Эффективности ипотечного кредитования

В статье рассматривается мероприятия по повышению эффективности деятельности банка на рынке ипотечного кредитования. Рассмотрены проблемы ипотечного кредитования, выявлены направления для совершенствования рынка ипотеки.

Ипотека начала набирать обороты в нашей стране довольно недавно. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки.

Жилищный вопрос на сегодняшний день является одним из самых актуальных. Жилищная проблема стоит перед 60% российских семей, в той или иной степени не удовлетворенных жилищными условиями. В России на одного человека приходится только 22 кв. м жилья. В развитых странах в два-три раза больше.

Вопрос развития и улучшения ипотечного кредитования в стране является актуальной темой, так как российский рынок жилья не имеет соответствующих эффективно действующих финансово-кредитных механизмов, которые поддержали бы платежеспособный спрос граждан на предлагаемую недвижимость. Совершенствование данной системы сделает приобретение жилья доступным, посодействует увеличению спроса и станет основной предпосылкой достижения реального экономического роста.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования – создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:

— увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

— активизировать рынок жилья;

— вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

— привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

— обеспечить развитие строительного комплекса;

— оживить экономику страны в целом.

Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:

— высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;

— высокие расходы на оформление жилья в кредит;

— проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему. Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее актуальной для развития системы ипотечного кредитования в России. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере своей ликвидности.

— психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения – нежелание жить в долг;

— проблема поступления инвестиций в жилищную сферу, основным препятствием являются высокие финансовые риски, которые можно разделить на риск нереализации построенного жилья и строительные риски.

Совершенствование ипотечного кредитования является одной из важнейших задач, которая стоит перед правительством Российской Федерации, руководством регионов и многочисленными кредитными организациями, которые работают на данном рынке.

В настоящее время развитие системы ипотечного кредитования сдерживается рядом факторов, в связи с этим предлагаются следующие рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования:

— в настоящее время ипотечные жилищные кредиты выдаются под достаточно высокие процентные ставки – 12-15% годовых, что приводит к значительному удорожанию полученного кредита. В результате этого лишь незначительная часть населения может позволить себе использовать ипотечный кредит в решении своих проблем. В связи с этим, предлагается снизить процентную ставку по ипотечному кредиту, что позволит вовлечь в ипотеку значительные слои населения с различным уровнем дохода.

Также возможен вариант, рассчитанный на более состоятельную часть населения – ипотечного кредитования с использованием договора купли – продажи квартир в рассрочку. Отличительной чертой этой процедуры является фактическая реализация квартиры с рассрочкой оформления в собственность. Основу взаимоотношений составляет договор купли – продажи квартиры с рассрочкой платежа, позволяющий пользоваться приобретенной в кредит площадью, но ограничивающий право распоряжаться ею. Агент банка покупает квартиру и передает ее в залог, а клиент покупает ее в кредит с рассрочкой оформления в собственность. Положительным моментом в этой схеме является то, что заемщику не надо тратиться на дорогостоящее оформление кредита.

— Решить проблему значительного первоначального взноса можно путем внесения в качестве первоначального взноса итоговой суммы по срочному депозиту. Это значит что, если у заемщика на момент внесения первоначального взноса существует более полугода вклад в банке, срок завершения которого еще не наступил, клиент может уже сегодня внести в качестве взноса денежные средства с процентами, начисленными в будущем.

— Снизить задолженность по ипотечным кредитам, путем предоставления банком помощи в управлении денежными средствами заемщика. Клиент, вкладывая свои временно свободные денежные средства, получает возможность расплачиваться доходами, полученными от проводимых с ними операций банком на рынке ценных бумаг, по ипотечному кредиту. Банк же за данный вид операций получает, во-первых, определенный комиссионный процент, а во-вторых, гарантию внесения заемщиком ипотечных выплат. Доход от проводимых операций с денежными средствами клиента будет моментально поступать на его электронный счет, и списываться в счет погашения задолженности по ипотечному кредиту. Клиент через установленный срок сможет снять со счета только денежные средства, вложенные изначально, так как списание доходных средств будет происходить сразу при зачислении в целях погашения ипотечного кредита.

— Расширить круг строительных компаний, финансирование строительства которых коммерческий банк осуществляет через договоры о совместной деятельности в целях упрощения получения предварительного договора о заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, подтверждающего покупную или сметную стоимость объекта.

— Для улучшения сервиса необходимо ввести, во – первых, отлажено действующую систему взаимосвязей между отделениями на основе информационно – программного обеспечения, во – вторых, снизить текучесть кадров путем введения различных мотиваций и поощрений, например, предоставление льготного ипотечного кредита сотрудникам банка.

— Одним из перспективных направлений развития ипотечного кредитования в настоящее время является малоэтажное строительство эконом класса. Неразвитость этого направления обусловлено тем, что данное направление является менее рентабельным, чем многоэтажное строительство, и застройщики пытаются получить больший уровень доходности за счет реализации дорогостоящих проектов.

Читать еще: Кредит без справок под низкий процент

— Внедрить новый вид ипотечного кредитования – продажа недвижимости, уже находящейся в залоге. При этом бывшие заемщики избавляются от обязательств перед банком, исполнить которые они не могут, банк управляет возникающими финансовыми рисками, а покупатель получает льготные условия ипотечного кредитования, так как процентные ставки остаются «в наследство» от предыдущего заемщика и отсутствуют предусмотренные комиссии банков.

— Важным направлением совершенствования ипотечного кредитования является развитие такой услуги, как ипотечный брокеридж. Суть данной услуги состоит в подборе оптимальных условий кредитования для будущего заемщика, а именно предоставлении помощи в формировании пакета документов для получения ипотечного кредита, юридических и финансовых консультациях клиента.

— Предлагается разработать новый проект – интеллектуальный менеджер ипотечного кредитования. На данный момент на рынке ипотечного кредитования слишком много предложений, и каждый день их становиться все больше, условия меняются. Принцип новой программы достаточно прост – риелтор вводит основные требования и возможности своего клиента, а программа, опираясь на эти данные, находит наиболее выгодное предложение.

Также, для успешного и гармоничного развития ипотечного рынка необходимо наличие свободных активных банковских средств и их адекватная стоимость, достойный уровень зарплат у населения, предложения на рынке недвижимости и честная и прозрачная цена на квадратный метр. Только комплексное решение всех этих факторов способно привести рынок ипотеки к демократичному виду.

Итак, осуществление данных мероприятий поможет коммерческим банкам усовершенствовать не только ипотечное кредитование, но, и также расширить спектр предоставляемых продуктов и услуг, круг заемщиков, увеличить доход банка благодаря введению новых операций и повысить спрос на ипотечном рынке.

Разработка рекомендаций по оптимизации ипотечного кредитования

Рассмотрим, как предположительно повлияет внедрение данной ипотечной программы на увеличение доходов Банка, его чистой прибыли, будет ли предложенная ипотечная программа рентабельна.

Одна из первостепенных задач для молодой семьи, сделав первый шаг на пути в самостоятельную жизнь, это приобретение квартиры. На сегодняшний день, к сожалению, такую серьезную статью финансовых расходов могут позволить себе немногие. Помочь в решении этой проблемы помогают социальные и коммерческие ипотечные программы. В условиях послекризисного восстановления актуальность ипотеки возрастает.

Таблица 12 — Распределение населения по регионам присутствия Банка в возрасте от 18 до 35 лет по регионам, занятых в экономике

Цель разработки нового продукта ипотечного кредитования состоит в увеличении прибыли банка, и привлечении как можно большего количества клиентов, для кредитования по новому кредитному продукту «Ипотека молодой семье». Имея новый продукт, необходимо рассчитать, как он отразится на финансовом состоянии банка.

Необходимо проанализировать какое количество людей можно привлечь на данную программу кредитования, какова будет тенденция кредитования, и какие возможные доходы может получить банк.

С целью выявления потенциальных клиентов в регионах, в которых имеется Банк, и которые подходят под условия кредитования, нужно для начала провести анализ всех клиентов по возрасту, который подходит к разработанной программе, а также их участия в экономике (таблица 13).

Таблица 13 — Структура населения, в возрасте от 18 до 35 лет, состоящих в браке в % от численности молодежи соответствующей половозрастной группы

Из таблицы можно сделать вывод, что в регионах присутствия Банка молодых людей в возрасте о 18 до 35 лет всего 10 497 000 человек, из которых 5 205 100 человек заняты в экономике. Исходя из того, что ипотечным продукт рассчитан на приобретение его семьей, необходимо выяснить процент людей состоящих в браке, это и будут потенциальные клиенты новой ипотечной программы.

Таким образом, потенциальными заемщиками приблизительно будет 1 717 683 человека, т.е. 33 % от экономически активного населения в регионах, в которых имеется ПАО «СБЕРБАНК». Из нижеприведённой таблицы, можно сделать вывод, что 65 % населения в возрасте от 18 до 35 лет на вопрос как они оценивают свои жилищные условия ответили: удовлетворительно, плохо и очень плохо, т.е. это 1 116 494 человека.

Таблица 14 — Распределение домашних хозяйств, имеющих главу домохозяйства в возрасте до 35 лет, по степени удовлетворенности своими жилищными условиями в конце 2016 г. (в процентах ко всем домохозяйствам группы)

В третьем квартале 2016 г. доля ипотечных сделок в среднем достигла 48,4% от общего объема продаж жилой недвижимости.

Сотрудники банка предполагают, что в ближайшее время кредитный портфель должен увеличиться настолько, что ежемесячная его сумма будет составлять вплоть 25 миллионов рублей. Но специалисты в области кредитования и недвижимости с этим прогнозом совершенно не согласны, по их мнению ожидать такого роста довольно проблематично. Поэтому мы для своих расчетов будем считать, что средний рост портфеля в данной сфере банковских услуг составит примерно 10 тысяч рублей ежемесячно. А так как рост портфеля будет обеспечиваться преимущественно небольшими кредитами, будем считать, что сумма среднего кредита снизиться до миллиона рублей. Из-за понижения суммы среднего кредита, банк конечно потеряет долю прибыли по ипотеке, если считать потерю прибыли из общей суммы, то убыток составит приблизительно один ипотечный кредит. Кроме того, стоит учитывать и издержки операции такие как привлечение средств и расходы на персонал или хозяйственные нужды, например.

Так или иначе, мы можем смело предположить, что банк будет привлекать денежные средства под среднюю процентную ставку в 13% годовых.

Эти изменения в программе кредитования позволяют сделать вывод о высоком уровне конкуренции и спроса на новый продукт конкретно в пределах Нижегородского ипотечного рынка. В этой программе не только заимствованы некоторые приемы у конкурирующих банков, но и разработано новое условие под названием «льготный период». Также по этим изменениям можно проанализировать не только предполагаемый объем кредитной выдачи, но и количество привлеченных сумм и процентов.

Читать еще: Льготное автокредитование калькулятор

Но, тем не менее, эта программа носит сугубо временный характер. Её можно использовать в период нестабильной финансовой ситуации для поддержания должного уровня продаж.

Кроме того, у этой программы есть еще одно условие, которое необходимо учитывать. Организация-работодатель заемщика должна выступить поручителем. Это означает, что организации придется пройти проверку на платежеспособность. Проверку будет проводить Кредитный Комитет Банка. Понятно, что не каждая организация будет готова выступить поручителем для кредита своего сотрудника, тем не менее, некоторые социально-ориентированные организации, планирующие дальнейшее развитие, соглашаются с этими условиями.

К тому же, у банка есть и другие источники дохода. Например, программа «Стандарт-Поручительство» имеет следующие перспективы:

— отмена комиссии в 10 тысяч рублей и привлечение большего числа клиентов к услуге ипотечного кредита;

— увеличение прибыли за счет введения в программу услуги «льготный период»;

— чем больше клиентов будет у банка по ипотечному кредиту, тем больше их будет в общей численности.

Заемщик тоже от этой сделки получает определенные преимущества:

— использование услуги «льготный период» может дать возможность заемщику получить кредиты на большую сумму, чем при любых других условиях;

Рассмотрим новую ипотечную программу «Ипотека молодой семье». Программа может реализовываться в любом регионе присутствия Банка. Целью кредита выступает приобретение квартиры в многоквартирном доме на вторичном рынке жилья. Обеспечение служит залог приобретаемого недвижимого имущества. Кредитный продукт предоставляется в рублях. Сумма кредита зависит от региона. Первоначальный взнос–10 %. Что касается максимального размера кредита, то в Москве и Московской области он будет равен 4 000 000 руб., а в других регионах присутствия – 3 000000 руб. Срок кредитования будет составлять от 3 до 30 лет. Одним из условий данного кредитного продукта является ограничение по возрасту супругов, одному из них не должно быть больше 35 лет. Максимальная сумма кредита для семьи с ребенком предоставляется в размере 90 % стоимости жилья, а для семьи без ребенка– 85 %, что является преимуществом по отношению к стандартным кредитным продуктам. По желанию Заемщика/Созаемщиков по программе «Ипотека молодой семье» может быть предоставлена отсрочка в погашении основного долга (с общим увеличением срока кредитования до 5 лет) при рождении ребенка (детей) в период действия кредитного договора до достижения им (ими) возраста трех лет.

Еще одним плюсом этой ипотечной программы является возможность учитывать не только свои доходы, но и доходы родителей. В случае, когда Созаемщиками являются супруги и Родитель, в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков–супругов кроме дохода по основному месту работы могут приниматься дополнительные виды доходов, а в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков–Родителей может приниматься только доход, получаемый им по одному месту работы (пенсия). Но кредит выдается, с тем условием, что на момент окончания срока договора возраст созаемщика не будет превышать 65 лет для мужчины и 60 лет для женщины.

Процентная ставка по данному ипотечному продукту фиксированная.

— В случае заключения заемщиком/ созаемщиком договора комплексного ипотечного страхования и выбора комиссии за выдачу кредита (2,5 % при получении кредита в течение 1 месяца с даты принятия положительного решения о предоставлении кредита), размер кредитных ставок составляет (в зависимости от соотношения Кредит/Залог) (таблица 15).

Таблица 15 — Таблица зависимости соотношения кредит/залог

Ипотечное охлаждение: что будет с кредитами на жилье из-за новых мер ЦБ

ЦБ предлагает с 1 июля 2020 года ввести надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с долей первоначального взноса от 20 до 30%, сообщил ЦБ в специальном докладе, опубликованном 17 декабря. Сейчас кредиты с такими первоначальными взносами — один из самых массовых сегментов ипотечного рынка.

Новые меры предполагают ограничение ипотечного кредитования для заемщиков с высокой долговой нагрузкой, тратящих на обслуживание кредитов более 50% своего дохода. Надбавки к риск-коэффициентам будут тем выше, чем выше уровень предельной долговой нагрузки заемщика. Например, для заемщиков с коэффициентом ПДН 50-60% надбавка составит 10 п.п., 60-70% — 20 п.п., 70-80% — 40 п.п., от 80% — 60 п.п. Введение надбавок вынуждает банки больше отчислять в резервы по таким кредитам, поэтому они выдают их менее охотно — в этом состоит механизм регулирования рынка ЦБ.

Ранее Банк России уже предпринимал меры по охлаждению рынка ипотеки, но они касались кредитов с низким первоначальным взносом — до 20%. С 1 января 2019 года регулятор повысил для банков надбавки к коэффициентам риска по таким кредитам. Сейчас для кредитов с первоначальным взносом от 10 до 20% надбавка составляет 100 п.п., для кредитов с взносом меньше 10% — 200 п.п. на весь срок кредита. В итоге банки повысили ставки по таким кредитам — сейчас ставка по ним выше, чем по другим ипотечным кредитам, разница составляет до 0,7 п.п., говорится в материалах ЦБ. С начала года доля кредитов с низким первоначальным взносом снизилась на 7,6 п.п., до 35,7% в III квартале.

Но риски на рынке ипотечного кредитования все равно сохраняются, следует из документов ЦБ. Темпы роста ипотечного кредитного портфеля на 1 ноября в годовом выражении составили 20,8% — ЦБ называет их высокими. Последние шесть лет объем ипотечного кредитного портфеля банков непрерывно рос — с начала 2013 года по 1 октября 2019 года он увеличился более чем в три с половиной раза до 7,3 трлн рублей. На ипотечные кредиты теперь приходится почти 43% в общем объеме кредитного портфеля физических лиц, в то время как в начале 2013 года не превышало и трети.

При этом сохраняется потенциал для дальнейшего роста ипотеки, говорится в материалах регулятора. Спрос на ипотеку будет расти, и этому есть несколько причин, считает ЦБ: снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, реализация нацпроекта по повышению доступности жилья в рамках майского указа президента Владимира Путина и повышение доступности жилья. На 1 октября в среднем россиянин может купить в ипотеку на первичном рынке, направляя на обслуживание долга половину среднемесячной номинальной заработной платы, 38,4 кв метра. В начале 2013 года — 22,6 кв метра.

Читать еще: Выставлен аккредитив проводка

Российский финансовый рынок ранее не сталкивался с ипотечными кризисами, но международный опыт свидетельствует о том, что «основные уязвимости ипотечного рынка связаны с ростом долговой нагрузки заемщиков и перегревом на рынке жилой недвижимости».

Уязвимости, пишут эксперты Банка России, нарастают в случае массового ослабления требований к заемщикам со стороны банков: предоставлением кредитов заемщикам с высокой долговой нагрузкой и низким первоначальным взносом.

Перегрев на рынке

Спрос на ипотечные кредиты и правда упал. Если в 2018 году банки выдали новых ипотечных кредитов примерно на 3 трлн рублей, то в этом году объем кредитования сократится до 2,8-2,9 трлн рублей, говорит глава дирекции ипотечного кредитования банка ТКБ Вадим Пахаленко. Спрос сдерживает рост цен на жилье и слабая динамика реальных располагаемых доходов, объясняет главный аналитик «Росбанк Дом» Наталья Ващелюк.

Пахаленко считает, что признаков перегрева на рынке ипотеки нет, но при этом оценивает меры ЦБ как своевременные и нужные. «Они смягчают последствия будущего кризиса, наступление которого просто вопрос времени. Перегрева на рынке нет, но ввести ограничения — это правильная мысль, и правильно это делать заранее, только так можно подготовиться к кризису», — считает он.

Последствия

Введение заградительных мер приведет к замедлению темпов роста выдачи ипотеки и увеличению ставок, считают опрошенные Forbes эксперты.

Надбавки за риск приводят к большему давлению на капитал банков, и кредитные организации, вероятно, будут эту проблему решать по-разному, объясняет Вадим Пахаленко. Любое регуляторное ограничение банки будут стараться компенсировать повышением процентной ставки, говорит заместитель директора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень. Однако рост ставок может сдержать снижение ключевой ставки ЦБ, указывает он.

В целом ставки по ипотеке будут двигаться вслед за ключевой ставкой, которая была понижена 13 декабря, считает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Ксения Балясова. Но по кредитам, которые попадут под введение надбавок при расчете достаточности капитала, будут наблюдаться ставки выше среднерыночных, поскольку банки будут вынуждены компенсировать дополнительное «резервирование» капитала ростом процентных платежей, говорит эксперт.

Общее охлаждение на рынке также отразится на темпах экономического роста, так как снижение темпов ипотечного кредитования обязательно скажется на темпах роста строительства и, таким образом, на росте ВВП, считает Пахаленко. Кроме того, из-за мер ЦБ может оказаться сложнее выполнить план правительства по снижению ставок по ипотеке до 8%, добавляет он.

По мнению управляющего директора по макроэкономическому анализу и прогнозированию «Эксперт РА» Антона Табаха, предложенные ЦБ меры скорее приведут не к росту ставок, а к тому, что банки будут требовать больше подтверждающих доходы документов и созаемщиков по кредиту. «Понятно, что кредитная нагрузка более 50% — это ненормально. Это может быть естественным только в том случае, если заемщика кто-то поддерживает, если есть еще один член семьи с доходами, который становится его созаемщиком», — поясняет он.

Опрошенные Forbes банки из топ-20 по ипотечному кредитованию пока о повышении ставок не говорят. В ВТБ считают преждевременным внедрение дополнительных ограничений в ипотечном кредитовании, сказали в пресс-службе банка в ответ на запрос Forbes. В банке указывают на низкий уровень проникновения ипотечного кредитования в России и высокое качество ипотечного портфеля на банковском рынке. В ВТБ считают, что ужесточение кредитной политики в сфере ипотеки может привести к сокращению объемов кредитования. «В ВТБ уже давно сформированы риск-процедуры, которые не позволяют оформить кредит заемщикам с высокой долговой нагрузкой. Показатель просрочки по нашему ипотечному портфелю остается на минимальных значениях. Мы также не ожидаем кардинального изменения ситуации» — подчеркнули в банке.

В Росбанке сообщили, что там не выдают ипотечные кредиты в группе клиентов с ПДН больше 80%, для которой предлагается максимальная надбавка. «Вопрос изменения ставок в сегментах, в которых планируется повышение коэффициентов риска, требует дополнительного анализа», — указала главный аналитик «Росбанк Дом» Наталья Ващелюк.

Первый зампред правления Совкомбанка Сергея Хотимский считает, что «ситуации, что в ипотеке растут риски, нет». «Потери в ипотеке у всех мизерные, у нас в том числе. Банкам, которые специализируются на этом бизнесе или у которых очень большой ипотечный портфель, будет тяжело, наверное. А крупному диверсифицированному банку — нет. Мы продолжим выдавать ипотечные кредиты всем, кого считаем нормальным заемщиком. Если нагрузка на капитал вырастет, то, значит, дороже, будем выдавать», — сказал Хотимский Forbes.

В Промсвязьбанке размер ставок по ипотеке будет зависеть от конъюнктуры рынка, рассказала руководитель центра разработки ипотечных продуктов ПСБ Марина Заботина. «В целом мы не видим критичности распространения практики расчета ПДН на ипотеку, поскольку банк применяет консервативные подходы к расчетам дохода и долговой нагрузки. Не прогнозируем его существенного влияния на капитал банка», — добавила Заботина.

Надбавки не окажут значимого влияния на объем продаж, сообщили и в банке «ФК Открытие», так как кредитная политика банка не предусматривает выдачу ипотеки заемщикам с высокой кредитной нагрузкой.

Намерения регулятора логичны и последовательны, сообщил зампредправления Альфа-банка Алексей Чухлов. «Альфа-Банк в 2019 году вошел в топ-5 по выдачам ипотеки. Тем не менее, у нас пока еще скромный, но растущий портфель. Мы продолжим рост, учитывая данные требования регулятора». — добавил он.