Преимущественное право выкупа муниципального имущества
Предприниматели получат бессрочное право выкупа арендуемых помещений
Правительство внесло в Госдуму законопроект, отменяющий для малого и среднего бизнеса срок действия преимущественного права на выкуп арендуемого государственного и муниципального имущества. Этой льготы субъекты МСП должны были лишиться уже этим летом — теперь она становится бессрочной. Одновременно отменяется запрет на выкуп федеральной недвижимости.
Сейчас малые предприниматели, арендующие региональное государственное или муниципальное имущество — помещения, могут воспользоваться преимущественным правом его выкупа. Условия выкупа привязаны к сроку аренды имущества — по состоянию на 1 июля 2015 года. Срок действия этой льготы истекает 1 июля 2018 года. Ранее с подачи Минэкономики этот срок неоднократно продлевался — изначально такая приватизация действовала до 1 июля 2010 года, затем пролонгировалась до 1 июля 2013, 2015 и 2018 годов.
Законопроектом, внесенным в Госдуму, предлагается сделать право выкупа помещений бессрочным, а условия выкупа упростить за счет отмены привязки к дате, на которую имущество находилось в аренде. Другая существенная новация законопроекта, которую ждут предприниматели,— возможность выкупа арендованного федерального имущества. Сейчас субъекты МСП этого права лишены.
По словам замглавы Минэкономики Олега Фомичева, за десять лет использования преимущественного права выкупа собственниками региональных и муниципальных объектов стали более 50 тыс. предпринимателей-арендаторов. По данным на июнь 2017 года, общее число объектов, включенных в перечни недвижимости для МСП, составляло 44,9 тыс. Из них в федеральной собственности находилось 708 объектов, в собственности субъектов — 7,8 тыс., в муниципальной — 36,4 тыс. По оценке экспертного центра при уполномоченном по защите прав предпринимателей, на один муниципалитет приходится два с половиной случая приватизации — что «ничтожно мало».
Глава «Опоры России» Александр Калинин отмечает, что малому бизнесу было сложно выкупать помещения: «В кризис никто не выкупает, к тому же деньги заемные были очень дорогие». Особо радует предпринимателей возможность выкупа федеральной собственности — об этом «Опора» просила Владимира Путина в письме. «Прямой запрет на выкуп федерального имущества создавал коррупционные схемы по всей стране. Предпринимателей-арендаторов буквально заставляли платить мимо кассы»,— отмечает Александр Калинин. По его словам, многие здания из-за запрета пришли в аварийное состояние. «Выкуп федерального имущества — это принципиально новая возможность приватизировать то, что арендуется много лет»,— заключает глава «Опоры».
Индивидуальный предприниматель Евгений Смирнов, арендующий цеха у ФГУП «Экран» (г. Златоуст), подтверждает, что у предпринимателей есть большой интерес именно к федеральному имуществу, которое обычно имеет выгодное местоположение и коммуникации. По словам предпринимателя, арендовав разрушенные цеха в 2005 году, он уже вложил в ремонт 40 млн руб. и закупил оборудование на 100 млн. «Я плачу за аренду 800 тыс. руб. в месяц и в целом — 28 млн руб. налогов в год. Без дальнейшего выкупа будущего не вижу»,— отмечает предприниматель, опасающийся теперь, что арендуемую им недвижимость оценят слишком дорого.
Преимущественное право выкупа муниципального имущества
- Главная
- Контакты
- Обо мне
- Решения суда
- Административные
- Решение №1
- Решение №2
- Решение №3
- Решение №4
- Банкротство
- Юр.Лица
- Решение №1
- Физ.Лица
- Решение №1
- Решение №2
- Решение №3
- Юр.Лица
- Имущественные споры
- Решение №1
- Решение №2
- Решение №3
- Решение №4
- Решение №5
- Решение №6
- Решение №7
- Трудовые споры
- Решение №1
- Административные
- Услуги
- Физическим лицам
- Жилищные споры
- Наследственные споры
- Налоговые споры
- Земельные споры
- Семейные споры
- Сопровождение сделок
- Споры о защите прав потребителей
- Трудовые споры
- Банкротство физических лиц
- Юридическим лицам
- Имущественные споры
- Налоговые споры
- Корпоративные споры
- Административные споры
- Договорные споры
- Земельные споры
- Сопровождение сделок
- Абонентское обслуживание или разовые юридические услуги
- Банкротство юридических лиц
Новые правила выкупа недвижимости у государства или муниципалетета
В настоящей статье хочу коснуться вопроса выкупа предпринимателями арендуемых нежилых помещений у государства.
03 июля 2018 года вступил в силу федеральный закон №185-ФЗ, вносящий изменения, в том числе, в 159 федеральный закон от 22.07.08 об отчуждении недвижимого имущества из государственной и муниципальной собственности. Ранее федеральный закон 159-ФЗ предусматривал, что предприниматели могут выкупить без проведения торгов, по рыночной стоимости арендуемую недвижимость, лишь если по состоянию на 01.07.15 недвижимость арендовалась не менее двух лет подряд, то есть договор должен был быть заключен не позднее 01.07.13. Таким образом, все договоры аренды заключенные в более позднюю дату не подпадали под его действие. Кроме того, не подлежала продаже государственная недвижимость.
С 03 июля 2018 предприниматели могут выкупить как государственную так и муниципальную недвижимость, если на день подачи заявления о выкупе, она непрерывно находится в пользовании в течение двух лет и более. То есть больше нет привязки к дате заключения договора аренды.
Также для выкупа имущества необходимо:
- Чтобы не было задолженности по арендной плате и неустойке.
- Имущество не было включено в перечень имущества, передаваемого субъектам малого или среднего предпринимательства (в этом случае владеть недвижимостью придется от трех лет и более). Такой перечень утвержден постановлением Правительства Москвы от 16.12.2008 № 1140-ПП. Он ежегодно до первого ноября дополняется новыми объектами. Узнать попал ли ваш объект в указанный перечень можно на сайте ДГИ.
- На момент заключения договора купли-продажи недвижимости, сведения о предпринимателе не были исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Для реализации права на выкуп предприниматель должен обратиться с соответствующим заявлением в ДГИ (если имущество является московской муниципальной собственностью), который в течение 30 дней обязан подготовить проект договора купли-продажи или отказать в реализации преимущественного права выкупа. В Москве действует административный регламент, утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП, в котором достаточно подробно прописана процедура выкупа помещений, кроме того в нем прописан исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении преимущественного права выкупа.
Отказ Департамента и определенная рыночная стоимость объекта недвижимости может быть оспорена в суде. Кроме того, достаточно часто в суд приходится обращаться с исками о понуждении ДГИ заключить договор купли-продажи, подается такой иск в случае, когда ДГИ никак не реагирует на поданное заявление свыше 30 дней.
Споров по снижению выкупной стоимости в настоящий момент очень много и арбитры в большинстве случаев занимают стороны предпринимателей. Тем не менее, необходимо отметить, что выкупная стоимость определяется на основании отчета оценщика. Стороны спора вправе предложить на выбор суда свою кандидатуру оценщика, или же суд может назначить оценщика по своему усмотрению. Определение о проведении оценки в части выбора того или иного оценщика обжалованию не подлежит, поэтому оценку будет проводить эксперт назначенный судом.
Если предприниматель отказался от своего преимущественного права выкупа, или в течение 30 дней не подписал подготовленный ДГИ договор, или договор купли-продажи был расторгнут в связи с существенным нарушением его условий предпринимателем, то преимущественное право считается утраченным.
Оплатить приобретаемую недвижимость можно сразу или в рассрочку, при этом срок рассрочки не может быть менее 5 лет. На сумму рассрочки начисляются проценты в размере 1/3 ставки рефинансирования. Даже если заключено соглашение о рассрочке, предприниматель в любое время по своему усмотрению вправе выплатить всю сумму сразу. Кроме того, в счет оплаты по договору купли-продажи засчитывается стоимость неотделимых улучшений, произведенных предпринимателем с согласия арендодателя.
Так как 185-ФЗ разрешил выкупать и государственное имущество, можно предположить, что в скором времени появится и постановление правительства РФ, регламентирующее порядок выкупа государственного имущества.
В целом изменения законодательства носят положительный характер, и я надеюсь, что в скором времени многие желающие перейдут из категории арендаторов в категорию собственников недвижимого имущества.
Что изменилось для тех, кто хочет стать собственником арендуемого госимущества
Хотелось бы обратить внимание руководителей и участников субъектов малого и среднего предпринимательства на вступившие в силу с июля 2018 года изменения в закон № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».
Этим законом предусмотрено право предпринимателей стать собственниками помещений, которые они арендуют у государства. Причем прописанные в законе условия приобретения недвижимости — весьма и весьма комфортные, что делает этот закон едва ли не единственной по-настоящему действенной мерой поддержки малого и среднего бизнеса.
За прошедшие десять лет закон неоднократно претерпевал изменения, поскольку оказался неидеальным с точки зрения законодательной техники: практика выявила в нем достаточно существенные пробелы и противоречия
Основные изменения в законе, вступившие в силу с июля 2018 года:
1. Если раннее, срок действия закона составлял всего два года (в дальнейшем продлевался трижды), то с июля 2018 г. ограничение действия закона по времени было отменено. Закон № 159-ФЗ стал действующим бессрочно.
2. До июля 2018 года можно выкупить только те из арендуемых помещений, которые находились в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности. Это прямо следовало из его названия.
Внесенные в июле 2018 г. изменения исключили из его названия и статей слова о собственности субъектов РФ.
В настоящее время, малый и средний бизнес может на льготных условиях приобрести не только муниципальное, но и федеральное имущество.
3. Право на выкуп предоставлялось предпринимателям только в том случае, если арендуемое имущество непрерывно находилось в их временном владении и (или) пользовании как минимум в течение трех лет до дня вступления закона в силу, то есть до 5 августа 2008 г.
По новым правилам можно приватизировать помещение, которым непрерывно пользуешься как минимум в течение двух лет на момент подачи заявления о выкупе.
Такой подход дает арендатору возможность воспользоваться правом на приватизацию в будущем, если в настоящее время он не может приобрести арендуемое помещение.
4. Если арендатор не стал заключать договор купли-продажи арендуемого помещения или не подписал присланный ему договор в течение тридцати дней с момента его получения, он лишался преимущественного права на выкуп. Такое правило действовало все десять лет существования закона № 159-ФЗ.
После внесения изменений в закон арендаторы, отказавшиеся от покупки или вовремя не подписавшие документы, вновь могут воспользоваться возможностью льготной приватизации. Если муниципалитет (область, РФ) решит приватизировать принадлежащее им имущество в общем порядке в период, когда предприниматель продолжает арендовать помещение, то арендатор снова получает право подать публичному собственнику заявление о выкупе.
5.При выкупе арендуемого помещения предпринимателям предоставляется рассрочка на срок не менее пяти лет.
Предприниматель, решивший выкупить арендуемое помещение, сам выбирает порядок оплаты единовременно или в рассрочку, а также предпочтительный для него срок рассрочки в предусмотренных законом пределах.
Срок рассрочки устанавливается нормативным правовым актом Правительства РФ (для федерального имущества), законом субъекта РФ (для собственности субъекта), муниципальным правовым актом (по муниципальному имуществу) и не может быть менее пяти лет.
6. В настоящее время закон № 159-ФЗ предусматривает два разных подхода приватизации:
а) по инициативе собственника
• Собственник имущества принимает решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.
• Уполномоченный орган направляет арендатору копию решения, предложение о заключении договора купли-продажи помещения и проект этого договора.
• Предприниматель подписывает договор купли-продажи в течение тридцати дней с момента получения предложения — конечно, в том случае, если собирается приобрести арендуемое помещение.
Примечание:
Существенный недостаток в том, что субъекты РФ и муниципалитеты не хотят продавать свое имущество предпринимателям.
Условия приватизации:
• На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет, что подтверждается договором аренды.
• Отсутствует задолженность по арендной плате.
• Арендуемое помещение не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу.
• На момент заключения договора купли-продажи сведения о предпринимателе (ИП или юридическом лице) не исключены из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
б) по инициативе арендатора
Условия приватизации:
• На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех и более лет, что подтверждается договором аренды.
• Арендуемое помещение включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу, в течение как минимум пяти лет до дня подачи этого заявления.
Вывод: фактически, закон предполагает предоставление малому и среднему бизнесу товарного кредита в виде рассрочки на срок не менее пяти лет с оплатой за пользование в размере 1/3 ключевой ставки ЦБ РФ.
Важно не только знать, но и использовать законы в своих интересах.
Шесть вопросов о праве преимущественного выкупа
Субъекты малого и среднего предпринимательства, которые непрерывно арендуют помещения в федеральной, региональной или муниципальной собственности не менее двух лет и не имеют задолженности по арендной плате, штрафам и пеням. Некоторые объекты приватизировать нельзя: они включены в перечни на соответствующем уровне.
Выкуп может состояться по инициативе собственника, который посылает предложение заключить договор и проект договора. Арендатор, который отвечает требованиям закона, может выступить со своей инициативой и подать заявление.
Арендатор может в любой момент отказаться от заключения договора, подтвердил недавно Верховный суд (см. «ВС защитил арендатора в деле о преимущественном выкупе»). Но при этом он теряет право преимущественного выкупа.
Мера выглядела как временная, но с течением времени законодатель расширял возможности для малого и среднего бизнеса.
- Ранее субъекты малого и среднего предпринимательства могли выкупить помещения, только если им направлялось уведомление о предстоящей приватизации.
- 5 августа 2008 года вступил в силу Закон от 22 июля 2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства ». В первой редакции такое право давали тем, кто пользовался объектами не меньше трёх лет по состоянию на 5 августа 2008 года и исправно за них платил, а площадь помещений не превышала предельных значений, установленных субъектом. Срок действия – до 1 июля 2010 года.
- 17 июля 2009 года срок аренды сократили до двух лет. Кроме того, предусмотрели, что не должно быть задолженности по аренде (пеням, штрафам).
- 1 июля 2013 года срок приватизации продлили до 1 июля 2015 года. Изменилась дата, на которую субъект должен был владеть имуществом, – до 1 июля 2013 года. Предусмотрели возможность оспорить предложенную цену, установлен минимальный срок рассрочки оплаты и т. п.
- 30 июня 2015 года срок приватизации продлили до 1 июня 2018 года. Изменилась дата, на которую субъект должен был владеть имуществом, – до 1 июля 2015 года.
- 3 июля 2018 года появилось бессрочное право преимущественного выкупа, отменили привязку к дате. Большинство субъектов малого и среднего предпринимательства получили возможность выкупить по рыночной стоимости ещё и федеральную недвижимость.
Подобной статистики Росреестра найти не удалось, но юристы подтверждают, что осталось.
В Москве пик приватизации пришёлся на 2013–2014 годы, волна спала в 2015–2016 годах, делится «субъективными ощущениями» управляющий партнёр Consul Group Consul Group Федеральный рейтинг группа Налоговые споры × Сергей Пивоварчик. По его словам, именно тогда выкупили всю самую привлекательную недвижимость. Но в столице всё ещё есть, что выкупать, говорит эксперт.
В Петербурге достаточно объектов, привлекательных для выкупа, считает старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Коммерческая недвижимость/Строительство 35 место По количеству юристов Профайл компании × Вероника Перфильева. «Если учесть, что ограничений срока в законе нет», – добавляет она.
В Краснодарском крае также хватает таких объектов, далеко не все арендаторы воспользовались своей возможностью, рассказывает управляющий партнёр АБ Юг Юг Региональный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции 7 место По выручке Профайл компании × Юрий Пустовит. Хотя иногда, особенно в регионах, арендовать выгоднее, чем приобретать в собственность, уточняет юрист.
Бывает, что собственники чинят препятствия, но куда чаще встречаются бюрократические проволочки и разногласия по условиям выкупа, делится Перфильева. С этим соглашается Пустовит. По его наблюдениям, споры возникают в основном по таким условиям выкупа:
- цена (рыночная или нет?);
- условие оплаты (допустима ли рассрочка?);
- каковы санкции за просрочку платежа (насколько большую неустойку может предлагать публичный собственник?);
- возможно ли зачесть стоимость неотделимых улучшений;
- возможно ли расторгнуть договор в случае просрочки оплаты.
Главный спорный вопрос – это цена, которая нередко бывает завышенной, говорит Перфильева. Если у арендатора свой отчёт об оценке, а у арендодателя – свой, то вопрос обычно решается в суде с помощью судебной экспертизы. Если эксперт завысил рыночную стоимость и покупатель с этим не согласен, то можно попытаться признать экспертизу недостоверной и ходатайствовать о назначении повторной, делится Пивоварчик. В таких вопросах он советует привлекать внешних специалистов. «Крайне утопично спорить с судебным экспертом о рыночной стоимости, если у вас нет специальных познаний», – считает эксперт.
Договоры о выкупе может оспаривать прокуратура по причине нарушений, как правило, из-за занижения цены, предупреждает Пустовит.
Помимо завышенной цены арендаторы часто оспаривают отказы в приватизации – законные и незаконные. Например, в деле № А40-254713/2017 ООО «ИТУ – ВНИИТ» боролось за здание в самом центре Москвы, в Газетном переулке. Городские власти против этого возражали: они не были согласны с результатами экспертизы, а также указывали, что это памятник регионального значения. Две инстанции обязали их передать объект по цене, которая установлена судебной экспертизой, и включили в договор охранные обязательства. Но АС Московского округа обнаружил ошибку в определениях нижестоящих инстанций: они не учли положения ст. 20 и 29 закона о приватизации, а также позицию Верховного суда в деле № А11-10976/2016. Согласно им, объект культурного наследия регионального значения и вовсе не подлежал приватизации.
Если отказ в заключении договора был незаконным, то арендаторы отправляются в суд взыскать убытки – вернуть арендные платежи начиная с того дня, когда владелец должен был продать объект. Суды их взыскивают. Но, как показывает пример дела № А12-15937/2011, могут вычесть из этой суммы расходы, которые арендатор потратил бы на содержание объекта, если бы стал собственником. В том деле 12-й ААС вычел расходы из присуждённого на содержание общего имущества, а также налог на имущество.
- Физическим лицам
