Expresspool.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Параметры сегментации рынка недвижимости

Сегментация рынков недвижимости

Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономиче ского, государственного и экологического характера.

Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует сегментации рынка.

Основные сегменты рынка недвижимости:

в зависимости от объекта (рынок земельных участков, зданий и сооружений);

в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости (рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости);

в зависимости от способности приносить доход (рынок доходной и недоходной недвижимости);

в зависимости от типа операций (рынок аренды и рынок продажи);

первичный и вторичный рынок.

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо вы делять различные сегменты рынка:

По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту – по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивнооздоровительные комплексы, танцевальные залы и т.д. Оценка стоимо сти такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.

По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).

По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).

Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальным инве сторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимо вышеприведенной структуры рынка, необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности:

• объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта;

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкуренция, а также спрос и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.

Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам про цедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оценивае мой недвижимости.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:

1. Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты).

2. Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственнопромышленные , торговые, складские здания, гостиницы, рестораны).

3. Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ).

4. Незастроенные земельные участки различного назначения (го родские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, запо ведники, зоны разработки полезных ископаемых).

5. Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.).

В зависимости от состояния земельного участка, рынок недвижи мости можно разделить на :

1. Застроенные земельные участки.

2. Незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки.

3. Незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки.

В зависимости от характера полезности недвижимости (ее способности приносить доход) подразделяются:

1. Доходная недвижимость.

2. Условно доходная недвижимость.

3. Бездоходная недвижимость.

В зависимости от степени представленности объектов:

1. Уникальные объекты.

2. Редкие объекты.

3. Широко распространенные объекты.

В зависимости от экономической активности регионов:

1. Активные рынки недвижимости.

2. Пассивные рынки недвижимости. В зависимости от степени готовности:

1. Незастроенные земельные участки.

2. Готовые объекты.

3. Не завершенные строительством объекты.

4. Объекты, нуждающиеся в реконструкции.

Каждый из перечисленных рынков недвижимости, в свою очередь, может быть разделен на специализированные субрынки. Субрынки сегментируются в соответствии с покупательскими предпочтениями по от ношению к цене недвижимости, сложности управления, величине дохода, степени износа, окружению, более узкой специализацией и др. Так, рынок сельскохозяйственной недвижимости может быть подразделен на рынки пастбищ, животноводческих ферм, лесных угодий, пахотных земель, садов и пастбищ для крупного рогатого скота.

Процесс идентификации конкретного объекта в рамках более крупного рынка называется сегментацией. Процесс сегментации рынка обычно заключается в выделении оцениваемой недвижимости в само стоятельный подкласс в соответствии с выявленными характеристиками оцениваемого объекта.

Читать еще:  Итоги торгов на валютной бирже

Субрынок делится на меньшие сегменты в результате определения различных предпочтений покупателей и продавцов относительно разме ра, дизайна, ценового диапазона, местоположения и др.

Оценщики недвижимости изучают географические, демографические, социальноэкономические , психологические и производственные характеристики рынка недвижимости в контексте общеэкономической и региональной ситуации.

Сегментация рынка недвижимости

При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода:

Институциональный подход предполагает описание видов деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, т. е. как самостоятельный институт, а также с указанием взаимосвязи между институтами. Выделим основные институты рынка недвижимости:

— органы власти (федеральные, региональные, муниципальные), осуществляющие регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости;

— институт независимой оценки недвижимости;

— банки и другие институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования;

— институт управляющих недвижимостью;

— государственный и частный нотариат;

-саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости и т.д.

Объектный подход предполагает классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а также соответствующие им права собственности). Правомерно будет выделить:

— рынок искусственных сооружений (жилой, промышленной и коммерческой недвижимости);

— рынок таймшеров и т.д.

Воспроизводственный подход предполагает описание структуры рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости.

Иерархическая пространственная система рынка недвижимости:

Отраслевая интегрированная по стадиям воспроизводства система рынка недвижимости:

— оборот прав на объекты недвижимости;

— эксплуатация объектов недвижимости;

— создание объектов недвижимости.

С достаточной степенью условности они могут быть представлены тремя группами отношений:

— рынок развития объектов недвижимости – совокупность отношений, возникающих в процессе реконструкции или создания объекта недвижимости. Предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости (обусловливают весь дальнейший характер операций с правами (оборот) и потребления объекта недвижимости);

— рынок потребления объектов недвижимости – совокупность отношений, возникающих в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимостью. Обеспечивает эксплуатацию, содержание и управление объектами недвижимости.

— рынок оборота прав на недвижимость – совокупность отношений, возникающих при перераспределения прав на недвижимость. Обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.

Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей – в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т. е. первичного рынка.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка и т. д.) увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же сказывается на росте цен на вторичном рынке.

Организованный рынок – это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

По виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов.

По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок; даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой).

По стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости.

По степени готовности к эксплуатации: существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства.

По форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных, др.

По виду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др.

По использованию (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного назначения.

Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.

Читать еще:  Биржа на реальные деньги

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкуренция, а также спрос и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.

Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости.

Сегментация рынка недвижимости В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на следующие рынка недвижимости: — рынок жилья; — рынок нежилой недвижимости; — рынок земли.

Рынок жилья — это совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена по поводу реализации и купли жилья. Две причины усложняющие процессы- техническая сложность рынка жилья и тесная связь его с рынком земли. Вторая жильё нельзя производить и продавать как пакеты с молоком: здесь мы имеем дело, по существу, уже с рынком капитала, частью инфраструктуры.

Такой сегмент рынка, как нежилая (коммерческая) недвижимость, включает в себя объекты, способные приносить доход своим владельцам и рассматривается ими как один из способов инвестирования капитала. Рынок коммерческой недвижимости стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, развитием рыночных отношений; он гораздо меньше, чем рынок жилья; преобладают сделки аренды. Недвижимость становится коммерческой если предполагается коммерческое использование с получением постоянного дохода. Рынок коммерческой недвижимости подразделяется согласно типам предпринимательской деятельности. Рынок коммерческой недвижимости имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах. Коммерческая недвижимость — это здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода. Коммерческая недвижимость включает в себя офисные здания, объекты промышленности, гостиницы, торговые центры, магазины, сельскохозяйственные предприятия, склады и гаражи и др.

Земельный рынок – это способ перераспределения земель, который носит экономический характер. Поэтому предложения о целесообразности или, наоборот, недопустимости вовлечения земли в рыночный оборот должны быть обоснованы именно эко­номически.

Сегментация рынка недвижимости

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 07 Июня 2014 в 20:56, курсовая работа

Краткое описание

Целью данной работы является исследование теоретических основ и сегментирование рынка недвижимости.
Для достижения поставленной цели, необходимо выполнить следующие задачи
изучить теоретические основы сегментации рынка:
понятие, цели, методы рыночной сегментации в маркетинге,
Основные признаки и критерии сегментирования
Позиционирование услуг
Иерархическая кластеризация
Кластерный анализ
Графический показатель

Содержание

Введение…………………………………………………………………………..3
1. Сегментация объектов и субъектов рынка и позиционирование товаров….5
1.1 Понятие, цели, методы рыночной сегментации в маркетинге………….5
1.2 Признаки и критерии сегментирования целевых рынков: сегментирование по потребителям, параметрам продукции, основным конкурентам……………………………………………………………………….9
1.3 Отбор целевых сегментов рынков…………………………………. …14
2.Сегментирование рынка недвижимости по товарному предложению…….19
2.1 Основные сегменты рынка недвижимости………. ………….……….19
2.2.Характеристика агентств недвижимости Топ-10……………………. 23
2.3 Рынок недвижимости, сбор данных по видам услуг……………….….29
2.4 Сегментирование регионального рынка недвижимости ……………. 32
Заключение……………………………………………………………………….42
Список литературы…………………………

Вложенные файлы: 1 файл

marketing_Segmentirovanie_rynka.docx

Инженерно — экономический институт

Кафедра «Мировой и региональной экономики»

по дисциплине «Маркетинг»

на тему: Сегментация рынка недвижимости

(на примере Агенства недвижимости «Александр»)

ученая степень, должность

1. Сегментация объектов и субъектов рынка и позиционирование товаров….5

1.1 Понятие, цели, методы рыночной сегментации в маркетинге………….5

1.2 Признаки и критерии сегментирования целевых рынков: сегментирование по потребителям, параметрам продукции, основным конкурентам………………………………………………… …………………….9

1.3 Отбор целевых сегментов рынков…………………………………. …14

2.Сегментирование рынка недвижимости по товарному предложению…….19

2.1 Основные сегменты рынка недвижимости………. ………….……….19

2.2.Характеристика агентств недвижимости Топ-10……………………. 23

2.3 Рынок недвижимости, сбор данных по видам услуг………… …….….29

2.4 Сегментирование регионального рынка недвижимости ……………. 32

Среди элементов рыночной экономики, особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Читать еще:  К основным особенностям рынка труда относятся

Сегментация рынка – это определенная стратегия более рационального и полного приспособления производства и маркетинговых действий к потребителям рынка и требованиям покупателей. Эта стадия состоит в выделении из общей массы потенциальных потребителей продукции фирмы отдельных типичных групп, предъявляющих однородные требования к товару, одинаково реагирующих на рекламу, т. е. групп с одинаковыми потребительскими мотивациями, предпочтениями и поведением. Каждая такая группа образует определенный сегмент рынка, ориентируясь на который и осуществляется та или иная программа действий.

Сегментация рынка нацелена на узкую группу потребителей (сегмент рынка) через единый специализированный план маркетинга, который основывается на потребности. Для того, чтобы достигнуть главной и единственной цели своей деятельности – получения максимальной прибыли, предприятию целесообразно вместо разорительной борьбы с конкурентами эффективнее обслуживать тот или иной сегмент рынка.

Среди наиболее актуальных направлений в процессе сегментирования рынка можно выделить следующие: уточнение концепции сегментации и, соответственно, ее определения; перечисление способов сегментации; конкретизация признаков сегментации; совершенствование способа сегментации по свойствам продукта по параметрам их выраженности; совмещение сегментации и позиционирования; разработка способов сбора информации для проведения сегментации по свойствам продукта этого сегмента.

Целью данной работы является исследование теоретических основ и сегментирование рынка недвижимости.

Для достижения поставленной цели, необходимо выполнить следующие задачи

    1. изучить теоретические основы сегментации рынка:
    2. понятие, цели, методы рыночной сегментации в маркетинге,
    3. Основные признаки и критерии сегментирования
    4. Позиционирование услуг
    • Иерархическая кластеризация
    • Кластерный анализ
    • Графический показатель

В качестве примера рассмотрим сегментирование услуг, распространяющихся на разнообразные сегменты потребителей, выявим комплекс факторов, способствующих притоку потенциальных клиентов.

Рассмотрим процесс нахождения целевого сегмента рынка исходя из характеристик производителей и параметров продукции Агентств недвижимости.

Объектом исследования является агентство недвижимости «Александр»

Предметом исследования является сегментирование регионального рынка недвижимости.

Практическая значимость проведенного исследования заключается в разработке и применении на практике сегментации рынка агентств недвижимости в соответствии с определяющими критериями.

Курсовая работа написана с использованием литературы по маркетингу и мировой экономике. Для написания практической части курсовой работы использовались Интернет ресурсы. Исследование проводилось с применением статистического программного продукта SPSS-21.

Сегменты рынка недвижимости и их характеристика

Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы показателей.

Рынок недвижимости сегментирован, сегменты данного рынка можно выделить по следующим параметрам:

1. по экономическому содержанию и функциональному назначению объектов по данному показателю выделяют следующие виды рынков :

Б) рынок объектов промышленного назначения

В) рынок с/хоз. назначения

Г) рынок коммерческой недвижимости.

2) по виду объекта. Это рынки зданий, сооружений, предприятий, помещений и других объектов;

3. по географическому признаку выделяют :

А) муниципальный рынок

Б) региональный рынок

4. по инвестиционной мотивации

5. по цене и качеству продукта

6. по типу прав собственности на недвижимости.

неограниченные права собственности, права на аренду, права на недра, ограниченные по времени права, права на участие к кондоминиумах и т.д.

4) по степени готовности к эксплуатации рынки существующих объектов, незавершенное строительство, новое строительство;

5) по типу участников: индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, коммерческих фирм, муниципальных образований;

6) по виду сделок: купля-продажа, аренда, вещные права, ипотека;

7) отраслевая принадлежность: промышленность объектов, общественных зданий и сельскохозяйственных объектов;

8) по форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных объектов;

9) способ совершения сделок: первичный и вторичный рынок, организованный и неорганизованный, традиционный и компьютеризированный, биржевой и внебиржевой.

Основные сегменты рынка недвижимости – это рынок жилья, рынок земли и рынок нежилых помещений. Рынок жилья подразделяется на:

1) городской жилищный фонд, который, в свою очередь, подразделяется на жилье низкого качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное жилье;

2) рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство.

Рынок нежилых помещений. На данном рынке количество операций намного меньше, но в связи с очень высокой стоимостью объектов недвижимости оно является привлекательным для лиц, работающих на этом рынке.

Земля – это составная часть в любом объекте недвижимого имущества.

Особенности рынка недвижимости:

2) невысокая взаимозаменяемость объектов;

3) сезонные колебания цен;

4) сделки необходимо подвергать государственной регистрации;

5) вложение капитала в недвижимость.

В России рынок недвижимости начал формироваться после введения в начале 1990-х г г. права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, в связи с этим государство стало не единственным собственником объектов недвижимости.

Рынки различных регионов недвижимости имеют значительные отличия. Эти отличия обусловлены экономическими или природными условиями, региональной правовой базой, которая формируется местными властями.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector