Сегментирование рынка недвижимости

Сегментация рынка недвижимости

При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода:

Институциональный подход предполагает описание видов деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, т. е. как самостоятельный институт, а также с указанием взаимосвязи между институтами. Выделим основные институты рынка недвижимости:

— органы власти (федеральные, региональные, муниципальные), осуществляющие регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости;

— институт независимой оценки недвижимости;

— банки и другие институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования;

— институт управляющих недвижимостью;

— государственный и частный нотариат;

-саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости и т.д.

Объектный подход предполагает классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а также соответствующие им права собственности). Правомерно будет выделить:

— рынок искусственных сооружений (жилой, промышленной и коммерческой недвижимости);

— рынок таймшеров и т.д.

Воспроизводственный подход предполагает описание структуры рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости.

Иерархическая пространственная система рынка недвижимости:

Отраслевая интегрированная по стадиям воспроизводства система рынка недвижимости:

— оборот прав на объекты недвижимости;

— эксплуатация объектов недвижимости;

— создание объектов недвижимости.

С достаточной степенью условности они могут быть представлены тремя группами отношений:

— рынок развития объектов недвижимости – совокупность отношений, возникающих в процессе реконструкции или создания объекта недвижимости. Предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости (обусловливают весь дальнейший характер операций с правами (оборот) и потребления объекта недвижимости);

— рынок потребления объектов недвижимости – совокупность отношений, возникающих в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимостью. Обеспечивает эксплуатацию, содержание и управление объектами недвижимости.

— рынок оборота прав на недвижимость – совокупность отношений, возникающих при перераспределения прав на недвижимость. Обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.

Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей – в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т. е. первичного рынка.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка и т. д.) увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же сказывается на росте цен на вторичном рынке.

Организованный рынок – это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

По виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов.

По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок; даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой).

По стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости.

По степени готовности к эксплуатации: существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства.

По форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных, др.

По виду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др.

По использованию (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного назначения.

Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкуренция, а также спрос и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.

Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости.

Сегментация рынка недвижимости В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на следующие рынка недвижимости: — рынок жилья; — рынок нежилой недвижимости; — рынок земли.

Рынок жилья — это совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена по поводу реализации и купли жилья. Две причины усложняющие процессы- техническая сложность рынка жилья и тесная связь его с рынком земли. Вторая жильё нельзя производить и продавать как пакеты с молоком: здесь мы имеем дело, по существу, уже с рынком капитала, частью инфраструктуры.

Читать еще: Стратегия на бирже

Такой сегмент рынка, как нежилая (коммерческая) недвижимость, включает в себя объекты, способные приносить доход своим владельцам и рассматривается ими как один из способов инвестирования капитала. Рынок коммерческой недвижимости стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, развитием рыночных отношений; он гораздо меньше, чем рынок жилья; преобладают сделки аренды. Недвижимость становится коммерческой если предполагается коммерческое использование с получением постоянного дохода. Рынок коммерческой недвижимости подразделяется согласно типам предпринимательской деятельности. Рынок коммерческой недвижимости имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах. Коммерческая недвижимость — это здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода. Коммерческая недвижимость включает в себя офисные здания, объекты промышленности, гостиницы, торговые центры, магазины, сельскохозяйственные предприятия, склады и гаражи и др.

Земельный рынок – это способ перераспределения земель, который носит экономический характер. Поэтому предложения о целесообразности или, наоборот, недопустимости вовлечения земли в рыночный оборот должны быть обоснованы именно экономически.

Сегментирование рынка недвижимости

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 99₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

Сегодня загородная недвижимость представлена на рынке тремя основными сегментами: земельными участками, коммерческой и жилой недвижимостью. «Доля каждого сегмента рынка загородной недвижимости представлена следующим образом: 62%-земельные участки, 30% – жилая недвижимость, 8% – коммерческая недвижимость», – рассказывает Ирина Гудкина, директор петербургского АН «Бекар».

Статус земельного участка

По мнению г-жи Гудкиной, участники рынка жилой и коммерческой недвижимости обязательно сталкиваются с организационными и юридическими вопросами по статусу земельных участков, где расположен или будет располагаться объект.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации от 25 октября 2001 года земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики; земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Так, в соответствии с федеральными законами предусмотрен порядок перевода земель из одной категории в другую. Под строительство жилой загородной недвижимости выделяются только земли населенных пунктов. В соответствии с градостроительными регламентами, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

Коммерческая недвижимость подразделяется на различные группы по назначению: офисную, торговую, нежилые здания (помещения) свободного назначения.

Первичный и вторичный рынок

Традиционно рынок жилой загородной недвижимости делится на две части: первичный рынок, на котором совершаются сделки с вновь построенными или реконструированными и зарегистрированными объектами, и вторичный рынок, где осуществляются сделки с объектами недвижимости, принадлежащими собственникам на основе права первичного приобретения.

В данный момент на вторичном рынке отсутствует подсегмент – дома в коттеджных поселках. В первую очередь это связано с тем, что на рынке жилой загородной недвижимости он пока не сложился. По оценкам экспертов, данный подсегмент появится на рынке не ранее, чем через три года.

по организации поселения (отдельно стоящие домовладения, организованные и неорганизованные домовладения);
по типу жилья;
по материалу стен и технологии строительства.

С точки зрения формы организации рынок жилого загородного индивидуального домостроения можно разделить на два подсегмента: отдельно стоящие коттеджи и коттеджи в составе коттеджных поселков.

Подсегмент отдельно стоящих коттеджей получил активное развитие в середине 1990-х годов, когда предложения коттеджных поселков не существовало. При отсутствии предложения люди самостоятельно возводили дома по своему вкусу.

В настоящий момент темпы роста сегмента отдельно стоящих коттеджей гораздо ниже темпов роста сегмента коттеджных поселков. Основное предложение на рынке отдельно стоящих коттеджей традиционно формируют северные районы (80% предложения).

В сегменте отдельно стоящих коттеджей выделяются «зоны» концентрации индивидуальной коттеджной застройки.

На сегодняшний день на рынке жилой загородной недвижимости наиболее активно растущим является подсегмент коттеджных поселков. В состав данного подсегмента могут входить различные типы жилья.

Спрос на загородную недвижимость подвержен сезонным колебаниям. По оценкам экспертов, подъем покупательской активности наблюдается в марте-апреле, на май приходится пик сделок. Кроме того, локальный всплеск спроса (преимущественно в сегменте дорогих объектов) обычно наблюдается в декабре.

Рост предложения происходит за счет активизации строительства в уже сложившихся зонах коттеджной застройки, постепенного освоения новых территорий в малопопулярных пока южном и восточном направлениях (Гатчинский, Кировский районы) и расширения зоны охвата по удаленности от города.

Распространение коттеджных поселков вышло за пределы 100-километровой зоны от МКАД. Такие максимально удаленные поселки расположены в основном в Приозерском и Волховском районах. Кроме того, на значительном удалении от города (далее 90 км) на Карельском перешейке продолжают формироваться так называемые стихийные закрытые мини-поселки, рассчитанные на «своих».

Рост предложения и активное продвижение коттеджных поселков на рынке в некоторой степени формирует и стимулирует спрос, поэтому покупателю приходится выбирать между покупкой дома в организованном поселке или приобретением/строительством собственного отдельно стоящего коттеджа.

Общий рынок современного загородного домостроения (если говорить именно о коттеджах, а не дачных домиках советского периода) состоит не только из объектов в коттеджных поселках, но и из отдельно стоящих индивидуальных домов.

Читать еще: Понятие и особенности рынка услуг

На сегодняшний день самым важным и существенным критерием разделения рынка жилой загородного недвижимости является выделение групп по размеру инвестиций в дом, общей стоимости приобретенной недвижимости. Границы этих групп зависят от платежеспособности покупателя, а также от личного восприятия цены.

Ирина Гудкина отмечает, что сегодня предпочтения покупателей весьма разнообразны. По ее мнению, покупатели начинают поиск вариантов, имея уже сложившееся представление о том, что они бы хотели приобрести. Так, для покупателей эконом-сегмента на первый план выходят ценовые критерии и формы оплаты (рассрочка платежа, кредит, ипотека), для более обеспеченных покупателей значимым являются местоположение, включая ландшафт, удаленность, наличие водоемов и пр.

Понятие рынка недвижимости. Его сегментация.

Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложений капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Иными словами – рынок недвижимости – это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения.

Сегментация рынка недвижимости в целом соответствует классификации недвижимости.

Традиционно следует классифицировать рынок недвижимости фасетным методом.

Таблица 3 – Классификация рынков недвижимости фасетным способом

Первичный рынок формируется за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот. Все последующие сделки проходят на вторичном рынке, где происходит передача прав от одного владельца или собственника другому.

Организованный рынок – это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав участников.Неорганизованный рынок — не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

Биржевой рынок— это купля-продажа объектов на бирже недвижимости, конкурсах и аукционах, проводимых фондами государственного и муниципального имущества или специальными уполномоченными организациями.

Рынок складских помещений. Дифференцируется по их оборудованию на:

— складские специализированные комплексы, оснащенные современными техническими средствами, отоплением;

— современно оборудованные ангары, подвальные;

— подвальные и полуподвальные помещения;

— первые этажи различных зданий;

Рынок незавершенного строительства. Образуется за счет муниципальных и частных объектов, не обеспеченных финансовыми, материальными и трудовыми ресурсами. Основывается на принципе взаимовыгодности – соглашения о процентном распределении построенных площадей между инвестором и собственником.

В зависимости от прав на недвижимость, которые являются объектом сделки купли-продажи, рынок недвижимости делят на рынок купли-продажи и рынок аренды.

На рынке купли-продажи передается полное право собственности, включающее правораспоряжение. На рынке аренды передается частичный набор прав, исключающий правораспоряжение.

Каждый из сегментов рынка развивается самостоятельно, так как существуют различия в законодательной и нормативной базах, ликвидности и специфических характеристиках отдельных рынков недвижимости, в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.

Цели анализа рынка недвижимости. Функции рынка недвижимости.

Первый этап анализа рынка недвижимости заключается в установлении цели анализа. Цель анализа обуславливает рамки его проведения, используемую информацию и уровень детализации.Причин для анализа может быть много (Например, ретроспективный анализ, с целью изучения процессов, которые протекали в прошлом для прогноза деятельности рынка на заданный период).

Цель анализа может быть обусловлена необходимостью решения следующих вопросов:

1) оценка стоимости отдельных видов недвижимости;

2) целесообразности инвестирования в строительство нового объекта недвижимости (или реконструкция существующего);

3) определения уровня риска кредитора в связи с финансированием покупки недвижимости;

4) формирования наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости или поиска активов, которые позволили бы получать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска;

5) поиск наиболее доходных сегментов рынка в долгосрочном периоде;

Таким образом, проблемы, затрагиваемые при проведении рыночного анализа, можно подразделить на 2 блока:

1) относящиеся к краткосрочным целям;

2) относящиеся к долгосрочным целям.

Четкое определение целей помогает установить, какой из этих двух периодов следует анализировать, т.е. глубину ретроспективного анализа, на какой сектор рынка следует сделать упор, а также определить глубину изучения рынка.

Функции рынка недвижимости.

1)коммерческая, 2)ценообразующая, 3)стимулирующая, 4)санирующая, 5)обеспечении конкуренции,

Перераспределяющая, 7)информационная, 8)инвестирующая. 9)регулирующая, 10)социальная,

Посредническая

Одна из главных функции рынка недвижимости – ценообразующая, т.е. установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения – избыточные предложения.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, а именно к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

В современном мире недостатки рыночного регулирования всё больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, в т.ч. и государственным управлением недвижимостью.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительской стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Санирующая функция – это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных участников.

Информационная функция – это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщённой объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. На рынке недвижимости действуют также и профессиональные участники.

Стимулирующая функция выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимости. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция – рынок недвижимости, это – привлекательный способ хранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимости. При этом само недвижимое имущество служит страховой гарантией инвестиционных рисков.

Читать еще: Полноценные и неполноценные деньги

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками недвижимости. Из владельцев недвижимости формируется средний социальный слой общества.

В результате неоднократного перераспределения на рынке объекты недвижимости в конечном счёте переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим их высокопроизводительное использование

Сегментирование рынка недвижимости

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 99₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

Статус земельного участка

Первичный и вторичный рынок

по организации поселения (отдельно стоящие домовладения, организованные и неорганизованные домовладения);
по типу жилья;
по материалу стен и технологии строительства.

В сегменте отдельно стоящих коттеджей выделяются «зоны» концентрации индивидуальной коттеджной застройки.