Стадии развития рынка недвижимости
ЛЕКЦИЯ 9-10. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ.
Рынок недвижимости —это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.
Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.
Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, т.к. недвижимость — важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.
Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил (рис.9.1).
Рисунок 9.1 — Недвижимость — объект экономических и государственных интересов
Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определённые качественные и количественные характеристики. Сущность недвижимости как товара состоит в следующем:
— физическое содержание объекта недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объём, материалы конструкций, мощность инженерных систем и т.п.);
— юридические характеристики (в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект);
-экономические характеристики, дающие представления о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения и т.п.);
— затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т.д.); и доходности (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т.д.).
Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы:
1. Наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение. Точкой отсчёта здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путём. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.
2. На втором этапе появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жильё, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство, реализовать квартиру клиента за определённый срок.
3. Третий этап характеризуется превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир.
4. Со второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 года — этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъёма. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару.
Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошёл стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) – новый подъём, в том числе и некоторый рост цен.
Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:
1. создание новых объектов недвижимости;
2. передачу прав на недвижимость;
3. установление равновесных цен на объекты недвижимости;
4. эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;
5. распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;
6. инвестирование в недвижимость, выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:
6.1. со сменой собственника:
— куплю-продажу объектов недвижимости;
— обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);
6.2. с частичным или полным изменением состава собственников:
— изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;
— внесение в уставный капитал;
— банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счёт реализации имущества собственников);
6.3. без смены собственника:
— инвестирование в недвижимость;
— развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);
— изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;
— передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;
— регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;
— ренту (одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определённой денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме);
— пожизненное содержание с иждивением;
— передачу в доверительное управление;
— введение (снятие) сервитутов и иных обременении;
— страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.
Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.
Таблица 9.1- Особенности рынка недвижимости
* Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.). На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует ряд факторов. Наиболее важные из них приведены в табл. 9.2.
Рисунок 9.2 — Цикличность развития рынка недвижимости
1 — спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя; 2 — поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 — новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца; 4 — насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.
Таблица 9.2 — Система факторов, влияющих на спрос и предложение
Рынок недвижимости имеет разветвлённую структуру и его можно дифференцировать по различным признакам, представленным в табл. 9.3.
Таблица 9.3 — Классификация рынков недвижимости
Функции рынка недвижимости
Одна из главных функций рынка — установление равновесных цен, при которых платёжеспособный спрос соответствует объёму предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объём информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д.
Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.
Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.
Функция санирования — это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.
Информационная функция — это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщённой объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.
Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.
Стимулирующая функция выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.
Инвестиционная функция — рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.
Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.
Основные цели управления рынком недвижимости:
— реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;
— установление на рынке определённого порядка и условий для работы всем его участникам;
— защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;
— обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;
— создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;
— оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;
— справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;
— создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.
Рынок недвижимости и его особенности
В общем виде под рынком понимают совокупность экономических отношений между субъектами рынка по поводу движения товаров и денег, которые основываются на взаимном согласии эквивалентности и конкуренции.
Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система гибких механизмов, обеспечивающих создание, передачу и эксплуатацию объектов недвижимости, а также финансирование этих процессов. В связи с этим рынок недвижимости формирует, регулирует и обеспечивает отношения, возникающие между инвесторами, застройщиками, подрядчиками, пользователями недвижимости в ходе создания объекта недвижимости, между продавцами, покупателями, арендаторами, арендодателями, а также другими профессиональными участниками в процессе оборота прав на него, между собственниками, управляющими и пользователями в процессе его эксплуатации.
С общеэкономической точки зрения товаром на рынке недвижимости является участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Этот товар как объект сделок удовлетворяет различные реальные или потенциальные потребности и имеет определенные качественные и количественные характеристики.
Недвижимое имущество – наиболее долговечный товар из всех существующих, что повышает надежность инвестиций и снижает многие риски. Другой важной особенностью является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика, как территориальные предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, низкая ликвидность и т.п.
Жизненный цикл объекта недвижимости состоит из следующих основных этапов:
1. Создание объекта недвижимости – инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости (инвестиционный замысел, определение назначения объекта недвижимости, его проектирование, землеотвод, строительство (реконструкция), сдача в эксплуатацию). На этом этапе формируются основные затраты по созданию объекта недвижимости, которые воплощаются в его стоимости;
2. Оборот прав на объект недвижимости, включающий продажу, сдачу в аренду и т.д. Установление прав собственности, в том числе владения, пользования и распоряжения. На этом этапе происходит перераспределение финансовых ресурсов между субъектами рынка недвижимости;
3. Управление объектами недвижимости – эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства. Этот этап наиболее продолжителен и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости. На этом этапе происходит возврат вложенных инвестиций за счет получения прибыли и амортизации стоимости в процессе эксплуатации.
4. Ликвидация объекта недвижимости – разборка, демонтаж и другие операции по прекращению его существования. На этом этапе происходит физическая ликвидация объекта и государственная регистрация прекращения права собственности.
Спрос на рынке недвижимости –это количество земельных участков, зданий, сооружений, находящихся в гражданско-правовом обороте, и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам на определенный период времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены. Формирование спроса обусловливается следующими факторами.
1. Экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; платежеспособность покупателей, условия и доступность финансирования; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.
2. Социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; национальные и культурные условия, традиции населения; изменения предпочтений населения; образовательный уровень и др.
3. Природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.
4. Политические и административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.), степень совершенства законодательства; уровень политической стабильности.
5. Внешняя окружающая среда: состояние инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.
Предложение на рынке недвижимости – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам на определенный период времени.
В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. Основной тенденцией развития рынка недвижимости является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.
Значительное изменение предложения на рынке недвижимости требует длительного периода времени. В связи с этим следует различать предложение:
− в краткосрочном периоде. Так как предложение земли в целом как природного ресурса постоянно, то цена земли будет определяться исключительно спросом, что в краткосрочном периоде снижает маневренность предложения. При падении спроса снизится и равновесная рыночная цена. При падении цены предложение объектов недвижимости, как правило, не уменьшается. В отличие от других товаров улучшения (здания, сооружения и т.п.) на земляных участках имеют длительный период полезного использования. В результате объекты недвижимости по мере строительства накапливаются и образуют “запас”, что приводит к ослаблению влияния на цену поступающего на рынок нового предложения. Как правило, предложение существующей недвижимости всегда преобладает над предложением новой недвижимости, и цены, как правило, определяются спросом. Такая ситуация на практике уменьшает действенность рыночного механизма и приводит к тому, что в краткосрочном периоде предложение недвижимости неизменно;
− в среднесрочном и долгосрочном периодах. Использование объектов недвижимости возможно по многим назначениям, которые, как правило, конкурируют между собой. Ограниченные ресурсы необходимо эффективно распределять в соответствии с предпочтениями каждого потребителя и общества в целом. На практике использование земли не однородно: например, различают земли, предназначенные для сельскохозяйственного использования, и земли, предназначенные для городского строительства. Внутри каждого вида использования существует большое разнообразие типов использования. Например, сельскохозяйственные земли могут использоваться для производства продуктов овощеводства или животноводства, а городские земли − для размещения на них офисной, торговой, жилой или производственной функций. При этом потенциально существует возможность нескольких альтернативных вариантов использования объектов недвижимости. Таким образом, предложение в среднесрочном и долгосрочном периодах не может рассматриваться как величина постоянная, так как оно может быть увеличено за счет объектов недвижимости другого использования. В этом случае предложение объектов недвижимости описывается стандартной кривой. Чем больше цена объекта недвижимости, тем больше предложение, которое формируется, в том числе и за счет изменения типов существующего использования.
Таким образом, изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано за счет:
− строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;
− изменения типа использования;
− изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.
Основными особенностями функционирования рынка недвижимости являются следующие.
Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций. С одной стороны высокий уровень меняет структуру активов инвестора, а с дру-
гой – ограниченность ресурсов не позволит удовлетворить все его потребности.
Ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Высокая рыночная стоимость на объекты недвижимости ограничивает число покупателей, а высокая емкость рынка – число продавцов.
Величина спроса и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическими (местонахождение объекта, состояние инфраструктуры и т.п.) и историческими (дома разного периода постройки, архитектуры и т.п.) факторами: наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, мест массового отдыха и т.д.
Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности.
Необходимость выполнения регламентирующих функций (регистрация сделок и т.п.).
Неоднородность недвижимости. Данный фактор определяет существенную дифференциацию стоимости объектов недвижимости и доходов от их использования между различными объектами недвижимости одного типа в пределах одной местности.
Защищенность доходов от инфляции. Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы защищена от инфляции, так как инфляция переносится в цену, что пропорционально увеличивает и цену объекта, и арендную ставку по его использованию.
Высокие трансакционные издержки. Сделки с недвижимостью требуют высоких трансакционных (операционных) издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они существенно выше и могут достигать до 10% от цены.
Характеристика рынка недвижимости по различным признакам приведена в табл. 2.1.
Обобщенные характеристики рынка недвижимости
Циклы, периоды, фазы и стадии развития рынка недвижимости
Циклы рынка недвижимости представляют собой определённые движения (подъёмы и падения) рынка во времени. Циклы от начала подъёма и до начала следующего подъёма занимают довольно продолжительные периоды времени: в странах с развитой рыночной экономикой — от двух или трёх лет до 20 лет. Таким образом, циклы рынка недвижимости мы рассматриваем как его среднесрочные колебания с полупериодом 2-3 года.
Тем не менее, циклы рынка недвижимости нельзя строго назвать циклами, поскольку они не являются ни периодическими (они не повторяются регулярно или по предсказуемой схеме), ни в точности похожими один на другой. Каждый цикл отличается от предыдущих циклов причинами, продолжительностью, глубиной и влиянием на различные типы собственности и регионы.
Следует заметить, что циклы рынка недвижимости ведут себя несколько иначе, чем циклы других рынков, таких как рынок ценных бумаг или товарный рынок. Циклы рынка недвижимости не так резко выражены, как другие экономические циклы, и это объясняется уникальными характеристиками недвижимости.
Циклы рынка недвижимости не совпадают с макроэкономическими циклами. Эти различия объясняются тем, что строительство требует определённого времени (спрос не может быть удовлетворён мгновенно), а поскольку собственность уникальна, то поиск её владельца — процесс более длительный (рис. 2.8.).
Рынок недвижимости дольше достигает (и на короткое время) равновесия (когда спрос уравновешен предложением), поэтому циклические максимумы и минимумы рынка недвижимости выражаются преимущественно в виде резких повышений (подъёмов) и понижений (спадов).
Рис.2.8. Взаимосвязь циклов
Рынок недвижимости органически связан со всей экономической системой и чем более он развит, тем сильнее его зависимость от состояния экономики, финансовой системы и пр.
Повышение деловой активности на рынке недвижимости рождает дополнительный спрос на финансовые ресурсы, подрядные работы, рост оборота влечёт за собой спрос населения на товары и т.д.
В то же время рынок недвижимости и сам испытывает на себе мощное влияние смежных рынков, прежде всего, финансового, являющегося в странах с развитой рыночной экономикой основным источником ресурсов для сферы недвижимости.
Доходность иных финансовых активов, уровень рисков при инвестировании в них, состояние банковской системы — всё это прямо влияет на состояние рынка недвижимости.
За время одного цикла рынок недвижимости проходит ряд фаз (табл.2.4.).
Фазы цикла рынка недвижимости
На практике иногда удобно объединить несколько фаз в полуциклы, или периоды (например, фазы рецессии и спада — в период спада, фазы восстановления и подъёма — в период подъёма). И наоборот, выделять внутри фаз отдельные стадии (например, стадия депрессивной стабилизации после спада, стадия стабилизации после бума), которые могут быть как кратковременными, так и достаточно длительными (рис.2.7.).
Недостаточное предложение
Рис.2.7. Фазы рынка недвижимости
Умение определить, в какой фазе или стадии находится рынок, составляет основу работы аналитика при прогнозировании изменений на рынке.
Например, диаграмма изменения цен на жилье в Санкт-Петербурге за несколько лет отражает переход рынка от фазы подъема к фазе избыточного предложения, а затем в фазу спада (рис.2.8.).
Рис.2.8. Ежемесячный прирост цен на жилье массового спроса в Санкт-Петербурге, %
Колебания рынка недвижимости (real estate fluctuations) — это краткосрочные изменения цен и арендных ставок, обычно длящиеся от одного — двух дней до нескольких месяцев. В отличие от тенденций и циклов рынка недвижимости, колебания рынка недвижимости не являются следствием взаимодействия спроса и предложения. Их причиной являются силы, действующие на рынок снаружи. Например, природные катаклизмы, такие как ураганы или землетрясения, могут стать причиной колебаний и срывов на местном рынке недвижимости. Местные колебания также могут стать следствием спекуляции на крупном работодателе, приходящем в район или живущем в нем. Анализ рынка, как правило, не имеет дела с колебаниями, поскольку их нельзя предсказать, и нельзя ожидать, что они будут длительными. Тем не менее, зная о колебаниях, участник коммерческого рынка недвижимости может воспользоваться преимуществами важных альтернатив и возможностей выбора времени.
Тенденции рынка недвижимости
Тенденции рынка недвижимости (real estate trends) – это долгосрочные движения или тенденции спроса. Тенденции часто являются следствием изменения демографической ситуации (изменение потока мигрантов с положительного на отрицательный или наоборот), экономической ситуации в регионе (появление новых производств или прекращение работы ранее функционирующих, особенно градообразующих). Тенденции протекают медленно с течением времени; их влияние на рынок недвижимости слабо с точки зрения краткосрочного и даже среднесрочного периода, но в долгосрочной перспективе тенденции могут оказать на спрос значительное воздействие.
Циклы рынка недвижимости: как выбрать удачный момент для покупки жилья
«Транио» рассказывает, какие факторы помогают выявить рецессию или очередной пузырь на рынке и когда лучше приобретать, а когда — продавать дом или квартиру за рубежом.
Рынок недвижимости, как и экономика в целом, развивается циклично, причём его циклы определяются периодическими колебаниями основных показателей деловой активности, вызванными нарушением равновесия спроса и предложения. Рынок недвижимости особенно подвержен цикличности в связи с тем, что зачастую предложение не поспевает за быстро меняющимся спросом.
Цикл состоит из четырёх основных этапов: экспансии, перенасыщения, рецессии и восстановления. Каждая стадия характеризуется определённой динамикой цен, числа сделок и объёма строительства. Поэтому потенциальному инвестору важно понимать, в какой фазе цикла находится рынок страны, чтобы правильно выбрать момент для покупки или продажи недвижимости.
Экспансия
Экспансию порождает рост экономики и повышение покупательной способности населения. Рыночный цикл входит в эту фазу, когда уровень невостребованной недвижимости падает до минимума, а покупательский интерес, напротив, заметно увеличивается. Повышенный спрос влечёт за собой увеличение числа сделок и объёмов выданных ипотечных займов. В этот момент инвесторы начинают активно вкладывать средства в строительство новых объектов, чтобы удовлетворить возросший спрос. В условиях дефицита объектов на рынке наблюдается рост стоимости недвижимости и повышение арендных ставок.
Перенасыщение
В какой-то момент инвесторы перестают обращать внимание на завышенную стоимость земли или самих проектов, полагая, что дальнейший рост цен и арендных ставок окупит их затраты. Собственники объектов также продолжают играть на повышение цен. Именно тогда цены на экспонируемые на рынке объекты начинают заметно превосходить реальные покупательные возможности населения и бизнеса и число сделок начинает сокращаться. При этом строительство объектов, начавшееся ещё в период экспансии, невозможно остановить в одночасье, и наступает перенасыщение рынка, которое может привести к образованию пузыря.
Рецессия
Рецессия проявляется в снижении цен и арендных ставок, на которое влияет не только сократившийся спрос, но и рост доли невостребованной недвижимости, чей фонд пополняется завершающимися стройками. В период рецессии инвесторы замораживают новые проекты и темпы строительства падают.
Восстановление
Падение рынка происходит до тех пор, пока цены не опустятся до показателя, соответствующего реальным потребностям и возможностям покупателей. Тут начинается оживление рынка, постепенно растёт число сделок и снижается доля невостребованной недвижимости: спрос начинает поглощать созданные на стадии экспансии лишние площади. Восстановление рынка недвижимости должно подкрепляться экономическим ростом, который помогает поддерживать спрос на жилье и коммерческую недвижимость, хотя это происходит не всегда.
Таким образом, чтобы определить на какой стадии цикла находится рынок, необходимо изучить долгосрочную динамику основных показателей спроса и предложения, а также поведение главного рыночного индикатора — цен на недвижимость.
Спрос может быть выражен количеством сделок или объёмом выданных ипотечных кредитов. При расчётах можно использовать и косвенные данные: количество регистраций сделок купли-продажи , объёмы перевода денежных средств с целью приобретения недвижимости и т.п.
Покупательная способность выражается показателями соотношения личных доходов населения и стоимости жилья. К таким относятся, к примеру, коэффициент отношения доходов к средней цене единицы жилья или доля ипотечных платежей в структуре дохода домохозяйств.
Предложение может быть выражено данными о строительстве: числом новых строек или их завершений, а также показателями объёма жилого фонда. Стоимость недвижимости находит отражение в ценах квадратного метра или арендных ставках.
От теории к практике
Рассмотрим цикличность рынка недвижимости на примере Великобритании.
Относительную стабильность на рынке недвижимости Великобритании обеспечивает благоприятная экономическая и политическая обстановка. Периоды рецессии здесь непродолжительны, а восстановление происходит довольно быстро. Локальные рынки недвижимости Великобритании, за исключением Лондона, не сильно отличаются по ценовой динамике, поэтому можно говорить об общих для страны тенденциях развития.
Марина Филичкина Руководитель отдела продаж Tranio
Нынешний цикл на рынке недвижимости Великобритании начался с экспансии 2000-х годов , которая закончилась кризисом в 2007. За период экспансии, продлившийся с 2001 по 2007, цены выросли на 77,25 % (для сравнения: во время предыдущего цикла, начавшегося в середине 80-х , стоимость увеличилась на 63,60 %).
В 2000-е годы стремительный рост цен был обусловлен увеличением спроса: с 2002 по 2008 общий объём выданных ипотечных кредитов вырос на 64 % — с 221 до 363 млрд фунтов стерлингов. Рынок ответил на это ростом темпов строительства: с 2000 по 2007 ежегодное число завершённых проектов увеличилось на 30 %.
К 2007 году на рынке недвижимости образовался пузырь: темпы роста цен начали обгонять темпы роста заработной платы. В 2007 году доля ипотечных платежей в доходах британцев достигла 51,8 %, тогда как в 2000 году она равнялась 26,5 %. Коэффициент отношения цен на недвижимость к доходам населения впервые за 18 лет составил 5,75 (для сравнения: на пике предыдущего цикла, в 1989 он составлял 4,83).
С середины 2007 года началась рецессия: с резким падением спроса число сделок сократилось почти в два раза: с 1,6 млн в 2007 до 850 тыс. в 2008 году. Одновременно объём выданных ипотечных кредитов уменьшился на 28 %.
Всего за полтора года средняя стоимость недвижимости в Великобритании упала на 17 %. Со второй половины 2007 года началось постепенное сокращение числа новых строек, которое в середине 2008 достигло двадцатилетнего минимума — 16 тыс. (против 50 тыс. в середине 2007).
В 2009 году, когда число сделок с жилой недвижимостью сократилось до 800 тыс., средняя цена объекта упала до сопоставимого с 2005 годом уровня в 162 тыс. фунтов. Рецессия продолжалась с 2009 по 2012 год, а с начала 2013 началась фаза восстановления. Постепенно восстановился спрос: число сделок в конце 2014 года составило 1,2 млн, что только на 400 тыс. ниже уровня 2007 года. Цены на недвижимость снова начали расти: с I квартала 2013 года по III квартал 2015 рост составил 20 %. Одновременно с этим началось и восстановление строительства: в первом квартале 2015 года число новых строек достигло 40 тыс. единиц, что всего лишь на 10 тыс. единиц меньше пика 2007 года.
При первых признаках роста цен на рынке возникли опасения образования нового пузыря, однако, как и на стадии экспансии, в период восстановления цены могут расти до тех пор, пока они не войдут в противоречие с возможностями спроса. Сегодня доля платежей по ипотеке в доходах британцев в среднем составляет 28,8 %, что почти в два раза ниже уровня 2008 года, а коэффициент соотношения цен на жилье и доходов населения равняется 5,1.
Когда лучше покупать и продавать недвижимость
Выбирая недвижимость за рубежом, необходимо в первую очередь обратить внимание на состояние рынка выбранной страны и думать о долгосрочной перспективе, чтобы определить, как долго объект сохранит ликвидность и вырастет ли на него со временем цена.
Оптимальное время для покупки недвижимости — это начало стадии восстановления, когда цены достигают минимума и ожидается их дальнейший рост. Соответственно, лучшее время для продажи — это окончание периода экспансии или начало этапа перенасыщения.
Впрочем, в любой ситуации не стоит забывать о некоторых сопутствующих рисках:
- все рынки недвижимости развиваются циклично, но это не отменяет наличия особенностей каждого из них: так, рынок недвижимости Германии отличается плавностью перехода от одного этапа к другому благодаря законодательному регулированию, тогда как на более свободном рынке Испании часто случаются резкие спады и подъёмы;
- рынки недвижимости большинства стран, как правило, неоднородны: например, ситуация на рынке недвижимости Лондона несколько отличается от положения дел в других городах Великобритании, в Испании наблюдается рост цен в северных районах, а на юге стоимость жилья падает, а ситуацию на рынках недвижимости крупнейших мегаполисов мира, таких как Нью-Йорк , Лондон и Гонконг, вообще следует рассматривать отдельно;
- на длину циклов, глубину спадов и высоту подъёмов могут влиять и внешние факторы: социально-политические изменения, миграционные волны, ухудшение международной обстановки и т.п.
Иван Чепижко, «Транио»
Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи
Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю
