Параметры сегментации рынка недвижимости

Сегментация рынков недвижимости

Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономиче ского, государственного и экологического характера.

Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует сегментации рынка.

Основные сегменты рынка недвижимости:

• в зависимости от объекта (рынок земельных участков, зданий и сооружений);

• в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости (рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости);

• в зависимости от способности приносить доход (рынок доходной и недоходной недвижимости);

• в зависимости от типа операций (рынок аренды и рынок продажи);

• первичный и вторичный рынок.

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо вы делять различные сегменты рынка:

По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту – по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивнооздоровительные комплексы, танцевальные залы и т.д. Оценка стоимо сти такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.

По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).

По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).

Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальным инве сторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимо вышеприведенной структуры рынка, необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности:

• объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта;

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкуренция, а также спрос и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.

Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам про цедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оценивае мой недвижимости.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:

1. Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты).

2. Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственнопромышленные , торговые, складские здания, гостиницы, рестораны).

3. Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ).

4. Незастроенные земельные участки различного назначения (го родские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, запо ведники, зоны разработки полезных ископаемых).

5. Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.).

В зависимости от состояния земельного участка, рынок недвижи мости можно разделить на :

1. Застроенные земельные участки.

2. Незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки.

3. Незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки.

В зависимости от характера полезности недвижимости (ее способности приносить доход) подразделяются:

1. Доходная недвижимость.

2. Условно доходная недвижимость.

3. Бездоходная недвижимость.

В зависимости от степени представленности объектов:

1. Уникальные объекты.

2. Редкие объекты.

3. Широко распространенные объекты.

В зависимости от экономической активности регионов:

1. Активные рынки недвижимости.

2. Пассивные рынки недвижимости. В зависимости от степени готовности:

1. Незастроенные земельные участки.

2. Готовые объекты.

3. Не завершенные строительством объекты.

4. Объекты, нуждающиеся в реконструкции.

Каждый из перечисленных рынков недвижимости, в свою очередь, может быть разделен на специализированные субрынки. Субрынки сегментируются в соответствии с покупательскими предпочтениями по от ношению к цене недвижимости, сложности управления, величине дохода, степени износа, окружению, более узкой специализацией и др. Так, рынок сельскохозяйственной недвижимости может быть подразделен на рынки пастбищ, животноводческих ферм, лесных угодий, пахотных земель, садов и пастбищ для крупного рогатого скота.

Процесс идентификации конкретного объекта в рамках более крупного рынка называется сегментацией. Процесс сегментации рынка обычно заключается в выделении оцениваемой недвижимости в само стоятельный подкласс в соответствии с выявленными характеристиками оцениваемого объекта.

Читать еще: Заработок на торгах на бирже

Субрынок делится на меньшие сегменты в результате определения различных предпочтений покупателей и продавцов относительно разме ра, дизайна, ценового диапазона, местоположения и др.

Оценщики недвижимости изучают географические, демографические, социальноэкономические , психологические и производственные характеристики рынка недвижимости в контексте общеэкономической и региональной ситуации.

Сегментация рынка недвижимости

При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода:

Институциональный подход предполагает описание видов деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, т. е. как самостоятельный институт, а также с указанием взаимосвязи между институтами. Выделим основные институты рынка недвижимости:

— органы власти (федеральные, региональные, муниципальные), осуществляющие регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости;

— институт независимой оценки недвижимости;

— банки и другие институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования;

— институт управляющих недвижимостью;

— государственный и частный нотариат;

-саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости и т.д.

Объектный подход предполагает классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а также соответствующие им права собственности). Правомерно будет выделить:

— рынок искусственных сооружений (жилой, промышленной и коммерческой недвижимости);

— рынок таймшеров и т.д.

Воспроизводственный подход предполагает описание структуры рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости.

Иерархическая пространственная система рынка недвижимости:

Отраслевая интегрированная по стадиям воспроизводства система рынка недвижимости:

— оборот прав на объекты недвижимости;

— эксплуатация объектов недвижимости;

— создание объектов недвижимости.

С достаточной степенью условности они могут быть представлены тремя группами отношений:

— рынок развития объектов недвижимости – совокупность отношений, возникающих в процессе реконструкции или создания объекта недвижимости. Предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости (обусловливают весь дальнейший характер операций с правами (оборот) и потребления объекта недвижимости);

— рынок потребления объектов недвижимости – совокупность отношений, возникающих в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимостью. Обеспечивает эксплуатацию, содержание и управление объектами недвижимости.

— рынок оборота прав на недвижимость – совокупность отношений, возникающих при перераспределения прав на недвижимость. Обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.

Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей – в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т. е. первичного рынка.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка и т. д.) увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же сказывается на росте цен на вторичном рынке.

Организованный рынок – это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

По виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов.

По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок; даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой).

По стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости.

По степени готовности к эксплуатации: существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства.

По форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных, др.

По виду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др.

По использованию (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного назначения.

Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.

Читать еще: Торговля на бирже через интернет

Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости.

Сегментация рынка недвижимости В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на следующие рынка недвижимости: — рынок жилья; — рынок нежилой недвижимости; — рынок земли.

Рынок жилья — это совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена по поводу реализации и купли жилья. Две причины усложняющие процессы- техническая сложность рынка жилья и тесная связь его с рынком земли. Вторая жильё нельзя производить и продавать как пакеты с молоком: здесь мы имеем дело, по существу, уже с рынком капитала, частью инфраструктуры.

Такой сегмент рынка, как нежилая (коммерческая) недвижимость, включает в себя объекты, способные приносить доход своим владельцам и рассматривается ими как один из способов инвестирования капитала. Рынок коммерческой недвижимости стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, развитием рыночных отношений; он гораздо меньше, чем рынок жилья; преобладают сделки аренды. Недвижимость становится коммерческой если предполагается коммерческое использование с получением постоянного дохода. Рынок коммерческой недвижимости подразделяется согласно типам предпринимательской деятельности. Рынок коммерческой недвижимости имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах. Коммерческая недвижимость — это здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода. Коммерческая недвижимость включает в себя офисные здания, объекты промышленности, гостиницы, торговые центры, магазины, сельскохозяйственные предприятия, склады и гаражи и др.

Земельный рынок – это способ перераспределения земель, который носит экономический характер. Поэтому предложения о целесообразности или, наоборот, недопустимости вовлечения земли в рыночный оборот должны быть обоснованы именно экономически.

Сегментация рынка недвижимости

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 07 Июня 2014 в 20:56, курсовая работа

Краткое описание

Целью данной работы является исследование теоретических основ и сегментирование рынка недвижимости.
Для достижения поставленной цели, необходимо выполнить следующие задачи
изучить теоретические основы сегментации рынка:
понятие, цели, методы рыночной сегментации в маркетинге,
Основные признаки и критерии сегментирования
Позиционирование услуг
Иерархическая кластеризация
Кластерный анализ
Графический показатель

Содержание

Введение…………………………………………………………………………..3
1. Сегментация объектов и субъектов рынка и позиционирование товаров….5
1.1 Понятие, цели, методы рыночной сегментации в маркетинге………….5
1.2 Признаки и критерии сегментирования целевых рынков: сегментирование по потребителям, параметрам продукции, основным конкурентам……………………………………………………………………….9
1.3 Отбор целевых сегментов рынков…………………………………. …14
2.Сегментирование рынка недвижимости по товарному предложению…….19
2.1 Основные сегменты рынка недвижимости………. ………….……….19
2.2.Характеристика агентств недвижимости Топ-10……………………. 23
2.3 Рынок недвижимости, сбор данных по видам услуг……………….….29
2.4 Сегментирование регионального рынка недвижимости ……………. 32
Заключение……………………………………………………………………….42
Список литературы…………………………

Вложенные файлы: 1 файл

marketing_Segmentirovanie_rynka.docx

Инженерно — экономический институт

Кафедра «Мировой и региональной экономики»

по дисциплине «Маркетинг»

на тему: Сегментация рынка недвижимости

(на примере Агенства недвижимости «Александр»)

ученая степень, должность

1. Сегментация объектов и субъектов рынка и позиционирование товаров….5

1.1 Понятие, цели, методы рыночной сегментации в маркетинге………….5

1.2 Признаки и критерии сегментирования целевых рынков: сегментирование по потребителям, параметрам продукции, основным конкурентам………………………………………………… …………………….9

1.3 Отбор целевых сегментов рынков…………………………………. …14

2.Сегментирование рынка недвижимости по товарному предложению…….19

2.1 Основные сегменты рынка недвижимости………. ………….……….19

2.2.Характеристика агентств недвижимости Топ-10……………………. 23

2.3 Рынок недвижимости, сбор данных по видам услуг………… …….….29

2.4 Сегментирование регионального рынка недвижимости ……………. 32

Среди элементов рыночной экономики, особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Читать еще: Отчет эмитента ценных бумаг

Сегментация рынка – это определенная стратегия более рационального и полного приспособления производства и маркетинговых действий к потребителям рынка и требованиям покупателей. Эта стадия состоит в выделении из общей массы потенциальных потребителей продукции фирмы отдельных типичных групп, предъявляющих однородные требования к товару, одинаково реагирующих на рекламу, т. е. групп с одинаковыми потребительскими мотивациями, предпочтениями и поведением. Каждая такая группа образует определенный сегмент рынка, ориентируясь на который и осуществляется та или иная программа действий.

Сегментация рынка нацелена на узкую группу потребителей (сегмент рынка) через единый специализированный план маркетинга, который основывается на потребности. Для того, чтобы достигнуть главной и единственной цели своей деятельности – получения максимальной прибыли, предприятию целесообразно вместо разорительной борьбы с конкурентами эффективнее обслуживать тот или иной сегмент рынка.

Среди наиболее актуальных направлений в процессе сегментирования рынка можно выделить следующие: уточнение концепции сегментации и, соответственно, ее определения; перечисление способов сегментации; конкретизация признаков сегментации; совершенствование способа сегментации по свойствам продукта по параметрам их выраженности; совмещение сегментации и позиционирования; разработка способов сбора информации для проведения сегментации по свойствам продукта этого сегмента.

Целью данной работы является исследование теоретических основ и сегментирование рынка недвижимости.

Для достижения поставленной цели, необходимо выполнить следующие задачи

изучить теоретические основы сегментации рынка:
понятие, цели, методы рыночной сегментации в маркетинге,
Основные признаки и критерии сегментирования
Позиционирование услуг

Иерархическая кластеризация

Кластерный анализ
Графический показатель

В качестве примера рассмотрим сегментирование услуг, распространяющихся на разнообразные сегменты потребителей, выявим комплекс факторов, способствующих притоку потенциальных клиентов.

Рассмотрим процесс нахождения целевого сегмента рынка исходя из характеристик производителей и параметров продукции Агентств недвижимости.

Объектом исследования является агентство недвижимости «Александр»

Предметом исследования является сегментирование регионального рынка недвижимости.

Практическая значимость проведенного исследования заключается в разработке и применении на практике сегментации рынка агентств недвижимости в соответствии с определяющими критериями.

Курсовая работа написана с использованием литературы по маркетингу и мировой экономике. Для написания практической части курсовой работы использовались Интернет ресурсы. Исследование проводилось с применением статистического программного продукта SPSS-21.

Сегменты рынка недвижимости и их характеристика

Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы показателей.

Рынок недвижимости сегментирован, сегменты данного рынка можно выделить по следующим параметрам:

1. по экономическому содержанию и функциональному назначению объектов по данному показателю выделяют следующие виды рынков :

Б) рынок объектов промышленного назначения

В) рынок с/хоз. назначения

Г) рынок коммерческой недвижимости.

2) по виду объекта. Это рынки зданий, сооружений, предприятий, помещений и других объектов;

3. по географическому признаку выделяют :

А) муниципальный рынок

Б) региональный рынок

4. по инвестиционной мотивации

5. по цене и качеству продукта

6. по типу прав собственности на недвижимости.

неограниченные права собственности, права на аренду, права на недра, ограниченные по времени права, права на участие к кондоминиумах и т.д.

4) по степени готовности к эксплуатации рынки существующих объектов, незавершенное строительство, новое строительство;

5) по типу участников: индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, коммерческих фирм, муниципальных образований;

6) по виду сделок: купля-продажа, аренда, вещные права, ипотека;

7) отраслевая принадлежность: промышленность объектов, общественных зданий и сельскохозяйственных объектов;

8) по форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных объектов;

9) способ совершения сделок: первичный и вторичный рынок, организованный и неорганизованный, традиционный и компьютеризированный, биржевой и внебиржевой.

Основные сегменты рынка недвижимости – это рынок жилья, рынок земли и рынок нежилых помещений. Рынок жилья подразделяется на:

1) городской жилищный фонд, который, в свою очередь, подразделяется на жилье низкого качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное жилье;

2) рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство.

Рынок нежилых помещений. На данном рынке количество операций намного меньше, но в связи с очень высокой стоимостью объектов недвижимости оно является привлекательным для лиц, работающих на этом рынке.

Земля – это составная часть в любом объекте недвижимого имущества.

Особенности рынка недвижимости:

2) невысокая взаимозаменяемость объектов;

3) сезонные колебания цен;

4) сделки необходимо подвергать государственной регистрации;

5) вложение капитала в недвижимость.

В России рынок недвижимости начал формироваться после введения в начале 1990-х г г. права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, в связи с этим государство стало не единственным собственником объектов недвижимости.

Рынки различных регионов недвижимости имеют значительные отличия. Эти отличия обусловлены экономическими или природными условиями, региональной правовой базой, которая формируется местными властями.