История ипотечного кредита
История ипотечного кредитования в России
Принято считать, что история ипотеки в России начинается с конца 20 века, однако на самом деле наш ипотечный рынок начала активно развивать еще императрица Елизавета Петровна. С 1754 года были открыты первые банки в России, выдававшие ипотечные кредиты.
Развитие ипотеки в дореволюционной России активно продолжалось до 1917 года. В то время ипотечные кредиты назывались поземельными, так как банки выдавали кредиты под залог земли. После революции в России от ипотечного рынка не осталось и следа, но элементы российского ипотечного кредитования были переняты различными странами.
История развития ипотеки и ипотечного рынка в России
История развития современной ипотеки в России действительно берет свое начало в конце 20 века. И до сих пор система ипотечного кредитования в нашей стране находится в стадии становления. Российский ипотечный рынок начал формироваться в 1995 году, когда «ДельтаКредит» и «Сбербанк» стали выдавать ипотечные кредиты под залог имеющегося жилья у заемщиков. Условия выдачи займов стали более мягкими, а отбор клиентов был более дифференцированным.
Так, в середине 1990‑х ипотека выдавалась только при наличии официального дохода, тогда как сегодня банк учитывает и другие источники дохода потенциального заемщика. В те годы значительно уменьшилось количество документов и справок, которые необходимо было предоставить, увеличился круг потенциальных заемщиков, поэтому ипотечный рынок начал развиваться и набирать обороты. Однако при этом кредиты выдавались только на приобретение жилья на вторичном рынке, что не способствовало развитию строительной отрасли.
Сильный удар по ипотечному рынку
В сентябре 1997 года было создан институт развития ипотеки – «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», а в июле 1998 года вступил в силу Закон «Об ипотеке». Этот закон был призван стимулировать кредитные организации к расширению бизнеса через выдачу ипотечных займов, а россиян – к покупке жилья с привлечением кредитных средств. Однако этим планам не суждено было сбыться, так как в августе 1998 года, буквально через месяц после принятия закона, в России произошел дефолт.
На несколько лет об ипотечном кредитовании пришлось забыть, и рынок жилья претерпевал кризис. Лишь немногие кредитные организации могли позволить себе выдачу долгосрочных займов на приобретение жилья в условиях высочайшей инфляции и резко снизившихся доходов населения. Однако федеральный закон «Об ипотеке», принятый в 1998 году, определил контуры системы ипотечного кредитования, которая действует до сегодняшнего момента.
Восстановление ипотечного рынка в 2000‑х
Дефолт 1998 года очень сильно отразился на ипотечном кредитовании в России, лишь в начале 2000‑х годов ипотечный рынок начал оживать. Знаковым событием этого периода стало принятие в 2002 году Стандартов АИЖК по процедурам выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов. Ипотека стала выдаваться сначала под 18%, затем под 15%, с первоначальным взносом минимум 30% от стоимости квартиры.
А в период с 2005 по 2007 годы, когда уровень инфляции снизился, и доходы населения начали вырастать, начался активный рост ипотечного рынка. В борьбе за клиента банки формулировали ипотечные предложения с низким первоначальным взносом – до 10% а базовая процентная ставка снизилась до 11% годовых. Бурное развитие ипотечного рынка существенно подстегнуло рынок недвижимости: цены на жилье росли.
Так, в 2005 году объем ипотечного кредитования составил 56,3 миллиарда рублей, в 2006 году — уже 263,6 миллиарда рублей, а в 2007 году — 556,5 миллиарда рублей. Однако расцвету ипотечного кредитования в России серьезно помешал мировой финансовый кризис 2008 года, который длился и весь 2009 год.
Как отразился на ипотеке кризис 2008 года?
Мировой финансовый кризис 2008–2009 годов кардинально изменил ситуацию на ипотечном рынке. Цены на жилую недвижимость упали на 30–40%. Из-за отсутствия доступа к длинным деньгам многие кредитные организации либо ушли с рынка, либо приостановили свои ипотечные программы. В кризис на ипотечном рынке остались только крупные банки, и то кредитов выдавалось крайне мало.
Восстановление ипотечное рынка после кризиса
Снова ужесточились условия выдачи ипотечных кредитов. Требования к заёмщику в части проверки платежеспособности возросли. В начале 2008 года уже практически не выдаются кредиты без первоначального взноса. Намного сократилось количество программ ипотечного кредитования. Так к концу 2008 года впервые за всю историю развития ипотечного кредитования в России объем выдачи кредитов — снизился на 51%, показав отрицательную динамику.
Чтобы не допустить полного краха ипотечного рынка в декабре 2008 года АИЖК при поддержке правительства РФ разработали программу поддержки заемщиков и предложили реструктуризировать ипотечные займы. Для реализации данной программы в начале 2009 года было создано дочернее предприятие АИЖК — Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов. АРИЖК помогало заемщикам получить отсрочку по выплате платежей на один год.
Развитие ипотеки после кризиса 2008
В 2009 году для восстановления ипотечной системы Правительство РФ выделило 250 млрд рублей. На эту сумму кредитные организации могли рефинансировать ипотечные кредиты, выданные по ставке, не превышающей 11%. Так, в 2010 году началась постепенная реабилитация ипотечного рынка. Объемы кредитования постепенно увеличились, на рынок вышли новые участники. В 2011 году ставки снизились до 12% — 11,5%.
Однако в 2012 году средняя ставка по ипотеке несколько возросла и составила 12,3%. Однако объем кредитования увеличился вдвое по сравнению с 2006 годом. Кредиты под залог недвижимости стали более доступны и прозрачны для заемщика, некоторые сборы были отменены, был разработан ряд льготных программ. В 2013 году ипотека демонстрирует уверенный рост, и достигла объемов выдачи 2008 года.
Новый экономический кризис 2014 года снова отбросил развитие ипотечного кредитования на несколько шагов назад. Ставки возросли до 20%, заемщики валютной ипотеки перестали справляться с выплатами, объем кредитования снова снизился. Но в начале 2015 году Правительство РФ делает все возможное, чтобы поддержать ипотечный рынок и вновь выделяет субсидии на ипотеку, предоставив возможность льготной процентной ставки в размере 13%.
К 2018 году Правительство обещает снизить ставку по ипотеке до 6%-7% годовых. Насколько этот прогноз реален – покажет время.
ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ
студент, кафедра инноваций и предпринимательства НГУЭУ,
РФ, г. Новосибирск
студент, кафедра инноваций и предпринимательства НГУЭУ,
РФ, г. Новосибирск
канд. экон. наук, доц. НГУЭУ,
В настоящее время люди принимают инвестиционные решения, связанные с приобретением жилья или заключением договора найма. При покупке жилья встает вопрос о принятии финансового решения, которое заключается в выборе источников финансирования (собственные денежные средства или заемные). Большинство людей обращаются к ипотечному кредитованию для приобретения жилья.
Между понятиями «ипотека» и «ипотечное кредитование» есть разница.
Ипотечное кредитование ‒ долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений [1].
Ипотека ‒ одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остаётся во владении и пользовании должника, а кредитор, в случае невыполнения последним своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества [1].
Таким образом, ипотека ‒ это обеспечение по ипотечному кредиту. Ипотечное кредитование подразумевает выдачу банком кредита под залог недвижимого имущества. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.
Ипотека в России возникла достаточно давно. В XIII ‒ XIV вв. на Руси одновременно с возникновением частной собственности на землю возник первый вид кредитования, получивший название «заклад». Его специфика заключалась в том, что он не требовал во владение кредитора передачи заложенного имущества. Субъектами кредитования являлись заемщики и кредиторы. В дальнейшем ипотечное кредитование стало развиваться.
В 1649 году в период экономического кризиса Соборным Уложением был предусмотрен переход заложенного имущества в собственность кредитора, так как в сложившихся условиях требовалось усиление ответственности должника[4].
Процесс становления и совершенствования ипотечного кредитования протекал при поддержке государства.
При Екатерине II в 1786 году появилось первое ипотечное кредитное учреждение после издания манифеста об учреждении Государственного заемного банка. Его целью являлась организация ипотечного кредитования дворян, имеющих в собственности землю. Ипотечное кредитование в данном случае выступало формой долгосрочного инвестирования.
Зарождение страховых операций так же связанно с ипотекой. Первым российским страховым учреждением является образованная в 1786 году Страховая экспедиция. В установленном порядке предусматривалось страхование каменных домов при проведении кредитных операций с целью сохранности имущества должника и кредитора [2].
В Москве и Санкт-Петербурге в начале ХIХ века создаются новые кредитные институты, одной из целей которых являлась выдача кредитов под залог недвижимости.
Залоговое право подробно регламентировалось в Своде законов гражданских, который был введен в действие в Российской империи в 1835 году.
Термин залога относился только к недвижимому имуществу, именно поэтому ипотека существовала в трех видах:
‒ казенная ипотека (заключение договора при участи государства);
‒ частная ипотека (заключение договора между частными лицами);
‒ банковская ипотека (выдача ипотечных ссуд в кредитные учреждения).
Отсутствие должного контроля со стороны государства, а так же легкость в получении кредита, стали причиной большой задолженности банкам со стороны помещиков, так как полученные денежные средства быстро тратились не по назначению.
В середине ХIХ века в России была образована национальная система ипотечных учреждений. В сфере ипотечного кредитования был проведен ряд реформ, в результате которых кредиты стали выдаваться облигациями. Займы такого вида был достаточно надежными. В случае, если заемщик не возвращал деньги по ипотечной ссуде, то сумма, вырученная за счет продажи заложенного имущества, направлялась на погашение облигации.
Указом от 1859 года императором Александром II был издан указ о запрете выдачи ссуд из государственных учреждений, что практически отменило казенную ипотеку [2].
В 1861 году после отмены крепостного права возникла необходимость в организации ипотечного кредитования для крестьян. В 1882 года при Министерстве финансов для оказания государственной поддержки в приобретении земли крестьянам был создан Крестьянский поземельный банк. В полномочия банка входила выдача целевых ссуд крестьянам на приобретение земли и погашение долгов под её залог.
В первые годы существования было открыто 25 отделений, но в последующие годы наблюдалась тенденция к сокращению операций в банках и сокращению количества самих отделений, что являлось следствием аграрного кризиса. В период кризиса между ипотечными кредитными учреждениями обострилась конкурентная борьба. Государственный дворянский земельный банк, выдававший ипотеку дворянам, начал свою деятельность наряду с Крестьянским банком, который выдавал ипотеку крестьянам, увеличились размеры выдаваемых ссуд акционерными земельными банками, что стало причиной приостановления продажи дворянских земель.
Отличие дворянского банка от других ипотечных учреждений состояло в сословном составе заемщиков и льготными условиями кредита для потомственных дворян. Сроки кредитования значительно выше, чем для других сословий, низкая процентная ставка (не более 5% годовых), взимание просроченных платежей на льготных условиях. Правительство стремилось оградить поместное землевладение от сокращения с помощью льготных ипотечных кредитов. Со временем дворянский банк постепенно начал терять свою «сословную чистоту», т.к. многие земли были проданы людям, которые не относились к первому сословию. К 1915 году из 19 048,3 тыс. десятин земли было куплено потомственными дворянами 48,3 %, крестьянами было приобретено 20,5 %, купцами и мещанами 9,2% [4].
В начале ХХ века акционерные земельные банки получили право проводить операции с городской недвижимостью. Положение об акционерных коммерческих и земельных банках предусматривало деятельность не более 2 банков на территории одной губернии.
Деятельность банков контролировал министр финансов. Его полномочия заключались в следующем: утверждение уставов акционерных земельных банков, ограничение выпуска акций этими банками. На покрытие убытков использовался резервный фонд, который хранился в отделениях Государственного банка.
В системе ипотечного кредита акционерные земельные банки заняли ведущее положение, то есть ипотечное кредитование сосредоточилось в руках частных лиц. Стоит отметить, что за всё время существования акционерных земельных банков только один из одиннадцати стал банкротом.
В начале ХХ века произошел расцвет деятельности банков, чему способствовали экономический рост в стране. Улучшились условия кредитования: сумма кредита возросла от 60% до 100% стоимости приобретаемой земли, а также снизилась процентная ставка от 8% до 4,5 ‒ 3,5% годовых. Увеличилось количество отделений банков до 52 [4].
Расцвет ипотечной системы в России наблюдался в 1914 г. В залоге из всей частной земли находилось 60%. Суммы ипотечных ссуд достигли 4,5 млрд. рублей. Из них 2,2 млрд.руб. приходилось на долю городских кредитных обществ. Ипотечное кредитование способствовало развитию экономики промышленности, земельного рынка, городского и сельского хозяйства.
История ипотечного кредитования была прервана Октябрьской революцией, так как частная собственность оказалась под запретом. В конце 1918 года ипотечного кредитования не существовало.
В начале 1990-х годов произошло возрождение ипотечного кредитования. Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят в 1998 году, таким образом ипотека получила законодательное обеспечение. Стадия активного роста ипотечного рынка началась с 2005 года: за один только год было выдано более 30 млрд. рублей [3].
Ситуация ухудшилась во время экономического кризиса 2008 ‒ 2010гг. Увеличение количества непогашенных займов привело к тому, что банки повысили процентные ставки, а так же ужесточили требования по страхованию залога. Очередной этап развития ипотеки пришелся на начало 2011 года [3].
В настоящее время ипотека характеризуется интеграцией и унификацией. Интеграция подразумевает совместную работу банков с застройщиками, риелторами и брокерами. Унификация же — это попытка внедрить общие стандарты.
Таким образом, за свою многолетнюю историю ипотека прошла сложный путь. Именно поэтому при формировании надежной современной системы ипотечного кредитования нужно учитывать опыт развития системы в прошлом для эффективного функционирования в настоящем.
Список литературы:
- Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ;
- Голицин Ю.П. Фондовый рынок дореволюционной России. – М., 2018;
- Матюхин Г.Г. Ипотека: От истории – к современности // Банковское дело. 2013. № 1;
- Оселедец В.М. История развития ипотечного кредита в дореволюционной России // Сибирская финансовая школа. ‒ 2004. ‒ №3(52). ‒ С. 105‒108.
Ипотека от Солона до наших дней. Что нужно знать заемщику
Ипотека представляет собой популярный как в России, так и во всем мире вид кредитования на длительные сроки под залог недвижимости. Под ипотекой не обязательно понимают кредит на покупку жилья. За границей заемщик может потратить взятые в банке средства на приобретение автомобиля, оплату образования или лечения. Основной признак ипотеки — использование недвижимости в качестве залога. Если заемщик не сможет обслуживать кредит, то банк становится собственником заложенной недвижимости (в России подобные ссуды называют кредитами под залог жилья).
Описанная схема гарантирует банку возврат долга, что позволяет предоставлять кредиты по низким процентным ставкам — в отличие от стандартного потребительского кредитования, при котором гарантом платежей выступает доход заемщика. Поскольку при ипотеке выплаты осуществляются в течение десятилетий, здесь используемый при потребительском кредитовании подход не работает. Никто не может гарантировать сохранение своего источника дохода на столь длительный период.
Обычно в массовом представлении ипотека понимается как целевой кредит на квартиру (либо иную недвижимость), которая выступает в качестве залога. Для получения подобного займа не обязательно нужно быть владельцем собственности — достаточно оплатить стартовый взнос и подтвердить требуемый уровень ежемесячного дохода. В роли залога может выступать квартира, дом, земельный участок, коммерческая недвижимость. До погашения кредита владелец заложенного объекта не может в полной мере распоряжаться им.
Если ситуация развивается благоприятно для покупателя недвижимости, он рассчитывается с банком, возвращая стоимость залога и проценты за пользование кредитом. При этом он становится полноправным собственником приобретенного объекта. Если же заемщик не может погасить долг, банк покрывает задолженности за счет залога. Если вырученных средств не хватает, клиент остается должен банку эту разницу.
На величину процентной ставки влияют условия по определенным продуктам, наличие созаемщиков или поручителей. Существует возможность рефинансирования ипотеки. Для этого в другом банке заемщик берет кредит с более выгодными условиями, за счет которого погашает прежний долг.
История ипотеки. Солон и ипотечный столб
Понятие ипотеки возникло еще во времена античности, в Древней Греции. Первые сведения о ней относятся к VI веку до н.э., когда правивший в Афинах Солон затеял известные реформы законодательства. Ранее в роли обеспечения по кредиту выступал сам должник. Поэтому человек, не имеющий возможности выплатить взятый долг, становился рабом.
Солон изменил это положение. Вместо личной ответственности заемщика он ввел имущественную. На земле должника устанавливался специальный столб с надписью, которая сообщала о нахождении данной недвижимости в залоге. Вот этот столб и получил название ипотеки, от древнегреческого слова hypotheka — подставка. В дальнейшем этот термин стал обозначать вообще любой залог недвижимости.
На Западе ипотека применяется уже много веков, что привело к созданию развитого банковского сектора кредитования, характеризующегося давно наработанными условиями. В развитых странах ипотека является относительно недорогим продуктом. К примеру, в Европе средняя ипотечная ставка составляет порядка 3—5% (а в России достигает, а то и превышает 10%). Ставка может также быть плавающей. Ее значение устанавливается ниже фиксированной, однако у банка остается право несколько раз повышать ее за период выплаты.
Впрочем, проблемы случаются и на Западе. Так, в 2000-х годах в США выдавалось слишком много займов высокорисковой ипотеки (subprime). В результате накопления большой массы высокорискованных кредитов потерпели крах два ипотечных гиганта — Freddie Mac и Fannie Mae, что стало спусковым крючком общемирового экономического кризиса.
Ипотека в России
История ипотечного кредитования в нашей стране значительно более скромная. Ее начало было ознаменовано принятием чуть больше 20 лет назад закона «Об ипотеке». Тогда же было создано государственное Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию. В 1998 г. ипотеку выдавали на 3 года под очень высокие проценты — 40% годовых. Естественно, желающих на такие условия было крайне мало.
Массовой ипотека стала только начиная со второй половины 2000-х годов, после смягчения банковских условий и начала активной раздачи жилищных кредитов. В тот период наблюдался рост стоимости недвижимости, поэтому ипотечные сделки были довольно выгодными для покупателей.
После кризиса 2008 г. банки потеряли доступ к длинным деньгам. Из-за этого доля ипотеки сократилась. А самый тяжелый удар по российским ипотечникам был нанесен в 2014 г. Тогда в результате обвала рубля примерно в 2 раза увеличились размеры платежей по валютной ипотеке. Многие банки тогда выдавали кредиты в валюте. Из-за катастрофической девальвации рубля сотни тысяч заемщиков потеряли возможность обслуживать ипотечные кредиты по новому курсу. Эта ситуация не нашла своего разрешения до сих пор. Валютная ипотека в РФ де факто прекратила существование.
Сегодня в России размер первоначального взноса стартует от 10% стоимости приобретаемого жилья. Этот взнос выступает фактически в роли подтверждения наличия у заемщика регулярного дохода и его возможности самостоятельно накопить определенную сумму. С повышением первого взноса снижаются размеры ежемесячных платежей, и наоборот.
Для подтверждения дохода обычно используются справки 2-НДФЛ или 3-НДФЛ (для наемных сотрудников и индивидуальных предпринимателей соответственно). Возможно также применение схожих по форме справок банка либо работодателя. Существуют и справки о заявленном доходе. В этом случае сумма дохода вписывается самим заемщиком. Однако в такой ситуации банк затребует другие подтверждения. Это могут быть выписки с банковских счетов, документы о собственности, заверенные копии трудовой книжки и пр.
Чтобы ипотека не легла непосильной ношей на плечи заемщика, необходимо заранее тщательно просчитать все свои доходы и расходы. Желательно оценить шансы как на увеличение своих заработков, так и на возникновение дополнительных финансовых рисков. Сегодня в России функционирует ряд государственных программ, обеспечивающих поддержку ипотеки. Существуют определенные льготы для пенсионеров, военнослужащих, малообеспеченных, многодетных и пр. В результате в 2018 г. было отмечено увеличение ипотечного портфеля банка «Дом.РФ» (бывшего АИЖК) на 93,1% (объем портфеля на начало 2019 г. — 40,3 млрд руб.).
Это интересно
В некоторых странах за долгое время существования ипотеки сложились любопытные традиции. Например, в Шотландии полностью рассчитавшиеся по кредиту хозяева дома красят входные двери в красный цвет. В США в аналогичных ситуациях над дверями размещают изображение крылатого орла.
Во время Великой Депрессии в Соединенных Штатах получил известность налетчик Чарльз Флойд по прозвищу «Красавчик» (Pretty Boy). Этот «Робин Гуд» грабил банки, а попутно уничтожал все найденные в них ипотечные документы. Фактически он освобождал заемщиков от долгов по ипотеке. В стране почитали Красавчика, как настоящего героя!
Среди европейских стран наиболее выгодна ипотека во Франции. Размер ставки здесь начинается от 2,1% годовых. А кредит могут дать даже больше, чем на 100% цены жилья. Банком кредитуются все сопутствующие расходы клиенты — страховые, юридические, и даже стоимость ремонта в новой квартире.
Зачастую считается, что советской властью было нивелировано само понятие ипотеки — ведь собственностью граждане СССР не обладали, а значит и не могли ничего оставить в залог банку. Однако в 1946 г. власти выдавали кредиты желающим переехать в Сибирь или на Дальний Восток трудящимся 10-летние кредиты всего под 1%. По этой программе можно было приобрести дом за 8—12 тыс. руб. Это составляло тогда зарплату инженера за 1 год.
История ипотеки
История ипотеки
Ипотека появилась в современной России всего пару десятков лет назад, поэтому можно решить, что она — изобретение нового времени. Но на самом деле ипотеку изобрели еще древние греки, да и в России она существовала до начала 20 века. Предлагаем исторический экскурс с путешествием по странам – ипотека с момента появления до наших дней.
Древний мир
Залог земли как способ обеспечения исполнения обязательства, был известен еще в Древнем Египте. Но непосредственно ипотека появилась в Древней Греции. Этот институт создал архонт Солон, который в 594 году до нашей эры проводил в Афинах экономические реформы. Главное изменение, которое Солон ввел в своем полисе — отмена долгового рабства. Новым обеспечением залога стало имущество должника, в том числе земельные участки. По законам Солона, на землях людей, получивших в долг крупную сумму, устанавливали большой белый камень. На нем высекали сумму залога и остальные детали займа. Эти белые камни и назывались ипотекой, что в переводе с древнегреческого означает «основание», «залог», «предупреждение». В дальнейшем столбы сменились особыми ипотечными книгами.
В Древнем Риме ипотека достигла наибольшего совершенства и юридического развития. Были две формы залога – сделки «fiducia cum creditore» и ручного заклада «pignus». При первой должник для обеспечения долга передавал вещь в собственность кредитору, а тот мог возвратить полученное после погашения долга, а мог и продать третьему лицу. Тогда должник был вправе претендовать на возмещение ущерба. Вторая форма, появившаяся в конце 3 века до н.э., означала передачу вещи должника кредитору не в собственность, а во владение.
Античная система ипотеки погибла вместе с Римской империей, но сама идея оказалась живучей.
Ипотека в Средние века и до 17 века
Кредитование под залог недвижимости в той или иной форме встречается на протяжении всего Средневековья: на рубеже 14 века ипотека получает законодательное закрепление в Германии, с конца 16 века — во Франции.
На Руси частная собственность на землю и одновременно первый вид кредитования, получивший название «заклад», появились еще в 13–14 веках. В 15 веке появился залог недвижимого имущества и прежде всего вотчинных (наследственных) земель. Первые упоминания о нем есть в Псковской судной грамоте – своде законов Псковской феодальной республики. Правда, в тот период условия получения ссуды под залог недвижимости почти не отличались от других форм кредита.
Если должник не мог расплатиться, вотчина переходила в собственность кредитора, который становился полным ее владельцем. Кредиторами обычно выступали монастыри, купцы и крупные землевладельцы. В 1649 году было издано Соборное уложение – главный кодекс России на ближайшие два десятилетия. В этом документе был законодательно предусмотрен безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора. Уложение положило начало законодательному оформлению ипотеки, разрешив брать ссуды под залог наследственных земель, правда, без крестьян.
В Пруссии, в 18 веке, во времена правления Фридриха Вильгельма Первого зародилась идея организации одноуровневой системы ипотечного кредитования. После Семилетней войны в Пруссии обострилась проблема срочного восстановления сельского хозяйства. Землевладельцы не могли накопить на восстановление разрушенных и полуразрушенных имений, закупки семян и скота. При этом государству тоже нужны были деньги — в результате налоги повышались, а помещики окончательно разорялись.
Решить проблему с помощью прежней системы кредитования не получалось — инвесторы не верили в особую надежность ссуд, выдаваемых под залог недвижимости. Кредиторы опасались давать займы должникам, платежеспособность которых они не знали или не могли оценить. Единственным надежнейшим залогом была земля. За предоставленный займ выдавались ценные ипотечные бумаги — прообразы современных закладных листов. В 1767 году был издан закон, на основе которого было принято Положение о создании так называемых «Ландшафтов в Силезии» — кредитных товариществ, которые занимались предоставлением ипотечных кредитов.
Силезский ландшафт был кредитным союзом, в который были обязаны входить все дворяне и помещики в округе. Такое обязательное членство давало право на получение займа на условиях, выгодных для заемщика. Правда, первоначально кредит был не суммой денег, а закладным листом. Помещик сам искал кредитора и отдавал ему в залог закладной лист. Кредитным обеспечением для владельца этой ценной бумаги были обязательства ландшафта, который осуществлял возврат кредита и процентов по нему.
Первые ипотечные банки
В 1770 году в Силезии был основан первый государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам, а с начала 19 века он распространил свою деятельность на мелкие помещичьи владения, а после и на крестьянские хозяйства. Кроме того, в немецких княжествах и в Австрии были созданы ипотечные книги — единый реестр, в котором учитывались все земли, обремененные залогом.
Во Франции подхватили идею развития ипотечного кредитования, и в 1852 году был учрежден специализированный банк — Credit Foncier de France (Земельный кредит Франции). Только этот банк мог проводить ипотечные операции, зато получить кредит на нужды сельского хозяйства стало легче. Централизация ипотечного кредитования по всей территории Франции привела к более равномерному распределению капиталов между Парижем и провинциями.
В отличие от прусских ландшафтов Земельный кредит Франции был создан в форме общества частного права с привлеченным капиталом. Французы устранили общую ответственность, характерную для ландшафтов, а в выдаваемой ценной ипотечной бумаге перестали указывать конкретное имущество, отвечающее по данной бумаге. Непосредственное требование владелец закладного листа мог предъявить только к ипотечному банку. В результате появился новый инструмент, независимый от залога земельного участка, — закладной лист, как ценная бумага.
В России первые государственные кредитные учреждения – дворянские банки, появились стараниями графа Петра Ивановича Шувалова в 1754 году. Они были созданы для борьбы с ростовщичеством и для создания щадящих условий кредитования для дворян-землевладельцев. Но в отличие от других стран, где закладывали землю, в России до отмены крепостничества предметом залога были в основном «души». Про торговлю «мертвыми душами» писал Гоголь, и как писал!
В 1786 г. при Государственном заемном банке была создана Страховая экспедиция – первое учреждение в России, страхующее каменные дома, которые передавались в залог при получении кредита. К договору прикладывался страховой полис, в который обязательно включали план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк.
