заключение
Таким образом, основные особенности рынка земли – это ограниченность земли как фактора производства, абсолютная неэластичность предложения земли, а, следовательно, основное влияние спроса на рыночное равновесие. Земельная рента — плата за использование земли, предложение которой строго ограничено. Отличием ренты от арендной платы является то, что арендная плата часто включает платежи нерентного происхождения, и не все виды ренты входят в арендную плату. Цена земли – капитализированная арендная плата, т.е. сегодняшняя дисконтированная стоимость всех ожидаемых в будущем арендных платежей.
Подводя итоги анализа, можно отметить сохраняющийся огромный потенциал российского земельного рынка. Его основной особенностью является то, что рынок земли РФ еще окончательно не сформировался. Фактически он утвердился после принятия Земельного кодекса РФ и закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в 2002 году.
Основными проблемами рынка земли РФ и его регулирования являются неразвитость кадастрового учёта, проблема разграничения земель и формирования адекватного кадастрового учёта, правовой нигилизм в сфере земельных правоотношений (пробелы в законодательстве земельных правоотношений), а так же практическая безнаказанность чиновников в сфере земельных правоотношений по итогам проверок.
Для дальнейшего развития рынка земли РФ необходимо комплексно решить вопрос о формировании государственной земельной политики и формирования органа управления таковой. Пока на местах будет продолжаться неопределённость в уполномоченными органами в осуществлении земельной политики картина будет продолжать оставаться подобной сегодняшнему дню: преобладающие отношения аренды земель, неохотная продажа в собственность, недовведенный до конца земельный кадастр. Вполне возможно, что новые законодательные акты скорректируют российских чиновников в пользу большей «рыночности» и «прозрачности». Хотя одними законами не обойтись. Инфраструктуру рынка также необходимо создавать.
Список литературы
- Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г.
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г.
- Государственное регулирование земельных отношений / А.А. Варламов, В.С. Шаманаев. — М.: Колос, 2004. – 629 с.
- Экономическая теория: учеб. В.И. Антипина, И.Э. Белоусова, Р.В. Бубликова; под ред. И.П. Николаевой. – 2-е изд., перераб. и доп. : ТК Велби, Изд-во Проспект, 2008. – 576 с.
- Кипельман, С. Экономика рентных отношений в условиях современной России С. Кипельман, С. Андрюшин // Вопросы экономики. – 2005 г. — 609 с.
- Борисов Е.В. Экономическая теория: Учебник. М.: Юрайт-Издат, 2005. — 399 с.
- Курс Экономической теории. Общие основы. Микроэкономика. Макроэкономика./рук. авт. колл. А.В. Сидорович. [Текст] – М., 1997 – 736 с.
- Рынок земель сельскохозяйственных коммерческих организаций. Ханнанова Т.Р., Балашов Е.В., Кулешова В.П. Допущено УМО по образованию учебного пособия. / БГАУ Уфа 2002. – 450 с.
Электронное периодическое издание зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор), свидетельство о регистрации СМИ — ЭЛ № ФС77-41429 от 23.07.2010 г.
Соучредители СМИ: Долганов А.А., Майоров Е.В.
Проблемы развития рынка земли в России.
Реформирование земельных отношений в России осуществляется слишком медленно. Этому препятствуют сложности, запутанности и проблемы формирования рынка земли в России.
Основные трудности, связанные с формированием рынка земли в России, на современном этапе связаны с проблемами перераспределения землепользования и землевладения между сельскохозяйственными предприятиями.
Люди считают, что землю нужно выдавать только тем, кто ее обрабатывает. В таком случае богатые покупатели смогут приобрести большие участки сельхозугодий.
Мерами государства в решении этой проблемы могли бы стать либо запрещение покупки крупных земельных участков, либо ограничения в размерах приобретаемых сельхозугодий, либо приобретение участка земли по предварительному разрешению государства.
Также есть опасность в том, что банки завладеют большими участками при переходе заложенной земли в собственность залогодержателя и станут крупными собственниками. Однако государство могло бы ограничить приобретение банками земель, например, можно законодательно обязать их продавать в течение нескольких лет землю должника, которую они получили вследствие просрочки платежа или залоговых торгов.
Еще одной опасностью является тот факт, что спекулянты будут скупать землю и перепродавать за большие деньги.
Следующей проблемой является возможное изменение целевого назначения сельхозугодий.
Чтобы решить эту проблему можно обратиться к богатому зарубежному опыту законодательного ограничения, где большая часть земельных участков находится под защитой благодаря разделению страны на зоны — городские, дачные и сельскохозяйственные земли. Чтобы перевести землю из одной категории в другую, необходимо разрешение властей.
Что касается России, то значительное количество земельных сельхозугодий используется на данном этапе неэффективно.
Еще немаловажной проблемой рынка земли выступает неосмотрительная продажа крестьянами прав на землю по низким ценам. Хотя в целом можно сказать, что продажа небольших дачных участков не имела успеха.
Следовательно, важным шагом к созданию земельного рынка является совершенствование регулирования земельных отношений. Однако достижению этой цели мешают трудности, которые обусловлены нерациональным землепользованием, что проявляется в чрезмерных размерах земельных площадей отдельных бывших колхозов и совхозов, с одной стороны, и в недостаточном и плохом качестве земель фермерских хозяйств — с другой, а также в неэффективной структуре самих земельных угодий и производимой продукции.
Земельный рынок может способствовать переходу земли к более рациональным пользователям. Однако в этом случае необходим четкий и компетентный контроль со стороны государства, а также достаточно гибкие и эффективные экономические методы регулирования, а именно, запрет продажи земли в течение определенного срока, запрет изменения ее целевого назначения, введение квалификационных требований к покупателям, установление на региональном уровне максимальных размеров земельных угодий.
Российский рынок земли следует регулировать с учетом региональной специфики. Имеется в виду, что в одних регионах необходимо сдерживать цены на земельные угодья, дабы избежать спекуляции, а в других надо стимулировать земельный оборот посредством снижения ставок налогообложения на сделки с участками.
Дальнейшее развитие земельного рынка требует детального совершенствования нормативно-правовой базы, системы кадастра земельных участков и инфраструктуры, так называемых информационных бюро.
Многообразие форм собственности на землю требует принципиально новых подходов к ее учету, а именно, составление нового земельного кадастра. На сегодняшний момент необходимо рассматривать участки как обособленные объекты права.
Новый земельный кадастр необходим, чтобы:
решать проблемы идентификации земельных участков;
обеспечивать гарантии прав земельным собственникам;
как можно скорее разрешать имущественные споры.Данный кадастр должен включать подробное описание
земельных участков, а именно, географическое, геодезическое, геологическое, экологическое, хозяйственное, а также сведения о юридическом статусе земли.
Должен быть присвоен номер каждому земельному участку. Кадастровая система базируется на нескольких уровнях:
на первом уровне — в районе или городе находится кадастровая служба местного земельного комитета, в компьютерном банке данных которой должны содержаться сведения о каждом участке на конкретной территории. Сюда станут обращаться рядовые землепользователи за документами об их земельном участке, от качества которого напрямую зависят его залоговая стоимость, арендная плата и земельный налог.
К тому же частное лицо и организация, покупая или арендуя участок, должны получать сведения обо всех ограничениях на его использование. С развитием ипотечного кредитования и банки начнут активно запрашивать сведения о земельных участках;
на втором уровне — в областных управлениях будет скапливаться и систематизироваться информация с мест, которую станут использовать областная администрация и законодательное собрание для проведения земельной политики субъекта Федерации;
на третьем уровне — в федеральном органе, ответственном за ведение кадастра, будет собираться полная информация по стране, опираясь на которую государство получит возможность осознанно, с открытыми глазами, формировать федеральную земельную политику.Особую роль в развитии земельного рынка играет аренда. В России аренда является единственным механизмом, который способствует обороту земли.
В зависимости от того, кто является арендатором и арендодателем, выделяется шесть видов аренды сельскохозяйственных земель, имеющих свои особенности:
коллективное предприятие арендует землю у муниципальных органов;
фермер арендует землю у государства;
фермер арендует землю у коллективного хозяйства;
коллективное хозяйство арендует землю у своих работников;
фермер арендует землю у собственника земельной доли;
гражданин арендует землю у государства.Другая ситуация возникает в случаях, когда владельцы земельных долей сдают в аренду фермерским или коллективным хозяйствам земельные участки. В основном фермеры предлагают более завышенную арендную плату, нежели коллективные хозяйства, а крепкие коллективные хозяйства — более высокую, чем слабые.
Это были некоторые проблемы, связанные с развитием рынка земли в России на современном этапе, однако их существует еще больше. Таким образом, назрел острый вопрос реформирования земельного законодательства.
ГНЕУШЕВА Алевтина Леонидовна — кандидат экономических наук, доцент кафедры теории и истории экономики Орловского государственного университета.
КУЛИКОВА Ирина Марселеевна — кандидат экономических наук, доцент кафедры теории и истории экономики Орловского государственного университета.
Ист очник: Статья опубликована в Евразийском юридическом журнале № 12 (91) 2015
Рынок земель в Российской Федерации
экономические науки
- Юнусбаева Ильсия Фаритовна , бакалавр, доцент, студент
- Башкирский государственный аграрный университет
Похожие материалы
Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля — важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества.
Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в России в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. Мнения участвующих в дискуссии сторон порой противоположны, но все сходятся в одном: действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений, так как Россия перешла на качественно новые отношения, а следовательно изменилось и отношение к земле. Появились различные нововведения. Одно из них — свободная купля-продажа земли.
Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей. Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.
Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.
В-третьих, в следствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли. (Государственное регулирование земельных отношений / А.А. Варламов, В.С. Шаманаев. — М.: Колос, 2004. 118 с.)
Конституция РФ в ст. 72 определяет, что в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов находится земельное законодательство (п. «к»), а также вопросы владения, пользования и распоряжения землей (п. «в»). Земельный кодекс в ст. 9 и 10 разграничивает полномочия Российской Федерации и полномочия ее субъектов в области земельных отношений. (Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г.)
Вместе с тем необходимо иметь в виду, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними являются, по существу, гражданско-правовыми, и регулируются гражданским законодательством (ст. 3 ЗК РФ). А гражданское законодательство согласно ст. 71 Конституции РФ отнесено к исключительному ведению Российской Федерации. Поэтому субъекты Федерации не могут принимать акты, регулирующие перечисленные выше отношения. Таким образом, правовое регулирование рынка земли – прерогатива Российской Федерации.
Заключение
Таким образом, основные особенности рынка земли – это ограниченность земли как фактора производства, абсолютная неэластичность предложения земли, а, следовательно, основное влияние спроса на рыночное равновесие. Земельная рента — плата за использование земли, предложение которой строго ограничено. Отличием ренты от арендной платы является то, что арендная плата часто включает платежи нерентного происхождения, и не все виды ренты входят в арендную плату. Цена земли – капитализированная арендная плата, т.е. сегодняшняя дисконтированная стоимость всех ожидаемых в будущем арендных платежей.
Подводя итоги анализа, можно отметить сохраняющийся огромный потенциал российского земельного рынка. Его основной особенностью является то, что рынок земли РФ еще окончательно не сформировался. Фактически он утвердился после принятия Земельного кодекса РФ и закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в 2002 году.
Основными проблемами рынка земли РФ и его регулирования являются неразвитость кадастрового учёта, проблема разграничения земель и формирования адекватного кадастрового учёта, правовой нигилизм в сфере земельных правоотношений (пробелы в законодательстве земельных правоотношений), а так же практическая безнаказанность чиновников в сфере земельных правоотношений по итогам проверок.
Для дальнейшего развития рынка земли РФ необходимо комплексно решить вопрос о формировании государственной земельной политики и формирования органа управления таковой. Пока на местах будет продолжаться неопределённость в уполномоченными органами в осуществлении земельной политики картина будет продолжать оставаться подобной сегодняшнему дню: преобладающие отношения аренды земель, неохотная продажа в собственность, недовведенный до конца земельный кадастр. Вполне возможно, что новые законодательные акты скорректируют российских чиновников в пользу большей «рыночности» и «прозрачности». Хотя одними законами не обойтись. Инфраструктуру рынка также необходимо создавать.
Список литературы
- Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г.
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г.
- Государственное регулирование земельных отношений / А.А. Варламов, В.С. Шаманаев. — М.: Колос, 2004. – 629 с.
- Экономическая теория: учеб. В.И. Антипина, И.Э. Белоусова, Р.В. Бубликова; под ред. И.П. Николаевой. – 2-е изд., перераб. и доп. : ТК Велби, Изд-во Проспект, 2008. – 576 с.
- Кипельман, С. Экономика рентных отношений в условиях современной России С. Кипельман, С. Андрюшин // Вопросы экономики. – 2005 г. — 609 с.
- Борисов Е.В. Экономическая теория: Учебник. М.: Юрайт-Издат, 2005. — 399 с.
- Курс Экономической теории. Общие основы. Микроэкономика. Макроэкономика./рук. авт. колл. А.В. Сидорович. [Текст] – М., 1997 – 736 с.
- Рынок земель сельскохозяйственных коммерческих организаций. Ханнанова Т.Р., Балашов Е.В., Кулешова В.П. Допущено УМО по образованию учебного пособия. / БГАУ Уфа 2002. – 450 с.
Электронное периодическое издание зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор), свидетельство о регистрации СМИ — ЭЛ № ФС77-41429 от 23.07.2010 г.
Соучредители СМИ: Долганов А.А., Майоров Е.В.
История развития земельного рынка в РФ в 1990-х гг;
Зарождение земельного рынка России произошло в результате начатых в 1990-1991 гг. преобразований в системе земельных отношений. Первые правовые акты земельной реформы были приняты еще бывшим Союзом ССР. Верховный Совет СССР в апреле 1990 г. принял Основы законодательства о земле. Однако в те времена шла острейшая дискуссия: нужно или не нужно вводить частную собственность на землю. Основы законодательства о земле не ввели право частной собственности на землю, но Основы ввели новшество – пожизненное наследуемое владение землей. Кроме того, было введено еще одно право – право аренды земли.
22 ноября 1990 г. был принят Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и 23 ноября 1990 г. Закон РСФСР «О земельной реформе». В них было впервые закреплено право частной собственности на землю, причем индивидуальной, коллективно-долевой и коллективно-совместной. У хозяйств изымалась часть земли для создания в каждом районе специального фонда для наделения землей фермерских хозяйств. Также был определен порядок выдела земельной доли и имущественного пая колхозников и работников совхозов. Это было сделано на основе статьи 12 бывшей Конституции РСФСР 1978 г., в которую в 1990 г. были внесены изменения, предусматривающие право частной собственности граждан на землю. Но это право было очень ограниченным, неполным: собственник земельного участка не мог отчуждать его ни в какой форме (продать, подарить и т. д.) в течение 10 лет, т.е. был установлен общий 10-летний мораторий на распоряжение землей.
В 1990-1991 гг. велась разработка Земельного кодекса РСФСР, и 25 апреля 1991 г. он был принят. Но Кодекс не мог выйти за рамки Конституции; свободно разрешалась только купля-продажа земли государством у граждан и, наоборот, гражданами у государства.
27 декабря 1991 года Президент издал Указ «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР». Указ установил право продажи (передачи в собственность) колхозниками и работниками совхозов своих земельных долей при выходе на пенсию; при получении земли в порядке наследования; при переселении с целью организации крестьянского хозяйства на свободных землях фонда перераспределения; при вложении вырученных средств от продажи земли в перерабатывающие, торговые, строительные и обслуживающие предприятия на селе. Колхозники, работники совхозов получили право продавать свои участки другим работникам совхозов или колхозникам либо лицам, вступающим в члены колхоза или поступающим на работу в совхоз. Таким образом, права указанных граждан на продажу земельных участков были расширены по сравнению с Конституцией и ЗК РСФСР.
Из названных положений Указа исходило и Постановление Правительства от 29 декабря 1991 года «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», в котором предписывалось колхозам и совхозам перерегистрироваться в новые формы хозяйствования (акционерные общества, товарищества, кооперативы и другие), т.е. привести свой статус в соответствие с Законом РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности». Это противоречило Конституции и ЗК РСФСР, но Конституционный Суд не отреагировал на это. Реформа продолжилась.
Законодательными актами Верховного Совета были урегулированы вопросы платности землепользования (Закон «О плате за землю» от 11 октября 1991 г.); залога земли (Закон «О залоге» от 29 мая 1992 г.) и ряд других. Верховный Совет, со своей стороны, принимал законы, направленные на дальнейшее расширение права частной собственности на землю. В Конституцию (статью 12) были внесены дополнения и изменения, согласно которым разрешалась свободная купля-продажа земельных участков гражданами в четырех случаях: для ведения личного подсобного хозяйства; садоводства; дачного строительства; индивидуального жилищного строительства. Соответствующий Закон «О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» был принят 23 декабря 1992 г., который предоставил право гражданам продавать указанные земельные участки другим гражданам независимо от сроков приобретения права собственности.
Однако по мнению Президента РФ действовавшие на тот момент Конституция и законы не соответствовали требованиям и задачам земельной реформы, темпам преобразований. Поэтому Президент РФ стал регулировать земельные отношения путем издания собственных указов. Для ускорения приватизации и дальнейшего совершенствования земельных отношений 25 марта 1992 г. вышел Указ «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий». В соответствии с Указом гражданам и юридическим лицам было предоставлено право, при приватизации государственных и муниципальных предприятий наряду с арендой земельных участков, приобретать их в собственность. В этом Указе впервые было предусмотрено право частной собственности на земельные участки, используемые для предпринимательской деятельности, а также право собственности юридических лиц на землю. 14 июня 1992 г. новым Указом Президента РФ был утвержден Порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, согласно которому покупателями земельных участков могли быть любые физические и юридические лица, включая иностранные, и лица без гражданства. Однако Указ содержал положения, противоречащие Земельному кодексу и Закону «О земельной реформе», а именно, разрешалась продажа земли иностранным гражданам и лицам без гражданства. Но и это противоречие не было ни устранено, ни опровергнуто Конституционным Судом РФ.
Очередным Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» было установлено, что земля – имущество, недвижимость; все сделки с землей должны регулироваться гражданским правом, с учетом земельного и экологического законодательства; земельное законодательство в указанной части должно соответствовать гражданскому кодексу. Однако новый Гражданский кодекс РФ, принятый лишь в 1994г., предусматривал верховенство земельного законодательства в вопросах регулирования земельных отношений. Содержащаяся в нем глава 17 «Право собственности и другие вещные права на землю» вводилась в действие только после принятия нового Земельного кодекса РФ, что произошло лишь в 2001г.
Реорганизационные меры получили конституционное обоснование только с принятием на референдуме 12 декабря 1993 г. новой Конституции РФ, закрепившей право «частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности» на землю, что позволило придать реформированию земельных отношений системный характер. Согласно ст. 36 «граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц». При этом «условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона». В то же время 24 декабря 1993 г. Указом Президента РФ «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией РФ» были отменены часть Земельного кодекса РСФСР, ряд статей Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», Закон «О земельной реформе».
В соответствии с Указом Президента РФ «Об основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994г.» продолжалась приватизация земель. В основных положениях содержались разделы, специально посвященные приватизации земель, – их купле-продаже при приватизации предприятий, а в сферу сделок с землей включились органы Госкомимущества.
Особое значение имеет Указ Президента РФ «О реализации конституционных прав граждан на землю» от 7 марта 1996 г. Он еще более расширил круг разрешенных сделок с землей. Указом были предусмотрены важные меры по закреплению прав граждан на земельные участки и доли, а также прав на свободное распоряжение ими в самых различных формах для развития сельскохозяйственного производства, свободного выхода для организации фермерских хозяйств; не ограничивались размеры приусадебных участков; предоставлено право на получение земли специалистам сельского хозяйства; предусмотрено право выкупа местными органами власти у крестьян земельных долей для перепродажи их другим лицам, желающим вести сельскохозяйственное производство, и т. д.
С введением права частной собственности на землю и других вещных прав земля все активнее стала включаться в гражданский оборот. Прежде всего, это относилось к землям, предоставленным гражданам под индивидуальное жилищное, дачное, гаражное строительство, садоводство, а в сельской местности – к приусадебным земельным участкам.
В конце 1990-х гг. были сделаны попытки упорядочить правовое регулирование процесса земельных преобразований и привести положения различных нормативных актов в соответствие друг с другом.
21 июля 1997 г. был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 16 июля 1998 г. Президент РФ подписал Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», что позволило включить земельные участки в общую систему залоговых отношений. 02 января 2000 г. принят Федеральный закон «О государственном земельном кадастре».
Таким образом, за годы реформирования на территории России практически были созданы основы нового земельного строя: ликвидирована государственная монополия на землю, осуществлен переход к многообразию форм земельной собственности; проведено бесплатное перераспределение земли в пользу граждан; введено платное землепользование, основная часть сельскохозяйственных земель передана в частную собственность; значительно возросла роль земельно-кадастровых работ; созданы объективные условия для оборота земли. Вместе с тем, в эти годы государство выпустило из рук стратегическое управление земельно-ресурсным потенциалом. Это обернулось ростом темпов деградации земель, свертыванием работ по повышению плодородия почв и обустройству земель, крайней слабостью материальной базы АПК, отсталостью его инфраструктуры, что также накладывает свой отпечаток на развитии земельного рынка, в особенности рынка сельскохозяйственных земель.
